Czy za wywłaszczenie nieruchomości przysługuje odszkodowanie?
Jeżeli tak to w jakiej wysokości?
Wywłaszczenie, w szerokim znaczeniu tego słowa, oznacza wszelkie formy ingerencji państwa w prawa własności przysługujące innym podmiotom. Przedmiotem wywłaszczenia jest prawo rzeczowe, a jego skutkiem — przejście prawa na rzecz Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, wygaśnięcie prawa (co nie może dotyczyć własności) bądź ograniczenie wykonywania prawa.
Należy także podkreślić, że wywłaszczenie nie może być stosowane, gdy cel publiczny już został na nieruchomości zrealizowany. Nie byłaby wówczas spełniona ustawowa przesłanka, jaką jest pozyskanie nieruchomości dla realizacji celu publicznego, ponieważ został on już osiągnięty.
Zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.
Jak stanowi art. 128 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), wywłaszczenie nieruchomości odbywa się za odszkodowaniem. Bez względu na to, czy owo wywłaszczenie dotyczy prawa własności, użytkowania wieczystego czy też innych praw rzeczowych. Otóż należy zakładać, że chodzi nie tylko o pozbawianie, ale także o ograniczanie wymienionych praw do nieruchomości.
Odszkodowanie, które ma odpowiadać wartości odjętych praw, wypłaca się osobie wywłaszczonej (zatem należy się ono każdemu z podmiotów wywłaszczanych praw rzeczowych, które istniały w dniu orzekania o wywłaszczeniu i odszkodowaniu).
Kto ustala, że należy się odszkodowanie?
Mimo iż odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia oraz związane z nim roszczenia mają charakter majątkowy, jego ustalenie następuje w trybie administracyjnym. Ustala je starosta w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Jest on zatem organem pierwszej instancji właściwym do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.
Wywłaszczenie nieruchomości bezpośrednio związane jest z jednoczesnym ustaleniem odszkodowania. W aktualnym stanie prawnym nie jest możliwe wydanie decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości bez jednoczesnego ustalenia odszkodowania. Byłoby to naruszeniem przepisów ustawy powodującym, że taka decyzja dotknięta byłaby wadą nieważności. Nie ma też obecnie możliwości odroczenia orzeczenia o odszkodowaniu, nawet za zgodą osoby uprawnionej.
Ustalenie odszkodowania a nieruchomość zamienna
Zgodnie z art. 131 u.g.n. w ramach odszkodowania może zostać właścicielowi lub użytkownikowi, przyznana za jego zgodą nieruchomość zamienna. Przyznanie to powinno być skorelowane z treścią art. 129 ust. 3 u.g.n., który wymaga, by w takim przypadku podać w decyzji (o wywłaszczeniu) dodatkowo:
– oznaczenie nieruchomości zamiennej według treści księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości (aktualnie według ewidencji gruntów i budynków);
– wartość nieruchomości zamiennej;
– wysokość dopłaty.
Dopłata stanowi różnicę między wartością nieruchomości wywłaszczonej a wartością nieruchomości zamiennej (ewentualnie wartością tych nieruchomości jako przedmiotów użytkowania wieczystego).
Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości
W art. 130 ust. 1 u.g.n. określone zostały kryteria, według których ustalane jest odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia. Na podstawie tego przepisu wyróżnić można trzy takie kryteria:
– Stan nieruchomości (chodzi o stan faktyczny, a nie o stan prawny);
– Przeznaczenie nieruchomości;
– Wartość nieruchomości.
Odszkodowanie może być ustalone w decyzji o wywłaszczeniu bądź decyzji odrębnej. W pierwszym przypadku wysokość odszkodowania ustala się według tych kryteriów na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu. W drugim zaś wysokość ta ustalana jest według stanu i przeznaczenia nieruchomości, odpowiednio, z dnia wydania decyzji o podziale nieruchomości albo z dnia podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, albo (w pozostałych przypadkach) z dnia wydania decyzji o pozbawieniu lub ograniczeniu praw, natomiast według wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.
Nowe zasady ustalania odszkodowań za wywłaszczenie
Należy wspomnieć, że 15 czerwca 2022 r. do Sejmu wpłynął rządowy projekt nowelizacji u.g.n. oraz niektórych innych ustaw. Wśród proponowanych zmian znajdują się między innymi te dotyczące ustalania odszkodowań.
Jak obecnie ustala się wysokość odszkodowania – już wiemy. Po zmianach będzie ono jednak ustalane inaczej.
W kontekście prawa własności odszkodowanie będzie odpowiadało wartości tego prawa, powiększonej o kwotę odpowiadającą 10% wartości gruntu oraz 20% różnicy między wartością nieruchomości i wartością gruntu. Co ważne, nieruchomość w tym kontekście to także jej części składowe. W przypadku zaś prawa użytkowania wieczystego odszkodowanie będzie odpowiadało wartości tego prawa, powiększonej o kwotę odpowiadającą 10% wartości tego prawa. Do ustalenia odszkodowania za budynki i inne urządzenia, stosowana będzie zasada dotycząca prawa własności nieruchomości. Z kolei w kontekście prawa własności lokalu, stanowiącego odrębny przedmiot własności, albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu odszkodowanie odpowiada wartości tych praw, powiększonej o kwotę odpowiadającą 20% wartości lokalu, stanowiącego odrębny przedmiot własności, albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
