Uważne przeczytanie umowy deweloperskiej może uratować Cię przed zbędnymi problemami, które mogą się ciągnąć latami. Podpisując umowę z deweloperem zdecydowana większość z nas zwraca uwagę na ładnie wyglądające prospekty oraz dopytuje się o szczegóły techniczne budynku, znajdujących się w nim lokali lub infrastruktury wokół. Załatwianie spraw z kredytem hipotecznym jest tak samo angażujące i często wymaga poświęcenia bardzo dużej ilości czasu lub pomocy doradcy finansowego. Jednak weryfikacja dewelopera a przede wszystkim uważne przeczytanie umowy deweloperskiej i skonsultowanie jej z prawnikiem często schodzą na dalszy plan. Jest to duży błąd.
Treść każdej umowy deweloperskiej jest w bardzo dużej mierze uregulowana w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego („Ustawa deweloperska”). Zgodnie z tą ustawą i Kodeksem cywilnym umowa deweloperska powinna zawierać określone postanowienia bądź zakazane jest w niej umieszczanie pewnych zapisów umownych. Ponadto jakiekolwiek z postanowień umowy deweloperskiej nie może kształtować praw i obowiązków względem nabywcy – konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.
Pomimo tych ograniczeń, deweloperzy nagminnie łamią prawo i wiele umów deweloperskich jest przesyconych takimi niedozwolonymi (abuzywnymi) postanowieniami. Niektóre z nich są łatwe do wyłapania i są „rażące”. Jednak w wielu przypadkach prawnicy deweloperów umiejętnie tworzą zapisy umowne, które na pierwszy rzut oka są zgodne z prawem. Jednak po głębszej analizie są one niedozwolone lub nie odpowiadają dobrym obyczajom, naruszając zbiorowe interesy konsumenta.
Brak wiedzy o niektórych niedozwolonych postanowieniach umownych może doprowadzić do sytuacji, że deweloper będzie Cię zwodzić w sprawie wydania wymarzonego lokalu albo segmentu przez kilkanaście miesięcy a nawet kilka lat. Może również skutkować powstaniem pod Twoim balkonem całodobowej siłowni (z odpowiednimi hałasami całą dobę) czy apart hotelu, pomimo tego, że deweloper zapewniał Cię, że te lokale usługowe mają być przeznaczone na sklepy odzieżowe czy np. aptekę.
W tym wpisie przyjrzymy się niektórym niedozwolonym postanowieniom umownym. Wybrałem odpowiednio po dwa przykładowe postanowienia niedozwolone (lub brak obowiązkowych postanowień). Pierwsze dwa przypadki są łatwe do wychwycenia. Pozostałe dwa trudniej wyłapać i zazwyczaj tylko prawnik będzie mógł je w odpowiedni sposób zasygnalizować. Przechodzimy zatem do rzeczy.
Brak kar umownych albo za niskie stawki kar umownych.
Nie chodzi w tym wypadku o kary umowne, które miałby płacić nabywca, ale o kary umowne, które powinny zostać zastrzeżone na rzecz nabywcy lokalu. Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 1 pkt 13) Ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska zawiera w szczególności określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Natomiast w myśl art. 25 Ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. A zatem, jeżeli deweloperowi przysługuje prawo naliczania odsetek za opóźnienie w zapłacie jakiejkolwiek kwoty (np. z tytułu opóźnienia w zapłacie konkretnej transzy), to umowa powinna przewidywać kary umowne zastrzeżone na rzecz nabywcy. Natomiast wysokość kar umownych nie może być niższa niż wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie (na dzień opublikowania tego artykułu wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie wynosi 5,6% w stosunku rocznym.
Brak kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy w umowie deweloperskiej albo ich zaniżona stawka są traktowane jako postanowienia niedozwolone (abuzywne). Takie postanowienia, zgodnie z art. 28 Ustawy deweloperskiej, są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy Ustawy Deweloperskiej. Wobec czego, jeżeli np. umowa przewiduje niższą stawkę kar umownych, powinno się stosować kary co najmniej w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w stosunku rocznym (na dzień 9 września 2021 r. – 5,6%).
