Kiedy można zasiedzieć nieruchomość?

Jednak, żeby stać się właścicielem nieruchomości w tym trybie, konieczne jest za to dopełnienie innego rodzaju formalności. W szczególności niezbędne jest wykazanie przez osobę powołującą się na zasiedzenie posiadania samoistnego nieruchomości nieprzerwanie przez wystarczająco długi czas.

Często udowodnienie tych przesłanek nie jest łatwe i będzie wymagało dużych nakładów pracy, a przede wszystkim odpowiednich dowodów.

Najprościej mówiąc, zasiedzenie to nieodpłatny i legalny sposób na nabycie własności rzeczy na skutek jej posiadania w określony sposób przez przewidziany prawem czas, zwany okresem zasiedzenia. Może wydawać się to dziwne, ale zasiedzieć można nie tylko nieruchomość, ale także rzeczy ruchome jak samochód.

Ponadto, zasiedzeniu podlegają także inne prawa niż własność, przykładowo użytkowanie wieczyste oraz służebności gruntowe (ale to już temat na oddzielny wpis). Nie można natomiast zasiedzieć rzeczy wyłączonych z obrotu prawnego, przykładowo drogi publicznej.

Dziś zajmiemy się tylko zasiedzeniem nieruchomości.

Jakie nieruchomości mogą być przedmiotem zasiedzenia? Czego nie można zasiedzieć?

Na wstępie należy zauważyć, że nie każda nieruchomość może być przedmiotem zasiedzenia. Zgodnie z Kodeksem cywilnym można zasiedzieć jedynie te nieruchomości, które mogą być przedmiotem własności. W szczególności można zasiedzieć działki gruntowe (nieruchomości gruntowe), nieruchomości budynkowe jak (dom, garaż) wraz z zasiadywaniem gruntu oraz nieruchomości lokalowe, stanowiące odrębną własność.

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości (budynku) albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Natomiast nie można zasiedzieć jednego pokoju w mieszkaniu, poddasza bądź samej piwnicy. Są to tylko części składowe innych nieruchomości, które nie mogą stać się przedmiotem prawa własności. Z tego powodu wyłączona jest możliwość ich zasiedzenia.

Zasiedzenie jako bezumowne władanie nieruchomością przez posiadacza samoistnego.

Większość z nas opiera swoje władanie nieruchomością na podstawie tytułu prawnego. Takim formalnym tytułem prawnym jest prawo własności albo prawo wywodzące się z zawartej pomiędzy stronami umowy dotyczącej nieruchomości – przykładowo dzierżawy, najmu czy użyczenia. Taka sytuacja, kiedy posiadamy tzw. formalne prawo (tytuł prawny) do władania daną nieruchomością jest najczęstszą sytuacją, ale zdecydowanie nie jedyną możliwą.

Zdarza się jednak, że dochodzi do władania nieruchomością bez jakiegokolwiek tytułu prawnego.

W takim wypadku wkraczamy w instytucję zasiedzenia i zaczynamy rozpatrywać przesłanki zasiedzenia, a więc jakimi cechami charakteryzuje się to bezumowne władanie nieruchomością przez daną osobę lub grupę osób.

Warto przy tym zauważyć, że przepisy prawa nie wykluczają możliwości zasiedzenia przez nawet kilku samoistnych posiadaczy korzystających wspólnie z danej nieruchomości i władających nią bezumownie.

Kto może nabyć nieruchomości w drodze zasiedzenia? Nie tylko osoby fizyczne.

Najczęściej mamy do czynienia z zasiedzeniem przez osobę fizyczną. Natomiast każdy może nabyć własność nieruchomości w drodze zasiedzenia. Przepisy Kodeksu cywilnego nie wprowadzają w tym względzie ograniczeń. W związku z tym, zasiedzenia nieruchomości może dokonać zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna oraz jednostka organizacyjna cechująca się jedynie zdolnością prawną.

W takim wypadku bezumowne władanie nieruchomością przez osobę (lub inne wyżej wymienione podmioty) musi odpowiadać cechom posiadania samoistnego. Oznacza to, że ten, który włada nieruchomością powinien zachowywać się tak jakby był jej właścicielem. Ponadto, stan tego władania odpowiadający cechom posiadania samoistnego musi trwać przez odpowiedni czas przewidziany w Kodeksie Cywilnym (dalej k.c.).

W istocie dochodzi więc do sytuacji, w której osoba, która w rzeczywistości jest formalnym właścicielem (przykładowo wynikającym z księgi wieczystej założonej dla danej nieruchomości) nie jest zainteresowana wykonywaniem i zachowaniem swojego prawa w stosunku do nieruchomości albo po prostu nieznany jest właściciel a jednocześnie, w tym samym czasie druga osoba (bądź grupa osób) włada tą nieruchomością w taki sposób jakby sama była właścicielem (wspomniane już posiadanie samoistne).

Można powiedzieć, że jest to swego rodzaju korzystanie z bierności właściciela, które prowadzi w ostatecznym rozrachunku do zmiany właściciela.

