Naruszenie prawa do własności prywatnej
Przejęcie nieruchomości (działek, budynków) przez Skarb Państwa odbywa się z mocy prawa na podstawie wydawanej przez właściwego wojewodę decyzji ZRID. Jeśli decyzja ta ma nadany rygor natychmiastowej wykonalności, inwestor może przejąć działkę od razu po wydaniu decyzji przez wojewodę.
W związku z tym, że realizacja inwestycji drogowej wiąże się z naruszeniem prawa do własności prywatnej tj. przejęciem części lub całości nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, właścicielowi tej nieruchomości należy się odszkodowanie. Art. 12 ust. 4f specustawy jasno stanowi, że dotychczasowym właścicielom wywłaszczanej nieruchomości, użytkownikom wieczystym wywłaszczanej nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do wywłaszczanej nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, przysługuje odszkodowanie. Do takiej opinii przychylił się również Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 22 października 2021 r. wysunął tezę: „Wprawdzie wydanie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej i ustalenie odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości, objętej tym zezwoleniem, są prowadzone w dwóch, odrębnych postępowaniach, ale regulacje te łączą ściśle obowiązek wydania decyzji odszkodowawczej z istnieniem w obrocie prawnym decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej”. (tak: sygn. I OSK 517/21).
W dalszej części wpisu omówione zostaną zagadnienia z zakresu wysokości tego odszkodowania, terminu jego wypłaty, środków odwoławczych i procedury wypłacania środków.
Decyzja o przyznaniu odszkodowania
Decyzję ustalającą wysokość odszkodowanie zawsze wydaje ten sam organ, który wydał zezwolenie na realizację inwestycji i musi on podjąć taką decyzję w ciągu 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Natomiast decyzja staje się ostateczna, jeżeli nie zostanie od niej wniesione odwołanie w ciągu 14 dni od jej podjęcia lub gdy sprawa została rozstrzygnięta przez organ II instancji.
Czym jest rygor natychmiastowej wykonalności?
Aktualnie często decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. W takim wypadku wykonawca inwestycji może natychmiast przejąć nieruchomość i rozpocząć roboty budowlane od razu. Oznacza to, że osoba użytkująca nieruchomość jest zobowiązana do niezwłocznego wydania nieruchomości oraz opróżnienia wszystkich lokali i pomieszczeń na podstawie art. 17 Ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
Oczywiście, żeby właściciel nie został beż żadnego bezpiecznego miejsca zamieszkania, właściwy zarządca drogi, który przejmuje tą nieruchomość musi wskazać wywłaszczonemu lokal zamienny, chyba że minie 120 dni od faktycznego objęcia własności nieruchomości przez zarządcę drogi.
W przypadku nadania decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności czas na podjęcie przez właściwy organ decyzji o przyznaniu odszkodowania to 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności (art. 12 ust. 4g Ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych). Lokal zamienny należy wydać, opróżnić i opuścić najpóźniej w dniu upływu terminu 120 dni.
Podsumowując, jesteśmy wywłaszczani, dostajemy lokal zamienny na 120 dni, przy czym decyzja o przyznaniu odszkodowania powinna zostać podjęta w ciągu 60 dni od dnia nadania decyzji ZRID rygoru natychmiastowej wykonalności.
Kiedy decyzji o zezwoleniu nie jest nadany rygor natychmiastowej wykonalności, użytkownik nieruchomości ma nie mniej niż 120 dni, w zależności od tego, jak w decyzji został określony termin na odpowiednio wydanie nieruchomości lub wydanie nieruchomości i opróżnienie lokali oraz innych pomieszczeń. Czas ten zaczyna biec od momentu, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.
Warto wspomnieć, że w przypadku wydania przez właściciela nieruchomości w ciągu 30 dni od momentu, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna albo nastąpiło doręczenie zawiadomienia o wydaniu decyzji i doręczenie postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.
Jeżeli chodzi o orzecznictwo, to panuje powszechna zgoda, że nie ma żadnej konkretnej formy wydania nieruchomości. Na przykład Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że: „Przesłanki uzyskania podwyższonego o 5% odszkodowania są spełnione również, gdy bez czynienia przeszkód przez byłego właściciela nieruchomości dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi. Zwraca się przy tym uwagę, że przepisy nie przewidują żadnej szczególnej formy wydania nieruchomości. W szczególności nie jest wymagane sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego ani złożenie jednostronnego oświadczenia woli o przekazaniu nieruchomości. Również, bierne zachowanie polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień właścicielskich oznaczać może przekazanie władztwa faktycznego”. (tak: wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2020 r., sygn. I OSK 3775/18). Podkreślić jednak należy, że „do wydania w sposób dorozumiany nie wystarcza bowiem jedynie wola wydania po stronie wydającego. Potrzebne jest jeszcze objęcie tej nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Dopiero wówczas można mówić o dorozumianym wydaniu (przekazaniu) nieruchomości inwestorowi”. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2019 r., sygn. akt I OSK 1158/18).
