Osoby, które zamierzają nabyć nieruchomość, która faktycznie jeszcze nie istnieje, powinny dowiedzieć się, czym jest umowa deweloperska oraz jak od niej odstąpić.
To ważne, aby w takiej sytuacji nabywca w jak największym stopniu zabezpieczył swoje interesy.
Czym jest umowa deweloperska?
Zacznijmy od początku, a więc wyjaśnienia czym w ogóle jest umowa deweloperska. Pojęcie umowy deweloperskiej zostało uregulowane w tzw. Ustawie deweloperskiej, czyli Ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Z jej art. 6 ust. 5 możemy dowiedzieć się, że umowa deweloperska to umowa zawarta między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu, oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości, lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.
Głównym celem umowy deweloperskiej jest zabezpieczenie przyszłej transakcji sprzedaży nieruchomości zawartej pomiędzy nabywcą a deweloperem. Bardzo istotne jest więc, aby zapisy umowy, przed jej podpisaniem były skonsultowane z prawnikiem, który doradzi czy faktycznie zabezpieczają one interesy zainteresowanej strony.
Możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej
Umowę deweloperską można porównać do gwarancji. Jej istotą jest zabezpieczenie, aby nabywca przyszłej nieruchomości miał pewność, że zostanie ona wybudowana, natomiast deweloper, że za sprzedaną nieruchomość otrzyma zapłatę.
Jeżeli, któraś ze stron nie wywiąże się z umowy, istnieje możliwość odstąpienia od niej. Jest to możliwe jednak wyłącznie w konkretnych, wymienionych w ustawie przypadkach oraz wtedy, gdy spełniona zostanie przesłanka, którą strony postanowiły zapisać w umowie.
Kiedy nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej?
Poza sytuacjami, o których zadecydują strony zgodnie z zasadą swobody umów, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy:
• Umowa okaże się niekompletna, tj. nie będzie zawierała wszystkich wymaganych elementów wymienionych w art. 35 Ustawy deweloperskiej;
• Wystąpią problemy związane z prospektem informacyjnym, tj. deweloper w ogóle nie dostarczy go nabywcy, on lub jego załączniki okażą się niezgodne z zapisami umowy deweloperskiej czy też zawarte z nim dane, lub informacje okażą się niezgodne ze stanem faktycznym;
• Deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa własności w terminie wynikającym z zawartej pomiędzy stronami umowy deweloperskiej;
• Deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w określonym przepisami trybie i terminie;
• deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia
• Deweloper zaniecha wykonania obowiązku, o którym mowa w art. 12 ust. 2 Ustawy deweloperskiej, tj. W terminie 10 dni od dnia zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem nie poinformuje nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku o dokonanej zmianie i nie przekaże mu oświadczenie banku;
• Deweloper nie usunie wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach określonych w Ustawie.
• Rzeczoznawca stwierdzi istnienia wady istotnej, o którym mowa w art. 41 ust. 15 Ustawy deweloperskiej;
• Syndyk zażądał wykonania umowy na podstawie art. 98 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe.
Kiedy od umowy może odstąpić deweloper?
Wiemy już, kiedy to nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej. A kiedy ma do tego prawo deweloper?
Porównując jego uprawnienia w zakresie odstąpienia od umowy do uprawnień nabywcy nieruchomości, ma on widocznie mniejszy wachlarz możliwości.
Pierwszą sytuacją, w której deweloper ma prawo odstąpić od zawartej umowy deweloperskiej, jest oczywiście ta związana brakiem zapłaty określonej kwoty przez nabywcę. Jeżeli pomimo wezwanie go w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, nabywca nie uiści należnego wynagrodzenia, deweloper ma prawo odstąpić zawartej umowy. Wyjątek stanowić będzie sytuacja, w której brak zapłaty przez nabywcę jest spowodowany działaniem siły wyższej.
Druga sytuacja to tak, w której nabywca nie stawi się do odbioru danej nieruchomości lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej, mimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. Wyjątek, tak jak i w poprzedniej sytuacji będzie stanowiło wystąpienie siły wyższej będące powodem niestawienia się nabywcy.