Kary umowne zastrzeżone na rzecz nabywcy powinny dotyczyć przede wszystkim opóźnień dewelopera w umożliwieniu odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę.
Postanowienia ograniczające wybór notariusza
Deweloperzy mają tendencję do narzucania nabywcy wybranego przez siebie notariusza. Często, zgodnie z umową, nie pozostawiają mu możliwości swobodnego wyboru. Takie zachowanie dewelopera stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa art. 24 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. Ogranicza ono również możliwość dokonania wyboru miejsca podpisania umowy sprzedaży, co jest niedozwolonym postanowieniem umownym w rozumieniu art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego.
Aby postanowienie dotyczące wyboru notariusza w umowie deweloperskiej było całkowicie zgodne z prawem, powinien zostać gwarantowany w pełni swobodny wybór kancelarii notarialnej, w której ma zostać zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości.
Jeżeli deweloper narzuca Ci w jakikolwiek sposób wybór notariusza, od razu warto temu oponować. Wybrany przez Ciebie notariusz może zwrócić uwagę, że konkretne postanowienie jest niezgodne z prawem lub w inny sposób narusza Twoje prawnie chronione interesy.
Postanowienia związane z zarządem nieruchomością wspólną
Nie może zostać wyłączona w umowie możliwości dokonania rozliczeń kwot wpłacanych przez nabywcę z tytułu zarządu. Również zapisy umowne, które przewidują obciążenie nabywcy kosztami związanymi z eksploatacją lokalu i części nieruchomości wspólnej w przypadku braku faktycznego odbioru przez niego, są bezprawne. Poszczególne wydatki związane z nieruchomością mogą być ponoszone przez nabywcę dopiero po odbiorze lokalu (jak opłaty za prąd czy wywóz śmieci), a niektóre dopiero po przeniesieniu własności, jak np. podatek od nieruchomości. Natomiast żadne kwoty z tytułu zarządu nieruchomością wspólną nie mogą stanowić stawki umownej czy sztywnej kwoty określanej z góry do dnia, w którym zostanie ustanowiony nowy zarząd przez wspólnotę.
W jednej z umów deweloperskich zostało przez nas znalezione poniższe postanowienie.
Do dnia podjęcia uchwały przez wspólnotę mieszkaniową w sprawie zmiany sposobu zarządu, zarząd Nieruchomością Wspólną sprawować będzie … Kupujący wyraża zgodę na zawarcie ze Sprzedającym umowy o zarządzanie z podmiotem wybranym przez Sprzedającego. Kupujący uczestniczy w kosztach zarządu Nieruchomością Wspólną od dnia wydania przedmiotu umowy. Kupujący będzie obciążany proporcjonalnie kosztami zarządu do swojego udziału w Nieruchomości Wspólnej i będzie zobowiązany uiszczać w okresach miesięcznych odpowiednie zaliczki, na podstawie odpowiednich dokumentów obciążeniowych. Kosztami zarządu są w szczególności: wydatki na utrzymanie porządku i czystości, konserwacji budynku, dostawy mediów, czy ogrzewania.
Wyżej wskazane postanowienie nie wydaje się być krzywdzące na pierwszy rzut oka dla nabywcy lokalu. Oczywistym jest, że nabywca, od chwili wydania mu lokalu, powinien partycypować w kosztach utrzymania budynku. Jednak to postanowienie jest niejasne – nie wiadomo dokładnie, jakie koszty mają być pokrywane przez nabywcę oraz na jakiej podstawie będą one naliczane.
Każde postanowienie umowne, które w tym aspekcie jest niejednoznaczne lub nie omawia dokładnie zasad rozliczeń związanych z eksploatacją lokalu może być postanowieniem niedozwolonym. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, gdy katalog kosztów, jakie ma ponosić nabywca do chwili powołania nowego zarządu przez wspólnotę, nie został wystarczająco jasno określony.
