Szczególnym rodzajem informacji zawartych w prospekcie informacyjnym są informacje dotyczących sąsiedztwa inwestycji.
Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek poinformowania nabywców o uciążliwościach mogących występować w sąsiedztwie inwestycji.
Przedmiotowe rozważania zostaną oparte o przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1177) – dalej „ustawa” oraz o wzór prospektu informacyjnego i załączników, które to oba dokumenty łącznie stanowią jeden kompletny załącznik do ustawy.
I. Wprowadzenie do zagadnienia
Informacje i dane dotyczące sąsiedztwa inwestycji, która potencjalnie zainteresowany jest przyszły nabywca są niezwykle ważne dla finalnego podjęcia decyzji odnośnie zakupu konkretnej nieruchomości. W prospekcie informacyjnym w informacjach dotyczących nieruchomości i zagospodarowania przestrzennego terenu jest specjalne miejsca, które uwzględnia takie parametry jak:
- informacje dotyczące obiektów istniejących położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia. Są to zatem uwarunkowania lokalizacji inwestycji wynikające z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (wynikających np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości etc.);
- ustawodawca wprost wskazuje, że w tym miejscu wymienia się w szczególności obiekty generujące uciążliwości zapachowe, hałasowe i świetlne. Wyjaśnić należy w tym miejscu, że powyższy katalog nie stanowi wyłącznych uciążliwości, a należy go traktować wyłącznie jako wskazówkę do poprawnego sporządzenia prospektu informacyjnego. Oczywistym jest fakt, iż w konkretnej lokalizacji mogą istnieć różnego innego rodzaju uciążliwości, o czym deweloper jest zobowiązany poinformować wcześniej potencjalnego nabywcę właśnie w dokumencie – prospekcie informacyjnym.
II. Uwaga na informacje, które zawierają się w szkicu koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego bezpośredniego otoczenia
W tym miejscu należy wyjaśnić, że taki szkic stanowi załącznik do prospektu informacyjnego (zasady, które dotyczą bezpośrednio prospektu informacyjnego mają zastosowanie w takim samym zakresie również do załączników do tego prospektu).
Zatem szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku zawiera informacje o istotnych uwarunkowaniach lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych lub uciążliwości).
III. Pozostałe informacje dotyczące przewidywanych inwestycji w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym
Warto jest również wskazać, że w prospekcie informacyjnym zawiera się również informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym. Informacje te wynikają m.in. z:
a) decyzji środowiskowych uwarunkowaniach;
b) decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;
c) decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
d) decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;
e) decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego;
f) decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej;
g) decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
h) również informacji, które wynikają z wiadomości własnych dewelopera, którymi dysponuje.
Inwestycje te dotyczą w szczególności budowy lub rozbudowy dróg, budowy linii szynowych oraz przewidzianych korytarzy powietrznych, inwestycji komunalnych, takich jak np.:
a) oczyszczalnie ścieków;
b) spalarnie śmieci;
c) wysypiska;
d) cmentarze.
Dlaczego warto dokładnie zweryfikować informacje o sąsiedztwie inwestycji?
IV. Ciekawe i ważne uzasadnienie do projektu ustawy
W tym miejscu warto jest przywołać stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu do ustawy, które wprost wyjaśnia idee wprowadzenia informacji dotyczących sąsiedztwa inwestycji oraz uciążliwości do prospektu informacyjnego – „proponuje się też wprowadzenie dodatkowego załącznika do prospektu informacyjnego w postaci „szkicu koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z przepisów odrębnych oraz z istniejącego i planowanego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości)”. Proponowane rozwiązanie zapewnia nabywcy uzyskanie dodatkowych informacji dotyczących realizowanego na nieruchomości przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego oraz przedmiotu umowy. Przedmiotowe informacje mogą mieć znaczenie przy wyborze oferty konkretnego dewelopera, w szczególności w przypadku realizacji przedsięwzięć deweloperskich na działkach o nieregularnych kształtach, położonych w okolicy o gęstej zabudowie, czy w przypadku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego składającego się z kilku zadań inwestycyjnych.” – tak uzasadnienie do ustawy – druk nr 985.
V. Podsumowanie
Informacje związane z najbliższym sąsiedztwem inwestycji, którą jest zainteresowany potencjalny nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz informacje o istnieniu lub planowanych do zrealizowania w przyszłości inwestycji uciążliwych, są często kluczowe w procesie decyzji zakupowej danej nieruchomości. Ustawodawca przypisał tym informacjom szczególną rangę, gdyż uregulował te kwestie wprost w przepisach ustawy. Dodatkowo obwarował obowiązek ich rzetelnego przekazania przez dewelopera przepisami karnymi, o których szerzej traktuje jedna z naszych licznych publikacji z zakresu nowej ustawy deweloperskiej (ustawa).