Wobec powyższego, pierwszą podstawową przesłanką nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, którą należy zbadać jest posiadanie samoistne (czasami określane jako posiadanie właścicielskie).

Niezbędne kryteria posiadania samoistnego dla spełnienia możliwości zasiedzenia.

Aby zakwalifikować kogoś jako posiadacza samoistnego, muszą być spełnione łącznie dwa czynniki charakteryzujące to posiadanie.

Pierwszy polega na tym, że władający nieruchomością posiadacz powinien zachowywać się tak, jakby był jej właścicielem, gospodarzem tego miejsca. Co to w praktyce znaczy? Powinien zatem w zależności od sytuacji podejmować wobec niej samodzielnie decyzje gospodarcze, ekonomiczne i inwestycyjne, w tym m.in. opłacać podatki. Możemy przyjąć, że powinien dbać i starać się „jak o swoje”. Znane są typowe przykłady jak uprawienie ziemi, sadzenie drzew, koszenie trawy czy też przeprowadzenie remontu na własny koszt. W przypadku samoistnego posiadania w dobrej wierze, wymagane jest, aby sama osoba zasiadująca w czasie rozpoczęcia posiadania, miała uzasadnione przekonanie, że jest właścicielem gruntu lub budynku. To przekonanie powinno z czegoś wynikać.

Drugim czynnikiem ważnym dla skuteczności zasiedzenia jest postrzeganie przez innych, a więc lokalną społeczność (sąsiedzi). Czynności wykonywane przez posiadacza względem nieruchomości powinny być odbierane przez innych jako czynności zwyczajowo wykonywane przez właściciela posiadanej nieruchomości. Oznacza to traktowanie siebie jako właściciela nieruchomości oraz zachowywanie się wobec innych osób tak jak właściciel tej nieruchomości.

Dla przypomnienia i wyraźnego rozróżnienia, podkreślamy, że nie jest posiadaczem samoistnym nieruchomości ten, kto włada nią na podstawie umowy (dzierżawy, najmu, użyczenia, czy innych umów). Takie posiadanie określa się mianem posiadania niesamoistnego (zależnego).

Ile czasu potrzebuję, aby doszło do skutecznego zasiedzenia nieruchomości?

Samo samoistne posiadanie, jak już wspomnieliśmy, nie jest wystarczające do możliwości nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia. Niemniej ważnym jest aspekt czasu. Kodeks cywilny wymaga upływu konkretnych okresów posiadania. W konsekwencji, możemy wyróżnić dwa okresy wymagane dla zasiedzenia:
1) 20 lat posiadania samoistnego w dobrej wierze
2)30 lat posiadania samoistnego w złej wierze.

Należy jednak pamiętać, że bieg terminu zasiedzenia nie ulega przerwaniu, jeżeli posiadacz napotkał jakieś przemijające przeszkody w swoim posiadaniu.

Pamiętajmy, że tak długie okresy są społecznie uzasadnione i wynikają z dużej wartości nieruchomości oraz ich społecznego znaczenia, a dodatkowo mają na celu wyeliminowanie nieuzasadnionych przypadków i dowolności w zmianie właściciela tak wartościowej rzeczy. Chodzi także o zapewnienie pewności obrotu prawnego nieruchomościami, stabilności i przewidywalności.

Jak rozróżniamy dobrą wiarę od złej wiary? Jest to istotne dla określenia czasu niezbędnego do zasiedzenia.

Po pierwsze zauważmy, że dobra wiara nie jest przesłanką zasiedzenia nieruchomości.

Ma ona natomiast ten skutek, że w zależności od jej istnienia bądź braku, wpływa na długość całego okresu potrzebnego do zasiedzenia. Mówiąc najogólniej, jest ona określana jako usprawiedliwione/uzasadnione w danych okolicznościach przekonanie, że posiadaczowi samoistnemu przysługuje takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (a więc prawo własności).

Jedną z najistotniejszych kwestii jest moment, na który sąd dokonuje oceny dobrej albo złej wiary posiadacza. W przypadku zasiedzenia nieruchomości momentem najważniejszym dla dokonywania oceny jest moment objęcia nieruchomości w posiadanie.

To, w jakiej wierze znajdowaliśmy się tym momencie, wpływa na cały proces zasiedzenia, a przede wszystkim na długość okresu potrzebnego do zasiedzenia. Fakt późniejszego powzięcia informacji o tym, że samoistne posiadanie rzeczy jest nieuprawnione nie ma znaczenia z punktu widzenia długości czasu niezbędnego do zasiedzenia.

Natomiast z posiadaniem samoistnym w złej wierze będziemy mieli do czynienia w sytuacji, gdy dana osoba ma świadomość, że nie przysługuje jej prawo własności. Osobą w złej wierze będzie ten, kto objął nieruchomość bez dochowania niezbędnych formalności np. został w niej po rozwiązaniu umowy najmu pomiędzy stronami.

W podobnej sytuacji będzie osoba, która kupiła nieruchomość bez zachowania formy aktu notarialnego.