Mogłoby wydawać się, że ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę zamyka możliwość zablokowania realizacji inwestycji budowlanej.
Istnieje jednak kilka środków prawnych służących zakwestionowaniu takiej decyzji.
Najpowszechniejszy i najłatwiejszy sposób to wniesienie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W tym przypadku nie jest konieczne spełnienie żadnych szczególnych przesłanek – każda ze stron postępowania administracyjnego może wnieść skargę w terminie 30 dni od dnia doręczenia decyzji.
Wniesienie skargi nie wstrzymuje wykonania decyzji – inwestor może legalnie rozpocząć budowę zanim zostanie wydany wyrok.
Skarżący może złożyć wniosek o wstrzymanie wykonania decyzji, jeżeli zachodzi niebezpieczeństwo, że wskutek jej wykonywania dojdzie do wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków.
W przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę, sąd może uzależnić wstrzymanie wykonania decyzji od złożenia przez skarżącego kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora z powodu wstrzymania wykonania decyzji. W przypadku uznania skargi za słuszną w całości lub w części kaucja podlega zwrotowi. W przypadku oddalenia skargi kaucję przeznacza się na zaspokojenie roszczeń inwestora.
Podkreślić należy, że w przypadku umowy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek umieścić w prospekcie informacyjnym dane dotyczące zaskarżenia pozwolenia na budowę. Zawarcie umowy dotyczącej inwestycji rozpoczętej pomimo zaskarżenia pozwolenia na budowę wiąże się z ryzykiem opóźnień w jej realizacji, jeżeli sąd administracyjny uchyli decyzję o pozwoleniu na budowę, a w skrajnych przypadkach – nawet brakiem możliwości ukończenia inwestycji.
Oprócz zaskarżenia decyzji do sądu administracyjnego, w niektórych sytuacjach możliwe jest także skorzystanie z tzw. nadzwyczajnych trybów zaskarżenia, tj. wznowienia postępowania lub stwierdzenia nieważności decyzji.
Wznowienie postępowania
Wznowienie postępowania jest możliwe, jeżeli:
• dowody, na których podstawie ustalono istotne dla sprawy okoliczności faktyczne, okazały się fałszywe;
• decyzja wydana została w wyniku przestępstwa;
• decyzja wydana została przez pracownika lub organ administracji publicznej, który podlega wyłączeniu;
• strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu;
• wyjdą na jaw istotne dla sprawy nowe okoliczności faktyczne lub nowe dowody istniejące w dniu wydania decyzji, nieznane organowi, który wydał decyzję;
• decyzja wydana została bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska innego organu;
• zagadnienie wstępne zostało rozstrzygnięte przez właściwy organ lub sąd odmiennie od oceny przyjętej przy wydaniu decyzji;
• decyzja została wydana w oparciu o inną decyzję lub orzeczenie sądu, które zostało następnie uchylone lub zmienione;
• Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności aktu normatywnego z Konstytucją, umową międzynarodową lub z ustawą, na podstawie którego została wydana decyzja;
• zostało wydane orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które ma wpływ na treść wydanej decyzji.
W praktyce, w przypadku pozwoleń na budowę najczęściej stosowana jest przesłanka niezawinionego braku udziału strony w postępowaniu.
Zgodnie z Prawem budowlanym, stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Obszar oddziaływania obiektu to teren, którego możliwość zabudowy zostanie ograniczona wskutek realizacji inwestycji, której dotyczy pozwolenie na budowę.
Jeżeli więc na przykład projektowany budynek ograniczy możliwość zabudowy sąsiedniej działki, a jej właściciel nie zostanie powiadomiony przez organy administracji o toczącym się postępowaniu i nie będzie miał możliwości wzięcia w nim udziału i przedstawienia swojego stanowiska przed wydaniem ostatecznej decyzji, będzie miał on prawo do złożenia wniosku o wznowienie postępowania.
Wniosek taki należy złożyć w terminie 1 miesiąca od dnia, w którym strona dowiedziała się o istnieniu przesłanki wznowienia, a w przypadku braku udziału w postępowaniu – od dnia, w którym dowiedziała się o istnieniu decyzji.
Uchylenie decyzji w wyniku wznowienia postępowania nie może nastąpić po upływie – w zależności od przyczyny wznowienia – 5 lub 10 lat od ogłoszenia lub doręczenia decyzji.
Stwierdzenie nieważności decyzji
Drugim trybem nadzwyczajnym jest postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji. Skorzystanie z tego trybu jest możliwe, jeżeli decyzja:
• wydana została z naruszeniem przepisów o właściwości;
• wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa;
• dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną albo sprawy, którą załatwiono milcząco;
• została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie;
• była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały;
• w razie jej wykonania wywołałaby czyn zagrożony karą;
• zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa.
W przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę najczęściej spotykaną przesłanką stwierdzenia nieważności jest wydanie decyzji z rażącym naruszeniem prawa. Ocena ta dokonywana jest na dzień wydania kwestionowanej decyzji i zgodnie z obowiązującym wówczas stanem prawnym. Późniejsza zmiana przepisów na korzystniejsze dla skarżącego nie stanowi podstawy do stwierdzenia nieważności decyzji.
W orzecznictwie przesłanka ta jest interpretowana bardzo ściśle. Powoływanie się na nią jest możliwe tylko wtedy, gdy naruszenie prawa jest oczywiste, bezsporne i dotyczy przepisu niepozostawiającego wątpliwości co do jego bezpośredniego rozumienia, a decyzja nim dotknięta wywołuje skutki prawne niedające się pogodzić z wymaganiami praworządności.
Stwierdzenie nieważności następuje z mocą wsteczną, czyli wywołuje takie skutki, jakby decyzja ta nigdy nie została wydana. Oznacza to, że budowa prowadzona na podstawie takiej decyzji staje się samowolą budowlaną, wobec której konieczne jest przeprowadzenie procedury legalizacyjnej lub rozbiórka.
Nie jest możliwe stwierdzenie nieważności decyzji, jeżeli została ona wcześniej zaskarżona do sądu administracyjnego i sąd ten skargi nie uwzględnił. Wynika to z faktu, że sąd administracyjny zawsze z urzędu kontroluje, czy nie zachodzą przesłanki nieważności decyzji, nawet jeśli skarżący nie zgłosił takiego zarzutu.
Nie jest również możliwe stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat.
Po upływie tego terminu organ może jedynie stwierdzić wydanie decyzji z naruszeniem prawa. Takie rozstrzygnięcie może na przykład stanowić podstawę do zgłoszenia roszczeń odszkodowawczych, ale nie pozwala na zablokowanie inwestycji realizowanej na podstawie tego pozwolenia na budowę.
Ostateczność decyzji o pozwoleniu na budowę niewątpliwie zamyka pewien etap realizacji inwestycji, jednak nie jest jednoznaczna z brakiem jakichkolwiek możliwości kwestionowania takiej decyzji.
W przypadku dowiedzenia się o wydaniu takiej decyzji, która mogłaby zagrażać Twoim interesom, konieczne jest jak najszybsze podjęcie działań, ponieważ istnieją liczne ograniczenia czasowe – zarówno w zakresie możliwości wszczęcia ww. postępowań, jak i dopuszczalności wydania merytorycznej decyzji. W razie wątpliwości co do tego, który tryb postępowania będzie Ciebie najkorzystniejszy warto skonsultować się z adwokatem.
adwokat Anna Witkowska
