Ustalenia MPZP powinny być dostosowane do stanu faktycznego istniejącego w chwili jego uchwalenia.
Zdarza się jednak, że plan jest sporządzany na podstawie nieaktualnych danych, co skutkuje jego nieważnością.
Sytuacja taka miała miejsce w jednej z prowadzonych przez nas spraw.
Naszym klientem jest właściciel nieruchomości powstałej w wyniku dokonania podziału na dwie części większej działki. Podział ten został zatwierdzony ostateczną decyzją administracyjną i od tego czasu nowopowstałe działki miały różnych właścicieli. Obie nowopowstałe działki mają kształt długich, ale bardzo wąskich prostokątów, przylegających do ulicy krótszym bokiem.
Sześć lat po dokonaniu tego podziału został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który traktował dwie nowopowstałe działki jako jedną działkę ewidencyjną.
W planie tym określono m.in. linie podziału nieruchomości na działki budowlane oraz orientacyjne usytuowanie budynków w taki sposób, że każdy z budynków miał znajdować się częściowo na działce naszego klienta, częściowo na działce sąsiedniej.
Ponadto, ponad 40 % szerokości działki naszego klienta zostało przeznaczone pod planowaną drogę lokalną, co w praktyce uniemożliwiało budowę domu jednorodzinnego na pozostałej części działki.
W skardze do wojewódzkiego sądu administracyjnego wskazaliśmy, że postanowienia MPZP dotyczące linii podziału nieruchomości i orientacyjnego usytuowania budynków nie tylko już w chwili uchwalenia planu były niewykonalne, ale również są sprzeczne z prawem.
Na wstępie wyjaśnić należy, że MPZP w tej sprawie został uchwalony w czasie obowiązywania Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r., a więc to ta ustawa była podstawą oceny zgodności MPZP z prawem i podstawą jego zaskarżenia. Takie same lub podobne przepisy znajdują się jednak w obecnie obowiązującej ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r., a więc przedstawiona argumentacja znajduje zastosowanie również do nowszych planów.
MPZP jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że jest to źródło prawa powszechnie obowiązującego, ale może być on uchwalany tylko na podstawie ustawy i tylko w granicach ustawowego upoważnienia. Zgodnie z ustawą, ustalenie przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu dokonywane jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z zachowaniem warunków określonych w ustawach.
Podstawę prawną uchwalenia MPZP w tej sprawie stanowiła ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r. Ustawa ta zawierała wyliczenie kwestii, które mogły być regulowane w planie miejscowym (m.in. przeznaczenie terenów czy linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu).
W ustawie tej nie ma natomiast mowy o liniach rozgraniczających tworzących działki budowlane, czyli wyznaczających w sposób sztywny linie podziałów granicznych (geodezyjnych) ani o sztywnym określaniu usytuowania budynku na działce budowlanej. Uregulowanie tych kwestii w MPZP stanowiło więc ograniczenie prawa własności bez ustawowego upoważnienia.
W skardze wskazaliśmy również, że naruszona została konstytucyjna zasada równości, gdyż z uwagi na wymiary i powierzchnię działek, planowana droga stanowi dla naszego klienta znaczne poważniejsze ograniczenie prawa własności niż dla właścicieli sąsiednich, dużych działek.
Pomimo to gmina nie tylko nie uzasadniła w żaden sposób ustalonego w MPZP przebiegu drogi, ale również nie wykazała, że nie było możliwe przyjęcie innego, mniej ingerującego w prawo własności rozwiązania.
Naruszenia te również świadczą o nadużyciu władztwa planistycznego przez gminę.
W oparciu o powyższe zarzuty wnieśliśmy o stwierdzenie nieważności wybranych postanowień MPZP w odniesieniu do działki skarżącego. Biorąc pod uwagę skalę naruszeń, istniało wysokie prawdopodobieństwo uchylenia przez sąd administracyjny MPZP w całości dla działki naszego klienta, czyli doprowadzenie do stanu, w którym ta konkretna działka nie byłaby objęta żadnym planem miejscowym.
W tej sprawie jednak, z uwagi na indywidualne cechy działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (niezbędnej do uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku braku MPZP) mogłoby być znacznie utrudnione. Z tego względu istotne było precyzyjne określenie zakresu zaskarżenia, aby wyeliminować niekorzystne dla klienta postanowienia, ale jednocześnie zachować przeznaczenie działki pod zabudowę mieszkaniową.
Wojewódzki sąd administracyjny podzielił nasze argumenty i stwierdził nieważność wnioskowanych przez nas postanowień i oznaczeń graficznych.
W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił przede wszystkim świadomość gminy w czasie uchwalania planu, że doszło do podziału działek i że działki te mają różnych właścicieli. Zignorowanie tego faktu skutkowało ustanowieniem w MPZP ograniczeń prawa własności niemających racjonalnego uzasadnienia i od samego początku niemożliwych do realizacji. Oznacza to więc, że nie zostały spełnione ustawowe przesłanki ograniczenia prawa własności, a tym samym doszło do naruszenia władztwa planistycznego poprzez nadmierne i nieuzasadnione ograniczenie prawa własności naszego klienta.
Sąd potwierdził również brak podstawy prawnej dla określania w planie miejscowym linii podziału nieruchomości czy zarysów budynków na działkach budowlanych.
Z tego względu, sąd stwierdził, że naruszenie przez gminę przepisów prawa miało charakter istotny, co skutkowało stwierdzeniem nieważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zaskarżonej części.
W naszej praktyce często spotykamy się z nietypowymi ograniczeniami prawa własności ustanawianymi w planach miejscowych. Dotyczy to zwłaszcza planów starszych, uchwalanych na podstawie ustawy z 1994 r. W takich sytuacjach zawsze warto skonsultować z prawnikiem, czy ograniczenie takie jest zgodne z prawem, czy też istnieją szanse na skuteczne jego zaskarżenie.
adwokat Anna Witkowska
