Odbiór robót budowlanych

Do obowiązków inwestora należy nie tylko zapłata wynagrodzenia, ale także odbiór wykonanych robót.

Odebranie obiektu jest czynnością, przez którą inwestor przyjmuje wykonany i zgłoszony obiekt. Od dnia odbioru końcowego rozpoczynają bieg terminy wynikające z rękojmi i gwarancji.

Z obowiązku odbioru robót nie zwalnia inwestora stwierdzenie nieprawidłowości w wykonanych robotach. Odmowa odbioru jest dopuszczalna jedynie wtedy, gdy wykonany obiekt jest dotknięty wadą istotną, tj. czyniącą go niezdatnym do użytku zgodnie z przeznaczeniem lub wyraźnie niezgodny z umową. Odmowę odbioru nie będą więc uzasadniały nieistotne wady, usterki i niedoróbki.

W przypadku stwierdzenia wad nieistotnych, inwestor powinien odebrać roboty, a w protokole odbioru opisać jakość wykonanych robót, w tym umieścić wykaz wszystkich ujawnionych wad z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.

Protokół taki stanowi dowód nieprawidłowego wykonania robót budowlanych. W orzecznictwie przyjmuje się, że odmowa sporządzenia protokołu ogranicza lub wręcz uniemożliwia udowodnienie przez inwestora wykonania umowy nienależycie, jeśli wykonawca utrzymuje, że roboty wykonał bez wad.

Częstą praktyką, zwłaszcza w przypadku dużych inwestorów lub generalnych wykonawców, jest uzależnienie wypłaty wynagrodzenia od podpisania protokołu bezusterkowego odbioru robót. Postanowienia takie są jednak dotknięte bezwzględną nieważnością.

Umawianie się na tzw. odbiór bezusterkowy, czyli uzależnianie odebrania obiektu od braku jakichkolwiek wad, jest uznawane przez sądy za sprzeczne z naturą zobowiązania wynikającego z umowy o roboty budowlane. Narusza to równowagę między inwestorem a wykonawcą, pozostawiając tego ostatniego w niepewności odnośnie do należnego wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków.

Orzecznictwo konsekwentnie wskazuje, że nawet jeżeli strony w umowie postanowią inaczej, wykonawca może skutecznie domagać się wynagrodzenia, kiedy w protokole odbioru stwierdzono, że roboty dotknięte są usterkami. Postanowienie przeciwne skutkowałoby tym, że każde odstępstwo od stanu idealnego dawałoby zlecającemu prawo praktycznie nieograniczonej odmowy odbioru.

Oczywiście, teoretycznie bezusterkowe protokoły odbioru spełniają funkcję ochronną. Jednak w praktyce wymóg bezusterkowego protokołu odbioru może prowadzić do paraliżu wzajemnych relacji kontraktowych stron danej umowy. W takim przypadku każda, nawet najdrobniejsza wada, usterka czy niedoróbka pozwalałaby na uchylenie się np. od zapłaty wynagrodzenia, dokonania odbioru czy też spełnienia innego obowiązku. Przy założeniu konieczności podpisania bezusterkowego protokołu odbioru, odbiory robót przeciągałyby się w czasie, a nierzadko nigdy nie dochodziłyby do skutku.

Odmowa odbioru a prawo wykonawcy do wynagrodzenia

Także odmowa odbioru lub bezpodstawne uchylanie się od niego nie pozbawia wykonawcy prawa do wynagrodzenia. W orzecznictwie przyjmuje się, że w sytuacji faktycznego przyjęcia robót przez inwestora, nie może on zwalczać żądania zapłaty wynagrodzenia tylko dlatego, że nie został sporządzony formalny protokół ich odbioru – nawet jeśli umowa przewidywała taki wymóg.

Poza odbiorem końcowym całości robót, możliwe jest także dokonywanie odbiorów częściowych.

Jeżeli w umowie nie uzgodniono inaczej, inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Przepisy nie określają, jaka część robót musi być ukończona, aby mogło powstać roszczenie o dokonanie odbioru częściowego, a więc ukończenie jakiejkolwiek części robót budowlanych może uzasadniać powstanie takiego roszczenia.

Po dokonaniu odbioru częściowego staje się wymagalna odpowiednia część wynagrodzenia wykonawcy. W związku z tym w dniu odbioru częściowego rozpoczyna się bieg terminu przedawnienia roszczenia o zapłatę tej części wynagrodzenia.

Odbiór częściowy nie wywołuje natomiast żadnych innych skutków prawnych, chyba że zostaną one określone w umowie o roboty budowlane. W szczególności, częściowy odbiór nie powoduje wygaśnięcia jakichkolwiek niezaspokojonych roszczeń którejkolwiek ze stron ani powstania uprawnień z tytułu rękojmi za wady obiektu czy odpowiedzialności gwarancyjnej wykonawcy. Odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi i gwarancji obowiązuje dopiero od odbioru końcowego całości robót.

adwokat Anna Witkowska