W celu uniknięcia wątpliwości co do terminu przekazania warto więc jednak złożyć oświadczenie o wydaniu nieruchomości, a w przypadku nieruchomości zabudowanej dodatkowo podpisać dodatkowo protokół zdawczo – odbiorczy.
Ile wynosi odszkodowanie za wywłaszczenie?
Przede wszystkim na podstawie art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jest to korzystne dla właściciela rozwiązanie, ponieważ, że kiedy zostaje podjęta decyzja o realizacji inwestycji drogowej, to wartość danej nieruchomości drastycznie spada. Żeby uniknąć stronniczości oraz naruszeń, wycenę nieruchomości (tzw. operat szacunkowy) przeprowadza niezależny rzeczoznawca majątkowy i przesyła ją do zarządcy drogi, jako dowód w sprawie.
Odszkodowanie co do zasady wynosi 100% wartości wywłaszczanej nieruchomości, jednak są czynniki, które mogą wpływać na zwiększenie wartości odszkodowania np. wspomniane wydanie nieruchomości odpowiednio wcześniej.
Do obliczania wartości odszkodowania za wywłaszczenie stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) i tak, na podstawie art. 134 i 135 u.g.n. uważa się, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem wartość rynkowa nieruchomości (chyba że ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, wtedy określa się jej wartość odtworzeniową). Czynniki mające wpływ na określenie wartości rynkowej nieruchomości to w szczególności jej:
- Rodzaj;
- Położenie;
- Sposób użytkowania;
- Przeznaczenie;
- Stan nieruchomości
oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Przytoczony katalog jest otwarty, a to znaczy, że przy odwoływaniu się od wysokości odszkodowania można powoływać się również na inne aspekty.
Ponadto, jeżeli decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania, która przysługuje dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10 000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości.
Warto tutaj wspomnieć, że o odszkodowanie mogą starać się też osoby, którym przysługiwały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe na przejmowanej nieruchomości (np. służebność, zastaw). Wtedy wysokość odszkodowania dla użytkownika lub właściciela wieczystego zostaje pomniejszona o kwotę równą wartości ustanowionych na tej nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych.
Wypłata odszkodowania i zaliczka
Kluczowe jest, że wypłata odszkodowania następuje w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja o przyznaniu odszkodowania stała się ostateczna. Co więcej, na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania za wywłaszczane nieruchomości, wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% wartości odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, a wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia takiego wniosku.
Odwołanie
Od decyzji o przyznaniu odszkodowania można się odwołać. Zastosowanie mają tutaj przepisy rozdziału 10. Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.). Odwołanie zawsze wnosi się do właściwego organu odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, a na jego wniesienie jest 14 dni.
Z wniesienia odwołania nie warto rezygnować, ponieważ nie można na nim nic stracić — art. 139 k.p.a. stanowi, że organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny. Zatem w zasadzie nie ma szansy, żeby wysokość odszkodowania w wyniku odwołania została jeszcze pomniejszona. Może być co najwyżej utrzymana w tej samej wysokości. O tym, jak należy rozumieć termin „niekorzyść strony odwołującej się”, orzekł 21 października 2021 r. w postaci wyroku Naczelny Sąd Administracyjny i tak, stwierdził on, że: „„niekorzyść”, o której mowa w przepisie art. 139 k.p.a. to obiektywne pogorszenie sytuacji prawnej strony odwołującej się wskutek wydania decyzji przez organ odwoławczy. O tym, czy pogorszenie takie nastąpi, przesądza zestawienie osnowy decyzji organu pierwszej instancji z projektowanym rozstrzygnięciem organu odwoławczego”. (tak: sygn. II OSK 3517/19).
Odwołując się od wysokości przyznanego odszkodowania, warto powoływać się na ustawowe czynniki mające wpływ na wartość nieruchomości. Trzeba jednak zaznaczyć, że ciężar udowodnienia zaniżenia przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości, leży po stronie skarżącego, czyli osoby, która wnosi odwołanie. Naczelny Sąd Administracyjny orzekł 19 kwietnia 2013 r., że „operat szacunkowy stanowi sformalizowany prawnie dowód wartości nieruchomości, a wyrażone w nim oceny i ustalenia stanu faktycznego stanowią wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom”. (tak: sygn. I OSK 2056/11). Ze względu na formalny charakter operatu szacunkowego oraz udział biegłego w jego tworzeniu, operat szacunkowy jest bardzo silnym dowodem, ciężkim do podważenia, ale nie jest to niemożliwe. W innym wyroku ten sam sąd orzekł, że: “aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n.” (tak: sygn. III FSK 2028/21).
