Nieruchomość wspólna to pojęcie, które często pojawia się w kontekście mieszkań, budynków biurowych czy innych obiektów wielolokalowych. Jest to część nieruchomości, która należy do wszystkich jej użytkowników, a nie tylko do jednego właściciela.
Właściciele nieruchomości mają do niej dostęp i korzystają z niej na równi, co wymaga określonych zasad i regulacji. Dlatego właśnie tak ważne jest, aby dokładnie zrozumieć, czym jest nieruchomość wspólna i jakie są jej elementy składowe.
Nieruchomość wspólna w świetle przepisów
Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej jako ustawa) „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.”
Do tej definicji odniósł się Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z 14.01.2009 r., IV CSK 247/08, LEX nr 499583, stwierdził, że: „Pojęcie nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 3 ustawy z 1994 r. o własności lokali, nie obejmuje wyłącznie gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Zawarte w art. 3 ust. 2 tej ustawy stwierdzenie, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków wskazuje jednoznacznie, że pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku”.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku (budynków) i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. „Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale” (wyrok SN z 2.12.1998 r., I CKN 903/97, OSNC 1999/6, poz. 113).
Zarazem, jak trafnie stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 20.11.2009 r., III CZP 95/09, OSNC 2010/5, poz. 73: „Składnikiem nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali […], nie może być udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej”.
Co wchodzi w skład części nieruchomości wspólnej?
Część nieruchomości wspólnej to taka część nieruchomości, która jest dostępna dla użytkowników nieruchomości należących do różnych właścicieli, np. w budynkach mieszkalnych część klatki schodowej, korytarzy, dachów, piwnic, ogrodów czy też parkingu. Część nieruchomości wspólnej zazwyczaj jest wyodrębniona w aktach prawnych dotyczących nieruchomości, takich jak umowy sprzedaży, regulaminy wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni mieszkaniowej, a także w ewidencji gruntów i budynków.
W skład części nieruchomości wspólnej mogą wchodzić także elementy infrastruktury technicznej, takie jak sieci wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, elektryczne, cieplne czy też instalacje wentylacyjne i klimatyzacyjne, jeśli są one wykorzystywane do obsługi nieruchomości lub budynku jako całości.
Balkon jako element nieruchomości wspólnej
Przedmiotem wielu sporów jest to czy balkon stanowi element nieruchomości wspólnej. Otóż wszelkie spory sprowadzają się tego kto jest odpowiedzialny za ich renowację oraz przede wszystkim kto ponosi za nią ewentualne koszty. Aby zażegnać wszelkie spory w tej kwestii, postaramy się wyjaśnić tę kwestię na przykładzie wybranego orzecznictwa.
Sąd Najwyższy w jednym z orzeczeń stwierdził, iż: „Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego” (tak wyrok SN z 3.10.2002 r., III RN 153/01, OSNP 2003/18, poz. 423).
Jednocześnie Sąd Najwyższy wyraźnie przypomniał, że balkony, zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku, mogą być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą, jak również zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo też przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. Tylko w tym ostatnim przypadku w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania i ewentualnego odtworzenia balkonu, co zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l. obciąża właściciela lokalu.
Nie ulega jednak wątpliwości, że elementy konstrukcyjne balkonów lub tarasów stanowią część nieruchomości wspólnej, nawet jeżeli są dostępne wyłącznie dla jednego z właścicieli lokali. Konstrukcja balkonu nie jest elementem lokalu. Nieruchomością wspólną są te części budynku, które stanowią elementy konstrukcji balkonu trwale połączone z budynkiem (por. uchwałę SN z 7.03.2008 r., III CZP 10/08, OSNC 2009/4, poz. 51; wyrok SN z 3.10.2002 r., III RN 153/01, OSNP 2003/18, poz. 423; wyrok WSA w Warszawie z 6.09.2005 r., VII SA/Wa 1498/04, LEX nr 195009).
Podsumowanie
Podsumowując, nieruchomość wspólna to część budynku lub terenu, która jest wspólna dla wszystkich właścicieli nieruchomości znajdujących się w danym budynku lub na danym terenie. Mogą to być między innymi klatki schodowe, dachy, elewacje, ale także drogi, chodniki czy ogrody. Wymaga ona przestrzegania określonych zasad i regulacji, które mają na celu zapewnienie odpowiedniego funkcjonowania i utrzymania nieruchomości wspólnej. O zarządzenie nieruchomością wspólną oraz innych istotnych kwestiach wspomnimy w kolejnych artykułach.
