Chyba każdy zna sytuację, w której przydrożne działki przylegające ze sobą blokują dostęp do nieruchomości znajdujących się z tyłu nich.
Do takiego przypadku dochodzi, gdy są postawione np. jakieś domy szeregowe, a zaraz za nimi, bez dostępu do drogi publicznej znajduje się jakaś inna nieruchomość np. działka budowlana Pana Kowalskiego. Co dzieje się w takiej sytuacji i jak Pan Kowalski może legalnie z drogi publicznej dostać się na swoją nieruchomość? Okazuje się, że nie jest to sytuacja bez wyjścia. Wyjaśniamy poniżej.
Droga publiczna – czym jest i co oznacza dostęp do niej?
W myśl art. 1 ustawy dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Kategorie dróg, o których mowa w przytoczonym przepisie to:
1. Drogi krajowe;
2. Drogi wojewódzkie;
3. Drogi powiatowe;
4. Drogi gminne.
Wszystkie inne drogi nie są zaliczane do dróg publicznych.
Natomiast przez dostęp do takiej drogi, w rozumieniu ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozumie się bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Jeżeli chodzi o pośredni dostęp do drogi publicznej, to dobrze zobrazował to niedawny Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lipca 2022 r. (sygn. II OSK 2190/19), w którym sąd orzekł, że przepis art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przewiduje dwa sposoby zapewnienia danej nieruchomości gruntowej pośredniego dostępu do drogi publicznej. Jednym z możliwych rozwiązań jest dostęp poprzez inną działkę, przy czym w tym przypadku konieczne jest obciążenie tej działki odpowiednią służebnością. Alternatywnym dostępem do drogi publicznej jest dostęp do niej przez drogę wewnętrzną. W tym drugim przypadku nie jest wymagany żaden tytuł prawny uprawniający do korzystania z drogi wewnętrznej. Dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem drogi wewnętrznej jest sam w sobie wystarczający.
Służebność drogi koniecznej
No właśnie, czym jest wspomniana służebność? Służebność tzw. drogi koniecznej jest regulowana przez art. 145 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z nim, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.
Co ważne — służebność jest ustanawiana na nieruchomości na rzecz innej nieruchomości, a nie konkretnych jej właścicieli. Jest to istotne o tyle, że kiedy zmienią się właściciele którejkolwiek z nieruchomości, to służebność nie zanika. Służebność drogi koniecznej jest wpisywana w księdze wieczystej zarówno nieruchomości, na której została ustanowiona, jak i nieruchomości, na rzecz której została ustanowiona.
Należy również wskazać, że zgodnie z ustawą przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Należy podkreślić, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Służebność drogowa a wynagrodzenie
Jeżeli chodzi o wysokość ustanowionego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogowej, Sąd Najwyższy postanowił, że „do ustalenia wysokości należnego na podstawie art. 145 § 1 k.c. wynagrodzenia za ustanowioną służebność drogi koniecznej nie zawsze niezbędny jest dowód w postaci operatu sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę; w niektórych przypadkach przydatne i wystarczające może być przeprowadzenie innych dowodów”. (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2019 r. sygn. IV CSK 525/17) oraz że „wolą ustawodawcy nie było wyłącznie wyrównanie uszczerbku, jaki następuje w majątku właściciela nieruchomości obciążonej wskutek ustanowienia służebności drogowej. Pojęcie wynagrodzenia jest szersze i bardziej elastyczne. Stanowi ono ekwiwalent za znoszenie cudzego przejazdu i przechodu przez nieruchomość. Powinno uwzględniać z jednej strony korzyść, jaką odnosi nieruchomość władnąca oraz niedogodności, jakie z ustanowienia służebności wynikają dla nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie nie może jednak służyć bezzasadnemu wzbogaceniu kosztem właściciela nieruchomości władnącej. Powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności”. (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2018 r. sygn. I CSK 706/17).
Nie ma zatem wymogu sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę. Nie ma również żadnych ustawowych przesłanek o tym, jaka powinna być wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogowej na danej nieruchomości. Można nawet pójść krok dalej i śmiało powiedzieć, że wynagrodzenie takie może również zostać spełnione za pomocą jakiegoś świadczenia w naturze.
