Planując inwestycję budowlaną, w niektórych przypadkach konieczne będzie uwzględnienie również wymagań wynikających z przepisów o ochronie zabytków. Niezbędne formalności różnią się w zależności od rodzaju zabytku i rodzaju planowanych robót. Podstawową formą ochrony zabytków jest wpis do rejestru zabytków prowadzony przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków („Konserwator”). Możliwa jest także sytuacja, w której budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków, ale jest ujęty w gminnej ewidencji zabytków prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Przedmiotem ochrony może być pojedynczy budynek lub zespół budynków albo układ urbanistyczny (ruralistyczny). W przypadku wpisu obszarowego ochronie podlegają zewnętrzne cechy obiektów (np. gabaryty, liczba kondygnacji, użyte materiały budowlane (substancja zabytkowa), rodzaj i kolor elewacji). Ta ochrona konserwatorska nie obejmuje np. wnętrza budynku oraz takich zmian zewnętrznych budynku, które nie mają wpływu na zabytkowe wartości układu. Nie będą zatem wymagać pozwolenia takie prace jak remont wewnątrz budynku, wymiana instalacji itd., o ile nie będą oddziaływać na zewnętrzne cechy obiektów położonych na terenie układu.
W przypadku wpisu indywidualnego (konkretnego zabytku) pozwolenie konserwatora zabytków będzie niezbędne w przypadku wszystkich prac budowlanych lub remontów. W przypadku obiektu lub obszaru wpisanego do rejestru zabytków przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, konieczne jest złożenie wniosku do Konserwatora o wydanie pozwolenia na prowadzenie robót. Jest to odrębne postępowanie administracyjne zakończone decyzją administracyjną, którą można zaskarżyć. Konserwator jest uprawniony do określania dodatkowych warunków w wydawanych pozwoleniach, tak aby zapobiec uszkodzeniu lub zniszczeniu zabytków, jak również do nakładania dodatkowych obowiązków, np. informacyjnych, dotyczących przebiegu prac.
Pozwolenie Konserwatora jest niezbędne m.in. w przypadku: prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru czy wykonywania robót budowlanych w otoczeniu zabytku. Konieczna będzie również zgoda, jeżeli na zabytku wpisanym do rejestru będą instalowane urządzenia techniczne, tablice reklamowe lub urządzenia reklamowe oraz napisy albo będą podejmowane inne działania, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu tego zabytku.
Pozwolenie wydane przez Konserwatora nie zastępuje pozwolenia na budowę i nie zwalnia inwestora z konieczności dopełnienia wszystkich formalności przewidzianych w Prawie budowlanym. Konserwator bowiem dokonuje jedynie oceny projektowanych robót z uwagi na zachowanie zabytku lub objętego ochroną układu przestrzennego. Zadaniem organów ochrony zabytków jest zapobieganie wszelkim działaniom, które mogłyby utrudnić utrzymanie zabytkowego terenu w jego pierwotnym układzie przestrzenno-architektonicznym, uniemożliwić jego zachowanie, czy też spowodować obniżenie lub utratę jego zabytkowych walorów.
Jeżeli roboty budowlane miałyby obejmować również rozbiórkę obiektu wpisanego do rejestru zabytków, przed złożeniem wniosku o pozwolenie na rozbiórkę należy uzyskać decyzję Generalnego Konserwatora Zabytków o skreśleniu tego obiektu z rejestru zabytków. Jeżeli obiekt lub obszar jest jedynie ujęty w gminnej ewidencji zabytków, nie jest konieczne uzyskiwanie wcześniejszej decyzji Konserwatora. Organ administracji architektoniczno-budowlanej – starosta musi jednak uzgodnić decyzję z Konserwatorem. Wniosek inwestora jest wówczas przesyłany do Konserwatora, który ma 30 dni na ustosunkowanie się do niego w formie postanowienia. Brak zajęcia stanowiska w tym terminie jest równoznaczny z brakiem zastrzeżeń do wniosku. Negatywne postanowienie Konserwatora uniemożliwia wydanie pozytywnej dla inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę.
Konserwator może wznowić postępowanie w sprawie wydanego pozwolenia, a następnie zmienić je lub cofnąć, jeżeli w trakcie wykonywania badań, prac, robót lub innych działań określonych w pozwoleniu wystąpiły nowe fakty i okoliczności, mogące doprowadzić do uszkodzenia lub zniszczenia zabytku. Jeżeli obiekt zostanie wpisany do rejestru zabytków po wydaniu pozwolenia na budowę, od daty takiego wpisu na inwestorze spoczywa obowiązek uzyskania pozwolenia konserwatorskiego. W przypadku wykonywania robót bez pozwolenia Konserwatora lub w sposób odbiegający od zakresu i warunków określonych w pozwoleniu, Konserwator wydaje decyzję o wstrzymaniu tych robót.
Jeżeli roboty zostały już wykonane, Konserwator wydaje decyzję nakazującą przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu lub uporządkowanie terenu. Określa w takiej sytuacji termin wykonania tych czynności. Może również zobowiązać do doprowadzenia zabytku do jak najlepszego stanu we wskazany sposób i w określonym terminie.
Prowadzenie bez pozwolenia albo wbrew warunkom pozwolenia robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru lub w jego otoczeniu stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny do 5 000 zł. Działania takie są również zagrożone karą administracyjną w wysokości od 500 do 500 000 zł.
Przepisy wyłączają jednak możliwość podwójnego karania za ten sam czyn – prawomocne ukaranie sprawcy za wykroczenie stanowi przeszkodę do zastosowania wobec niego kary pieniężnej według przepisów o odpowiedzialności administracyjnej. Natomiast uprzednie nałożenie decyzją administracyjną kary pieniężnej wyłącza orzekanie w postępowaniu w sprawach o wykroczenia.
adwokat Anna Witkowska
