Wady fizyczne nieruchomości stanowią podstawę do dochodzenia przez jej nabywcę uprawnień z rękojmi.
Szczególne znaczenie ma w tym kontekście uprawnienie kupującego do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny nieruchomości.
Częstym problemem nabywców nieruchomości jest ujawnienie się po pewnym czasie wad fizycznych tej nieruchomości, zwłaszcza, że wiele wad nieruchomości jest ukrytych i ujawnia się dopiero po dłuższym czasie po odbiorze. Może powstać wtedy także pytanie, czy wada tkwiła w rzeczy sprzedanej, czy też wynikła z jej użytkowania.
Wystąpienie wady fizycznej nieruchomości może oznaczać niezgodność rzeczy sprzedanej z umową i prowadzić do możliwości, a nawet konieczności skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi. (Odrębną kwestią są wady prawne nieruchomości, o których opowiemy w innym wpisie.)
Chociaż właściciele często intuicyjnie, bez odniesienia do konkretnych przepisów prawa, mają świadomość, że właśnie w swoim lokalu napotkali usterkę, która stanowi wadę fizyczną w rozumieniu prawa (w szczególności kodeksu cywilnego), często nie są w stanie jej w sposób odpowiedni skategoryzować i przyporządkować.
Właściwe nazwanie i opisanie wady może zdecydowanie utrudnić sprzedającemu obronę przed skutecznym skorzystaniem z uprawnień przysługujących kupującemu od sprzedawcy rzeczy wadliwej (minimalizować ryzyko odmowy sprzedającego poprzez pozbawienie go argumentów), a w konsekwencji doprowadzić do szybszego wyeliminowania tejże wady lub otrzymania adekwatnej kwoty od sprzedającego w celu zrekompensowania tych niedogodności.
Trzeba mieć na uwadze, że deweloperzy zazwyczaj twierdzą, że nie ponoszą za coś odpowiedzialności lub że stwierdzona usterka w istocie nie jest wadą. Nieraz kupujący w sporze ze sprzedającym już na wstępie jest zmuszony do zlecenia właściwej opinii technicznej w przedmiocie zauważonych wad.
Mając na uwadze powyższe, trzeba pamiętać, że wada fizyczna w świetle art. 556(1) § 1 kodeksu cywilnego (k.c.) może wystąpić w wielu postaciach. Rzecz sprzedana (nieruchomość lub rzecz ruchoma) jest niezgodna z umową, jeżeli:
1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
W ocenie wady decydujące jest kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność:
Ważna z perspektywy poszkodowanego kupującego (właściciela nieruchomości) jest dominująca linia orzecznicza, która podkreśla, że o istnieniu wad decyduje kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno – techniczne (zobacz: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r., sygn. akt: V CNP 124/07 oraz wyrok Sadu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r. sygn. akt: I CSK 147/05).
Typowe więc wady nieruchomości to: wadliwa i niebezpieczna instalacja elektryczna, nieprawidłowo wykonana izolacja budynku lub jej brak niedająca określonego poziomu ciepła, brak odpowiedniego zagęszczenia terenu przed posadowieniem budynku (stabilizacji gruntu) skutkujący osadzaniem budynku i pękaniem jego ścian, brak więźby dachowej, przeciekający dach, dach wykonany przy użyciu innych materiałów powodujący obniżenie walorów estetycznych budynku, brak wykonania elementu przewidzianego w umowie (balkonu, schodów), użycie niewłaściwego styropianu do ocieplenia, mniejszy metraż powierzchni niż wskazany w umowie, materiały niższej jakości niż wskazane w umowie, źle wykonane tynki, krzywe ściany lub podłogi, źle wykonana instalacja wentylacyjna, niewłaściwie zamontowane okna lub za małe okna w stosunku do umowy.
Nie sposób wymienić wszystkich potencjalnych wad. Przekładając to wszystko na realne
i praktyczne możliwości kupującego – pamiętaj, że wadami fizycznymi są wszystkie te usterki, defekty lub nieprawidłowości, które zmniejszają wartość nieruchomości lub jej użyteczność, praktyczność czy też komfort użytkowania ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia nieruchomości.
