W MPZP często spotkać można postanowienia zakazujące zabudowy na działkach rolnych.
W niektórych sytuacjach postanowienia takie mogą być nieważne.
Sytuacja taka miała miejsce w jednej z prowadzonych przez nas spraw.
Nasz klient jest właścicielem działki oznaczonej w ewidencji gruntów jako grunty orne klasy RV i RVI, a więc grunty o najniższych klasach bonitacyjnych. Działka ta nie wymaga więc uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na ich przeznaczenie na cele nierolnicze.
Przeznaczenie działki w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zostało określone jako „grunty orne słabe jakościowo”, przy czym Studium wyraźnie dopuszcza przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową także nieruchomości innych niż określone w Studium jako tereny zabudowy mieszkaniowej.
W sąsiedztwie działki naszego klienta znajdują się budynki mieszkalne, działka posiada możliwość przyłączenia do sieci wodociągowej i energetycznej.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie działki jako tereny rolnicze, to jest grunty rolne użytkowane jako rolne w rozumieniu przepisów odrębnych, za wyjątkiem wszelkich budynków. Gmina nie przedstawiła szczegółowego uzasadnienia takiego rozwiązania planistycznego, ograniczając się do powołania się na konieczność ochrony środowiska oraz gruntów rolnych.
W skardze do wojewódzkiego sądu administracyjnego wskazaliśmy, że uchwalając MPZP gmina nadużyła władztwa planistycznego oraz naruszyła przepisy Konstytucji dotyczące dopuszczalności ograniczenia prawa własności.
Zgodnie z Konstytucji, ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw. Ograniczenie prawa własności w MPZP może być ustanowione, jeżeli jest ono niezbędne, przydatne do osiągnięcia zakładanego celu oraz proporcjonalne do tego celu.
W sprawie naszego klienta ograniczenia były nie tylko nieprzydatne do osiągnięcia zamierzonego celu (ochrony gruntów rolnych, rozwoju rolnictwa na terenie gminy), ale wręcz utrudniały jego osiągnięcie Oczywistym jest bowiem, że gospodarstwo rolne to nie tylko pola uprawne czy łąki i pastwiska, ale także budynki gospodarcze i dom, w którym mieszka właściciel gospodarstwa. Bez możliwości budowy takich budynków nie jest możliwy rozwój istniejących gospodarstw czy powstawanie nowych.
Istotne jest przy tym, że zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych usytuowanie na użytkach rolnych zabudowy mieszkaniowej wchodzącej w skład gospodarstw rolnych (zabudowy zagrodowej) nie zmienia charakteru tych gruntów (nadal są to grunty rolne). Tym samym, dopuszczenie tego rodzaju zabudowy na gruntach rolnych, nie jest niezgodne z ochroną gruntów w rozumieniu przepisów tej ustawy. Nie zostało również wykazane negatywne oddziaływanie środowiskowe tego rodzaju zabudowy.
MPZP ograniczał więc prawo do wznoszenia budynków, które wcale nie musiały negatywnie oddziaływać na grunty rolne i na środowisko. Ograniczenia wprowadzone na mocy MPZP były znacznie dalej idące niż ograniczenia ustawowe, a jednocześnie nie zostały w żaden sposób uzasadnione w odniesieniu do działki naszego klienta.
W konsekwencji, doszło do nadużycia władztwa planistycznego gminy.
Dodatkowo zarzuciliśmy również, że MPZP nie określa wszystkich wymaganych ustawą wskaźników zabudowy dla działki naszego klienta (m.in. minimalnej powierzchni biologicznie czynnej).
MPZP zakazywał bowiem nie każdej zabudowy, ale jedynie budowy budynków na terenach rolnych. Z tak sformułowanego zakazu wynika więc, że na terenach rolnych dopuszczono możliwość zabudowy innymi obiektami budowlanymi, jak budowle czy obiekty małej architektury. W sytuacji, gdy na obszarze planu dopuszczono zabudowę innymi obiektami budowlanymi, w szczególności budowlami, to gmina zobowiązana była do wprowadzenia odpowiednich dla dopuszczonego rodzaju zabudowy zasad kształtowania zabudowy. Jeżeli bowiem na danym terenie dopuszczona została określona zabudowa, to ustalenie tych parametrów jest obligatoryjnym elementem planu, ponieważ ich brak uniemożliwia skorzystanie z możliwości zabudowy. Brak uregulowań w tym zakresie stanowi istotne naruszenie zasad sporządzania planu.
Wojewódzki sąd administracyjny podzielił nasze argumenty i stwierdził nieważność MPZP w odniesieniu do działki naszego klienta.
W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił przede wszystkim różnicę między wprowadzeniem pewnych ograniczeń zabudowy (np. zakazem lokalizacji pewnych inwestycji) a całkowitym zakazem wznoszenia budynków, zwłaszcza w sytuacji, gdy zakaz budowy budynków nie wynika ze szczególnych warunków zagospodarowania terenu. Sąd zwrócił również uwagę, że nie jest możliwe prowadzenie racjonalnej gospodarki rolnej bez możliwości wznoszenia budynków.
Z tych względów sąd uznał, że zakaz budowy budynków arbitralnie pozbawia naszego klienta możliwości wykonywania prawa własności nieruchomości rolnej oraz narusza istotę prawa własności. Zakaz ten nie znajduje uzasadnienia w żadnej z konstytucyjnych wartości oraz nie jest zgodny z zasadą proporcjonalności.
Sąd zwrócił również uwagę na brak należytego uzasadnienia wprowadzonych ograniczeń, w szczególności na brak wyważenia interesu prywatnego właściciela nieruchomości z interesem publicznym wyrażającym się w ochronie gruntów rolnych oraz brak poszukiwania przez gminę rozwiązań jak najmniej ingerujących w prawo własności naszego klienta.
Sąd uwzględnił również zarzut braku określenia wszystkich wskaźników zabudowy, wskazując, że brak ten świadczy o daleko idącej niekonsekwencji gminy, która z jednej strony powołuje się na konieczność ochrony gruntów rolnych i ochronę przyrody, a z drugiej nie określa wskaźników służących właśnie ochronie środowiska.
Z tego względu, sąd stwierdził, że naruszenie przez gminę przepisów prawa miało charakter istotny, co skutkowało stwierdzeniem nieważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zaskarżonej części.
Każdy przykład zakazu zabudowy na działkach rolnych należy rozpatrywać indywidualnie, jednak w niektórych przypadkach zbyt daleko idące zakazy mogą zostać uznane przez sąd za nieważne. Istotnymi czynnikami, które należy wziąć pod uwagę są przede wszystkim: klasa gruntu na działce, położenie działki na terenach objętych różnymi formami ochrony przyrody, treść studium, dokładne brzmienie przepisu oraz uzasadnienie planu miejscowego.
W takich sytuacjach zawsze warto skonsultować z prawnikiem, czy zakaz taki jest zgodny z prawem, czy też istnieją szanse na skuteczne jego zaskarżenie.
adwokat Anna Witkowska
tel: +48 698 203 534
