Prospekt informacyjny to podstawowy dokument, na podstawie którego konsument podejmuje decyzję o zakupie mieszkania lub domu.
Może się jednak zdarzyć, że informacje zawarte w prospekcie lub załącznikach będą nieprawdziwe lub niepełne.
Problematyka ta jest na tyle istotna, że ustawodawca zdecydował się wprost określić zakres odpowiedzialności dewelopera w tym przedmiocie bezpośrednio w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1177) – dalej „ustawa”.
W tym miejscu należy wyjaśnić o jakiego typu informacje chodzi ustawodawcy. Jest to niezwykle istotne, gdyż aktywuje odpowiedzialność karną dewelopera w tym obszarze. Według ustawodawcy są to wszelkiego rodzaju informacje, które cechuje:
a) nieprawidłowość informacji lub danych;
b) zatajenie prawdziwych informacji lub danych.
Jest to zatem bardzo otwarty katalog nieprawdziwych informacji lub danych, do którego możemy zaliczyć niezwykle szeroki zakres informacji, które nie są zgodne ze stanem faktycznym.
Który przepis traktuje o odpowiedzialności karnej dewelopera za podanie nieprawdziwych informacji lub danych oraz za zatajenie prawdziwych informacji?
Należy wskazać, że ustawodawca określił zakres odpowiedzialności karnej wprost w przepisach ustawy. Zgodnie bowiem z art. 59 ustawy – kto, będąc odpowiedzialnym (co do zasady będzie to deweloper) za informacje i dane zawarte w prospekcie informacyjnym, podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje lub dane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.
Podążając za głosem doktryny należy powtórzyć, że „jak się wydaje, przewidzianej w komentowanym przepisie karze podlega podawanie w prospekcie informacyjnym informacji niezgodnych ze stanem faktycznym lub prawnym, jak również przemilczenie polegające na zatajeniu prawdziwych informacji. Przypadki te stanowią czyn umyślny.” – tak A. Goldiszewicz [w:] Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, Warszawa 2023, art. 59.
Czy deweloper odpowiada karnie za brak sporządzenia prospektu informacyjnego i załączników do niego?
Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. Zgodnie z art. 58 ustawy – kto, będąc obowiązanym do sporządzenia prospektu informacyjnego (uwaga tożsama jak wyżej – deweloper), nie sporządza tego prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży, podlega karze grzywny.
Wyraźnie zauważalny jest silny nacisk ustawodawcy na rangę prawną dokumentu jakim jest prospekt informacyjnych wraz z załącznikami. Tę powagę obserwujemy szczególnie w konstrukcji przepisów karnych do ustawy. Takie podejście cieszy i umacnia pozycję potencjalnego nabywcy, gdyż stanowi to element dyscyplinujący deweloperów, co na tym szczególnym rynku obrotu nieruchomościami należy ocenić niezwykle pozytywnie.
