W dziedzinie prawa budowlanego jednym z często spotykanych problemów jest kwestia poddasza — czy jest ono uznawane za użytkowe, czy nieużytkowe?
Ta kwestia ma istotne znaczenie, ponieważ decyduje o tym, jak można legalnie wykorzystać to pomieszczenie oraz jakie przepisy i wymogi regulują jego zagospodarowanie. Niestety, brakuje jasnej i spójnej definicji prawnie określającej poddasze jako użytkowe lub nieużytkowe.
Poddasze – definicja, jaką wszyscy znamy
Poddasze to często miejsce o specyficznym charakterze, które można wykorzystać w różne sposoby — na przykład jako dodatkowe pomieszczenia mieszkalne, biurowe lub magazynowe. Decyzja o tym, czy poddasze jest uznawane za użytkowe, czy nieużytkowe, może mieć wpływ na zastosowanie przepisów prawa budowlanego, przepisów dotyczących pozwolenia na budowę, a także przepisów dotyczących użytkowania i przekształcenia nieruchomości.
Brak jednolitej definicji poddasza, a także rozróżnienia na to użytkowe oraz nieużytkowe powoduje, że interpretacje są zróżnicowane i zależą od konkretnej sytuacji, praktyki organów administracji oraz orzecznictwa sądowego.
Konsekwencje braku definicji legalnej poddasza mogą być znaczące dla właścicieli nieruchomości. W przypadku, gdy organ administracji publicznej uzna poddasze za nieużytkowe, może ono podlegać ograniczeniom w zakresie jego zagospodarowania, a wszelkie prace budowlane lub zmiany funkcjonalne mogą wymagać uzyskania specjalnych zezwoleń czy pozwoleń. Dodatkowo zupełnie inna może być kwestia podatków za użytkowanie w przypadku poddasza użytkowego i nieużytkowego.
Poddasze w przepisach
W Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ustawodawca wielokrotnie używa pojęć „poddasze użytkowe i nieużytkowe”. Oznacza to, iż nie traktuję tych pojęć tożsamo. Mimo to, Rozporządzenie nie zawiera definicji legalnej „poddasza użytkowego” lub „nieużytkowego”, a już z pewnością nie utożsamia tych pojęć z pojęciem „strychu”.
W poszukiwaniu definicji poddasza warto jednak sięgnąć do definicji kondygnacji. W § 3 pkt 16 Rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, możemy przeczytać, że przez kondygnację należy rozumieć:
„Poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie, lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne”.
Zatem, jak słusznie zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 17.05.2012 r., II SA/Lu 82/12: „Poddasze charakteryzuje się innymi parametrami użytkowymi niż tzw. „pełna kondygnacja”. Wysokość pomieszczeń na takim poddaszu zmienia się wraz ze spadkiem dachu, najniższa jest na ścianie kolankowej — przy okapie, a najwyższa w kalenicy, stanowiącej linię przecięcia połaci dachu.”
Czas pobytu w pomieszczeniu pomocny w ustaleniu definicji poddasza
Zaglądając dalej do ww. Rozporządzenia, warto także zerknąć na pkt 10 § 3. Zostało w nim zdefiniowane pojęcie pomieszczenia mieszkalnego, które obejmuje pokoje w mieszkaniu, sypialnie oraz pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego.
Równocześnie, zgodnie z przepisem § 4 tego samego Rozporządzenia, pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi są podzielone na dwie kategorie: pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, w których te same osoby przebywają przez dłuższy czas, nie krótszy niż 4 godziny w ciągu doby, oraz pomieszczenia przeznaczone na czasowy pobyt ludzi, w których te same osoby przebywają od 2 do 4 godzin w ciągu doby.
W zależności od rodzaju i sposobu użytkowania tych pomieszczeń powinny one spełniać określone wymagania zawarte w przepisach rozporządzenia. Natomiast w § 5 ww. Rozporządzenia wskazano pomieszczenia, które nie są uznawane za pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi.
Podsumowanie i wnioski
Aby uniknąć niejasności i problemów wynikających z braku definicji prawnie określającej poddasze jako użytkowe czy nieużytkowe, zaleca się skonsultowanie się z doświadczonym prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym. Prawnicy z tej dziedziny są w stanie zapewnić niezbędną wiedzę i poradę prawną w tej sprawie.