W konsekwencji, nie zawsze odstępstwo o projektu budowlanego będzie wadą fizyczną w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.
Zwracamy uwagę, że niekiedy kwestie estetyczne (braku estetyki, określonego wyglądu) także mogą stanowić wadę w rozumieniu kodeksu cywilnego.
Cztery alternatywne uprawnienia przysługujące kupującemu w razie wystąpienia wady
Mierząc się z ujawnionymi wadami, w ramach rękojmi kupującemu przysługują co do zasady, alternatywnie cztery uprawnienia, których wybór należy do kupującego:
a) uprawnienie do żądania obniżenia ceny,
b) uprawnienie do odstąpienia od umowy,
c) żądanie wymiany rzeczy na rzecz wolną od wad,
d) żądanie usunięcia wady rzeczy.
Możliwość skorzystania z każdego z tych uprawnień może podlegać pewnym naturalnym, fizycznym (naprawienie wady nie będzie możliwe, jeżeli jest ona nieusuwalna), jak i prawnym ograniczeniom (interes sprzedawcy). W szczególności, niekiedy skorzystanie z jednego z wymienionych uprawnień, wyłącza stosowanie drugiego.
Oświadczenie o obniżenie ceny – roszczenie pieniężne, które przysługuje Ci od kupującego.
Wyjątkowym uprawnieniem jest oświadczenie o obniżeniu ceny.
Często kupujący nie mają świadomości o istnieniu tego uprawnienia, koncentrując się przede wszystkim na żądaniu usunięcia wady rzeczy lub uprawnieniu do odstąpienia od umowy, pomimo faktu, że w wielu sytuacjach to właśnie oświadczenie o obniżeniu ceny będzie najlepszą i najszybszą dla nich drogą.
Jest to uprawnienie prawo-kształtujące, prowadzące do jednostronnej modyfikacji zawartej umowy ze sprzedającym w przedmiocie ceny. I tak, biorąc pod uwagę stwierdzone wady, składamy sprzedającemu oświadczenie, które w istocie prowadzi do obniżenia ceny nieruchomości.
Co najważniejsze, dla skuteczności tego uprawnienia nie jest wymagana zgoda drugiej strony (jest to tzw. jednostronna czynność prawna), oświadczenie woli kupującego jest wystarczające dla jego realizacji.
Niezależnie od powyższego, zdecydowanie lepszą sytuacją jest, gdy cena nie została jeszcze zapłacona w całości. W takim wypadku, składając ww. oświadczenie w efekcie mamy szansę zapłacić zdecydowanie mniej. Najczęściej jednak mamy do czynienia z przypadkiem, kiedy całość kwoty została już zapłacona przez kupującego na rzecz sprzedającego, gdyż wady tkwiące nieruchomości ujawniły się na późniejszym etapie, po odbiorze i sfinalizowaniu umowy.
W takim wypadku będziemy mówić o roszczeniu o zwrot oznaczonej sumy już uiszczonej przez kupującego tj. kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy ceną pierwotnie zapłaconą a ceną zmienioną wskutek złożonego oświadczenia.
Pieniężny charakter oświadczenia o obniżeniu ceny – atut:
Fundamentalną zaletą proponowanego rozwiązania jest pieniężny charakter dochodzonego roszczenia. Oszczędzamy pieniądze (kwota do zapłaty przez kupującego ulega zmniejszeniu) albo otrzymujemy zwrot części zapłaconej ceny od sprzedającego. Dzięki uzyskaniu kwoty pieniężnej od sprzedającego, sam kupujący podejmuje decyzję w sprawie sposobu usunięcia wady, wykonawcy, jak i materiałów (jakości i rodzaju), które zostaną użyte do przeprowadzenia naprawy. Sam kupujący w takim wypadku decyduje też, czy w ogóle wadę nieruchomości usunie, czy też zachowa otrzymaną kwotę.
