Czy jest możliwe dochodzenie odszkodowania za wady robót budowlanych po kilkunastu latach od ich zakończenia? W niektórych sytuacjach tak.
Ogólny termin przedawnienia roszczeń z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania wynosi 6 lat (do 2018 r. było to 10 lat – w przypadku roszczeń powstałych przed tą datą konieczne jest sprawdzenie przepisów przejściowych).
W jednej z uchwał Sąd Najwyższego1 wyjaśniono, że początek biegu terminu przedawnienia należy wiązać z chwilą wystąpienia wszystkich przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, tj. zarówno niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, jak i pozostającej z tym w związku przyczynowym szkody.
W większości sytuacji wady robót budowlanych ujawniają się szybko i wówczas powstaje szkoda w postaci kosztów usunięcia tej wady. Może się jednak zdarzyć, że wady ujawnią się dopiero po kilku czy kilkunastu latach (np. pękanie ścian wskutek wadliwie wykonanych fundamentów). W takiej sytuacji dopiero ujawnienie się tej wady powoduje powstanie odpowiedzialność odszkodowawczej wykonawcy, kierownika budowy lub innego podmiotu odpowiedzialnego za wadę. Osoby te odpowiadają bowiem nie za sam fakt nieprawidłowego wykonania zobowiązania, ale za szkodę, jaką w związku z tym poniósł inwestor. Odpowiedzialność taka nie może więc powstać przed powstaniem szkody. Jeżeli więc szkoda ujawni się nawet po kilkunastu latach od zakończenia robót, możliwe jest dochodzenie roszczeń o jej naprawienie.
Ujawnienie się szkody ma charakter obiektywny, niezwiązany z datą faktycznego dowiedzenia się o szkodzie przez właściciela (np. jeżeli właściciel nie mieszka na stałe w budynku). Jednak powyższe uwagi dotyczą odpowiedzialności kontraktowej (umownej), a więc występującej jedynie między stronami danej umowy.
Nie może więc dochodzić roszczeń na tej podstawie osoba, która kupiła nieruchomość od pierwotnego inwestora, jeżeli nie dokonano przelewu praw i obowiązków wynikających z umowy o roboty budowlane czy umowy o pełnienie funkcji kierownika budowy. Osoby takie mogą w niektórych przypadkach dochodzić roszczeń z tytułu czynów niedozwolonych (deliktów), przy czym pamiętać należy, że nie każdy przypadek nienależytego wykonania zobowiązania stanowi jednocześnie czyn niedozwolony.
W przypadku odpowiedzialności deliktowej (z tytułu czynu niedozwolonego) termin przedawnienia wynosi 3 lata od dowiedzenia się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia, ale nie więcej niż 10 lat od zdarzenia powodującego szkodę.
adwokat Anna Witkowska
1. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia z dnia 22 listopada 2013 r. (sygn. III CZP 72/13).
