Nowa Ustawa Deweloperska wprowadza szczegółowe zasady dotyczące procesu odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz określa odpowiedzialność zarówno nabywcy, jak i dewelopera.
Jakie zasady obowiązują nabywców i deweloperów?
Procedura odbioru lokalu
Zgodnie z przepisami zawartymi w artykule 41 nowej ustawy dotyczącej procedury odbioru, przed zawarciem umowy przenoszącej prawa własności na nabywcę, konieczne jest dokonanie odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Celem tego postanowienia jest ochrona nabywcy przed sytuacją, w której musiałby oczekiwać na przekazanie mu lokalu przez dewelopera, mimo że prawa i obowiązki związane z własnością zostały na niego przeniesione. Odbiór umożliwia nabywcy wcześniejsze przeprowadzenie prac aranżacyjnych i zapobiega ponoszeniu przez niego kosztów mediów czy utrzymania porządku, które dotychczas spoczywały na deweloperze.
Odbiór można przeprowadzić po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, pod warunkiem braku sprzeciwu ze strony tego organu. Ważne jest również poinformowanie nabywcy o ustalonym terminie odbioru.
Odbiór lokalu mieszkalnego wymaga obecności nabywcy, a po jego przeprowadzeniu sporządza się protokół, który zostaje podpisany przez obie strony. W ramach tego protokołu nabywca ma prawo do:
- Zgłoszenia wszelkich zauważonych wad lokalu mieszkalnego;
- Odmowy dokonania odbioru w przypadku istnienia istotnych wad, jeśli deweloper nie uznaje istnienia tych wad.
Warto także pamiętać, że deweloper nie będzie mógł dokonać odbioru jednostronnie, nawet jeśli nabywca nie pojawi się w umówionych terminach. To jest istotna kwestia, na którą należy zwrócić uwagę.
Wady istotne i nieistotne
W zależności od rodzaju wad lokalu nabywca posiada różne uprawnienia zgodnie z Nową Ustawą Deweloperską. Istnieje rozróżnienie między wadami istotnymi a innymi wadami, jednakże same wady nie są precyzyjnie zdefiniowane w ustawie, co oznacza konieczność odwołania się do istniejącego orzecznictwa sądowego i poglądów naukowych.
Wady istotne
Jeśli nabywca stwierdzi istotną wadę, ma prawo odmówić odbioru. Protokół odbioru powinien zawierać informację o uznaniu lub odmowie uznania wady istotnej przez dewelopera.
Deweloper ma obowiązek usunąć uznane wady istotne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Jeżeli deweloper nie usunie wad w tym terminie, może wyznaczyć inny termin z uzasadnieniem opóźnienia.
Jeśli deweloper nie usunie uznanej wady istotnej w wyznaczonym terminie, nabywca może określić dodatkowy termin. Jeśli i ten termin minie bez skutku, nabywca może odstąpić od umowy.
Po usunięciu wady istotnej przeprowadza się ponowny odbiór. Warto zauważyć, że odmowa odbioru z powodu wady istotnej podczas ponownego odbioru wymaga opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca musi złożyć wniosek o opinię rzeczoznawcy budowlanego w ciągu miesiąca od dnia odmowy. Jeśli rzeczoznawca budowlany stwierdzi istnienie wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy. W przeciwnym przypadku, koszty opinii rzeczoznawcy budowlanego ponosi nabywca.
Pozostałe wady
Deweloper ma obowiązek przekazać nabywcy informację na piśmie lub innym trwałym nośniku dotyczącą uznania, lub odmowy uznania wad oraz przyczyn odmowy w ciągu 14 dni od podpisania protokołu. Jeśli deweloper nie dostarczy takiej informacji w wyznaczonym terminie, uważa się, że wady zostały uznane.
Deweloper musi usunąć te wady w ciągu 30 dni. Jeżeli deweloper nie usunie wad w tym terminie, może wyznaczyć inny termin z uzasadnieniem opóźnienia. Ten termin nie może jednak narazić nabywcy na nadmierne niedogodności.
Jeśli deweloper nie usunie wad w wyznaczonym terminie lub nie określi takiego terminu, nabywca może wyznaczyć deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Jeśli ten termin minie bez skutku, nabywca może samodzielnie usunąć wady, a koszty ponosi deweloper. Jednak ta możliwość nie dotyczy wad istotnych.
Wady stwierdzone po odbiorze
Nowa ustawa deweloperska obejmuje także sytuację, gdy wady zostaną stwierdzone po odbiorze, ale przed przekazaniem prawa własności na rzecz nabywcy. Wcześniej istniała luka prawna dotycząca usuwania wad stwierdzonych po odbiorze, ale przed przeniesieniem własności na nabywcę. Po wprowadzeniu nowych przepisów zgodnie ze znowelizowaną ustawą, postanowienia dotyczące usuwania wad w trakcie odbioru będą miały również zastosowanie do wad stwierdzonych po odbiorze, ale przed przeniesieniem prawa własności na nabywcę.
Kary umowne lub inna rekompensata
W umowie deweloperskiej ustala się wysokość kar umownych, która zazwyczaj przyjmuje formę określonej sumy pieniężnej. Kara umowna ma na celu rekompensowanie szkód. Nowa ustawa wprowadza również pojęcie „rekompensaty”.
Zgodnie z artykułem 39 ustępu 2 tej ustawy, jeśli umowa deweloperska nie zawiera postanowień dotyczących kar umownych ani odsetek, deweloper jest zobowiązany do wypłacenia nabywcy rekompensaty za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Wysokość rekompensaty będzie odpowiadać wysokości ustawowych odsetek, które przysługują deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.
