Często klienci dowiadują się o tym, że dla ich działki został uchwalony MPZP już po jego wejściu w życie.
Istnieje wówczas kilka możliwych sposobów działania.
Najpowszechniejszym jest oczywiście zaskarżenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do sądu administracyjnego. Nie zawsze jednak uwzględnienie skargi rozwiąże problem danego klienta.
Problemy, z którymi zgłaszają się do nas klienci, można podzielić na dwie grupy. Pierwsza z nich to sytuacje, gdy przeznaczenie nieruchomości odpowiada planom inwestycyjnym klienta, ale wprowadzone są dodatkowe ograniczenia uniemożliwiające tę inwestycję – np. działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, ale MPZP zakazuje budowy szamba i nakazuje podłączanie nowych budynków do sieci kanalizacyjnej, która jednak jeszcze nie istnieje. W takim przypadku wystarczające będzie stwierdzenie nieważności tego jednego postanowienia MPZP, aby klient mógł wybudować dom.
Drugą – znacznie trudniejszą – grupą są sprawy, w których klient kwestionuje przeznaczenie nieruchomości lub z innych względów potrzebuje stwierdzenia nieważności MPZP dla jego działki w całości.
Podkreślić należy bowiem, że sąd administracyjny może jedynie stwierdzić nieważność MPZP, nie może go natomiast zmienić. Stwierdzenie nieważności powoduje taki skutek, jakby plan nigdy nie został uchwalony. Jeżeli wcześniej dla danej działki nie obowiązywał MPZP, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli wcześniej obowiązywał inny MPZP, powstaje taki skutek, jakby plan ten nigdy nie przestał obowiązywać.
Oznacza to, że przed wniesieniem skargi należy zweryfikować ustalenia poprzedniego planu lub możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W tym celu przede wszystkim sprawdzić należy wypis i wyrys z ewidencji gruntów.
W obecnym stanie prawnym praktycznie niemożliwe jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla gruntów leśnych oraz gruntów rolnych klas I-III, dlatego w przypadku takich gruntów samo stwierdzenie nieważności MPZP nie wystarczy do uzyskania możliwości realizacji inwestycji, konieczne będzie uchwalenie przez radę gminy nowego MPZP.
Z tego względu istotne jest dokonanie wyboru właściwego dla potrzeb klienta zakresu zaskarżenia planu miejscowego.
W niektórych przypadkach konieczne jest również sprawdzenie czy problematyczne dla klienta postanowienia MPZP wynikają wyłącznie z woli rady gminy czy też są one konsekwencją innych przepisów – np. z zakresu ochrony środowiska. Ma to istotny wpływ na ocenę szans skuteczności skargi.
Jeżeli okaże się, że wniesienie skargi do sądu administracyjnego nie jest celowe, można podjąć inne działania.
Każdy plan miejscowy może zostać zmieniony w całości lub w części. Oznacza to, że dopuszczalna jest zmiana planu nawet tylko dla jednej działki. Procedura zmiany MPZP wygląda tak samo jak procedura jego uchwalania i niestety wiąże się z kosztami po stronie gminy, dlatego gminy często odmawiają tłumacząc się brakiem funduszy. Warto jednak próbować przekonać radę gminy, np. przedstawiając argumenty, że zmiana taka będzie korzystna także dla gminy i jej mieszkańców, nie tylko dla samego właściciela działki.
Każdy może złożyć o zmianę MPZP, jednak gmina nie jest związana takim wnioskiem i nie musi podejmować w związku z nim żadnych działań.
Można także skorzystać z obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej. Grupa 100, 200 lub 300 mieszkańców (w zależności od wielkości gminy) może złożyć projekt uchwały o przystąpieniu do sporządzenia MPZP i projekt taki musi być przedmiotem obrad rady gminy (więcej na temat obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej TUTAJ).
Takie same działania można podjąć po stwierdzeniu nieważności MPZP przez sąd administracyjny, aby doprowadzić do uchwalenia nowego MPZP dla danej działki.
Pamiętać należy jednak, że rada gminy może jedynie zmienić MPZP (zastąpić obowiązującą uchwałę nową uchwałą), nie może natomiast jedynie uchylić planu, tak aby dla danego terenu nie obowiązywał żaden MPZP.
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Możliwe jest także zawarcia z gminą umowy zamiany, jeżeli gmina dysponuje nieruchomościami zamiennymi.
Przepis ten ma szczególne znaczenie w sytuacjach, gdy część działki jest przeznaczana na cele publiczne – np. drogi albo zieleń publiczna. Często zdarza się bowiem, że gmina planuje drogę na nieruchomości prywatnej, co ogranicza możliwość jej zabudowy, ale przez wiele lat nie rozpoczyna jej budowy, a więc i wypłat odszkodowania za wywłaszczenie. Właściciel nie musi jednak czekać na działania gminy, ale może sam zażądać wykupu części lub całości jego działki.
Istotnym ograniczeniem jest, że roszczenia o odszkodowanie, wykup lub zamianę przedawniają się z upływem 6 lat od dnia wejścia w życie MPZP (do 2018 r. było to 10 lat). Po upływie tego terminu gmina może odmówić spełnienia takiego żądania, a ewentualne powództwo cywilne zostanie oddalone z uwagi na przedawnienie.
Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z roszczeń o odszkodowanie, wykup lub zamianę, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. To roszczenie można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego.
Zaskarżenie MPZP do sądu administracyjnego daje największe możliwości rozwiązania problemów wynikających z niekorzystnych postanowień planu miejscowego, jednak nie zawsze jest to rozwiązanie najkorzystniejsze z uwagi na stan faktyczny i prawny nieruchomości. W takiej sytuacji warto zweryfikować, czy możliwe jest skorzystanie z innych narzędzi, które – chociaż nie zastępują w pełni skargi – mogą pomóc w rozwiązaniu problemów klienta.
adwokat Anna Witkowska
tel: +48 698 203 534
