W ostatnim czasie wprowadzono zmiany prawne mające na celu ochronę interesów nabywców mieszkań oraz zwiększenie transparentności działań deweloperów.
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym weszła w życie 1 lipca 2022 r.
Jednym z ważniejszych elementów nowej ustawy jest regulacja dotycząca kar umownych, które są sankcjami cywilnoprawnymi nakładanymi na deweloperów za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej. Czym jest kara umowna oraz jakie zasady dotyczące kar umownych w umowach deweloperskich obowiązują obecnie? Wyjaśniamy poniżej.
Czym jest kara umowna?
Kara umowna (zwana też odszkodowaniem umownym), jest sankcją cywilnoprawną nakładaną na dłużnika za niedopełnienie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego. Ta sankcja polega na konieczności zapłacenia określonej sumy pieniężnej. Kara umowna może być ustanowiona na kilka sposobów:
- W umowie, która stanowi główne źródło zobowiązania, mogą być zawarte dodatkowe postanowienia umowne, przewidujące karę umowną;
- W innym umownym porozumieniu między stronami, szczególnie w umowie uzupełniającej główną umowę, można określić kary umowne;
- Istnieje również dominujący pogląd, że wzorzec umowny może zawierać postanowienia dotyczące kary umownej.
W każdym z tych przypadków kara umowna ma na celu sankcjonowanie niewłaściwego wykonania lub niewykonania zobowiązania niepieniężnego przez dłużnika, a jej wysokość powinna być określona w umowie.
„Strony stosunków umownych mogą skutecznie zastrzec kary umowne (de facto zastrzeżenia gwarancyjne) o kumulatywnym charakterze, które mają ukierunkowywać kontrahentów do realnego wykonywania zobowiązania zgodnie z zasadą pacta sunt servanda. Osiągnięcie tego celu mogą zaś zapewnić prewencyjne sankcje ekonomiczne, w których dominuje nie funkcja kompensacyjna, lecz funkcja stymulacyjna lub wręcz represyjna.” (Wyrok SA w Lublinie z 12.05.2022 r., I AGa 129/21)
Wysokość kary umownej
„Do koniecznych elementów ważnej klauzuli umownej kreującej obowiązek zapłaty kary umownej zaliczyć należy określenie zobowiązania (albo pojedynczego obowiązku), którego niewykonanie lub nienależyte wykonanie rodzi obowiązek zapłaty kary umownej oraz określenie sumy pieniężnej mającej stanowić naprawienie szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 483 § 1 k.c.). Strony umowy korzystają ze swobody w oznaczeniu sumy pieniężnej stanowiącej karę umowną (art. 353(1) k.c.), ich ustalenia muszą być jednak na tyle precyzyjne, aby umożliwiały obiektywne jej oznaczenie, a naruszenie tej zasady będzie skutkować sankcją nieważności tego zastrzeżenia umownego (art. 58 § 3 k.c.). Strony nie mogą zatem przyjąć konstrukcji prawnej zakładającej ustalenie w przyszłości podstawy naliczania kary umownej. Nie spełnia wymogu oznaczoności kary określenie jej przez odwołanie się nie do stałego lecz ocennego miernika wartości. Oznaczenie to nie musi jednak polegać na sztywnym określeniu sumy pieniężnej stanowiącej karę umowną, lecz może nastąpić pośrednio przez wskazanie podstaw jej określenia w taki sposób, by zarówno strony umowy, jak i sąd rozpoznający spór między nimi byli w stanie obliczyć wysokość kary umownej. Kara musi być zatem możliwa do wyliczenia już w momencie zawarcia umowy, a jej wysokość nie powinna wymagać dowodzenia.” (Wyrok SA w Katowicach z 4.10.2021 r., V AGa 182/20, Biul.SAKa 2021, nr 4, poz. 6-7.)
Kary umowne w starej i nowej ustawie deweloperskiej – porównanie
Na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów, strony miały obowiązek uwzględnić w umowie deweloperskiej stosowne kary umowne oraz ustalić wysokość odsetek przysługujących im w przypadku naruszenia umowy. Istotnym elementem było zachowanie symetrii, czyli równoważności między wysokością kar umownych dla nabywcy a odsetkami dla dewelopera.
Zgodnie z przepisami nowej ustawy deweloperskiej, artykuł 35 ust. 1 pkt 14 ustawy daje stronom swobodę decyzji dotyczących wprowadzenia kar umownych do umowy. Jeżeli strony zdecydują się na ich zastosowanie, muszą określić wysokość odsetek i kar umownych w umowie deweloperskiej.
Jednak istotne jest zwrócenie uwagi na dalszą część ustawy, zwłaszcza artykuł 39 ust. 2. Ten przepis wprowadza zupełnie nową instytucję prawną, znaną jako rekompensata.
Rekompensata ma być stosowana w przypadku, gdy strony nie przewidzą kary umownej ani odsetek w umowie, a deweloper nie wykona lub nienależycie wykona swoje zobowiązanie. Wysokość rekompensaty powinna odpowiadać wysokości ustawowych odsetek przysługujących deweloperowi z powodu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego.