Postanowienia dotyczące zgód (np. zgody na usługi nieuciążliwe w lokalach usługowych)
Deweloperzy powszechnie stosują praktykę zamieszczania w treści umów deweloperskich zgód czy pełnomocnictw dotyczących pewnych czynności, które mogą podjąć w przyszłości. Jeżeli zgoda nie dotyczy konkretnych czynności, ale jest ogólna, to takie działanie może mieć bardzo niekorzystne skutki dla konsumenta – nabywcy lokalu.
W jednej z umów deweloperskich zostało przez nas znalezione następujące postanowienie: (…) przeznaczenie lokali niemieszkalnych w Budynku usługowym może obejmować działalność nieuciążliwą (np. kawiarnie, banki i instytucje finansowe, biura, apteki, placówki opieki zdrowotnej, sklepy i lokale usługowe, oferujące towary spożywcze i konsumpcyjne, w tym alkoholowe) i w związku z tym: Nabywca akceptuje fakt, iż w Budynku usługowym może być prowadzona (zgodnie z wymaganiami wynikającymi z obowiązujących przepisów i pod warunkiem uzyskania stosownych zezwoleń) działalność wskazana powyżej, w ramach której wykonywane będą zwyczajowe czynności związane z oferowaniem towarów i usług, w tym również sprzedaż artykułów spożywczych i alkoholowych oraz zobowiązuje się do wyrażenia zgody w Umowie ustanowienia odrębnej własności Lokalu, na prowadzenie przez każdoczesnych właścicieli lub najemców lokali niemieszkalnych działalności wskazanej powyżej, w tym również na sprzedaż artykułów spożywczych i alkoholowych (…).
Nabywcy lokali, którzy podpisali umowę zawierającą powyższe postanowienie, byli przekonani, że w budynku będą np. kawiarnie, apteki, sklepy, w tym alkoholowe, ale nikt nie zakładał, że w umowie przenoszącej własność, będzie musiał wyrazić zgodę na powstanie apart hotelu. Niektórzy z nich byli zapewniani – oczywiście słownie – że nigdy nie powstanie tutaj siłownia czy hotel.
Powyżej wskazane postanowienie jest niezgodne z prawem. Pozornie konsument nie został oszukany, ponieważ działalność apart hotelu nie należy do usług uciążliwych, jak np. zakład blacharski. Ponadto katalog usług, które mogą być świadczone w lokalach usługowych był otwarty, a zatem deweloper nie wyliczył dokładnie, co miało w nich być, więc mógł sprecyzować to w umowie przenoszącej własność. Jednak w połączeniu z informacją ustną, przekazaną wielu nabywcom lokali w tej inwestycji, takie postanowienie było mylące i wprowadzające konsumenta – nabywcę w błąd, co, w myśl art. 24 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, jest sprzeczne z prawem.
W powyżej wskazanej sytuacji, to na deweloperze w praktyce będzie spoczywał ciężar wykazania w sądzie, że nabywca lokalu świadomie godził się na powstanie w tym miejscu apart hotelu lub powinien wziąć to pod uwagę. Zgodnie bowiem z art. 385 § 2 Kodeksu cywilnego wszelkie niejasności postanowień umowy tłumaczy się na korzyść konsumenta.
Ponadto katalog usług, jakie mogą być prowadzone w lokalach usługowych, powinien być w zasadzie jasno określony. W przeciwnym razie deweloper uzyskuje w ten sposób nieograniczoną swobodę w prowadzeniu inwestycji na obecnym, jak i przyszłych etapach, czy rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej na nieruchomości wspólnej. Nabywcy ogranicza się zatem możliwość (ale nie wyłącza) podjęcia działań, które zmierzałyby do dochodzenia przez niego roszczeń, w szczególności gdy działania dewelopera naruszają jego interesy.
adwokat Maciej Rakowski