W złożonym oświadczeniu należy przede wszystkim określić wysokość tego obniżenia oraz podstawy oraz przesłanki (kryteria), które uzasadniają wystąpienie oznaczonej różnicy ceny. Zgodnie z art. 560 § 3 k.c., obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.” W praktyce oznacza to, że o wysokości naszego roszczenia decydują dwie wartości: wartość nieruchomości wolnej od wad oraz wartość nieruchomości obciążonej wadami.
Oczywiście zakres obniżenia ceny podlega kontroli sądu w ramach ewentualnego, późniejszego postępowania sądowego i bywa bardzo często kwestionowany przez sprzedawcę.
Należy przy tym zauważyć, że w zakresie ustalenia wartości nieruchomości (zarówno tej wadliwej jak i w stanie wolnym od wad) niezbędnym i najbardziej obiektywnym będzie skorzystanie z opinii biegłego z zakresu określonej specjalizacji budowlanej oraz biegłego w przedmiocie szacowania nieruchomości mającego status rzeczoznawcy majątkowego.
W tego typu sprawach nasza kancelaria zawsze posiłkuje się opiniami (ekspertyzami) biegłych dostosowanymi do specjalizacji technicznej (budowlanej) zw. z daną sprawą, co powoduje, że zgłaszane przez naszych Klientów roszczenia są uzasadnione i obiektywne.
Oświadczenie o obniżeniu ceny a brak istotności wady:
Dla skorzystania z uprawnienia w postaci obniżenia ceny nabycia nieruchomości nie jest konieczne, aby wada, będąca podstawą tego żądania miała charakter istotny.
Natomiast, biorąc pod uwagę ww. przesłanki wady fizycznej, stwierdzić należy, że ocena, czy i w jakiej wysokości kupującemu przysługuje roszczenie o obniżenie ceny z uwagi na stwierdzone usterki w nieruchomości, musi uwzględniać to, czy kupujący mając świadomość danych usterek przed zakupem, zakupiłby nieruchomość za cenę uzgodnioną przez strony.
Przywrócenie ekwiwalentności świadczeń stron poprzez oświadczenie o obniżeniu ceny oraz domniemanie uznania żądania przez sprzedającego:
Podsumowując, istotą oświadczenia o obniżeniu ceny jest obniżenie ceny nieruchomości nabytej i ukształtowania na nowo stosunku wynikającego z zawartej umowy poprzez przywrócenie ekwiwalentności świadczeń stron, a więc odzwierciedlenia w cenie faktu, że dana nieruchomość posiada określone wady i usterki.
Warto pamiętać o domniemaniu wynikającym z art. 561 (5) k.c. w przedmiocie uznania zasadności złożonej reklamacji przez kupującego konsumenta (tylko i wyłącznie kiedy nabyliśmy nieruchomość jako konsument) wobec sprzedającego. Przepis ten wprowadza bowiem regułę (fikcję prawną), że jeśli sprzedawca nie odniesie się do żądania kupującego konsumenta z tytułu rękojmi w zakresie wymiany rzeczy, usunięcia wady oraz obniżenia ceny w terminie 14 dni – dochodzi do uznania, że sprzedający wyraził zgodę co do treści żądania (przykładowo wysokości obniżenia ceny), w tym wybranego sposobu doprowadzenia nieruchomości do żądanego stanu.
Indywidualna droga do osiągnięcia celu – jakim jest wyeliminowanie wad nieruchomości
Mając na uwadze problemy spotykane z wadliwością nieruchomości, trzeba pamiętać, że każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Każda sprawa może wymagać innej drogi i innych środków prawnych dla osiągnięcia największych korzyści dla Klienta. Za każdym razem nasza kancelaria dokonuje analizy potrzeb Klienta i dostosowuje podejmowane kroki dla osiągnięcia postawionego, wspólnego celu współpracy.
Zwłaszcza w sporach z deweloperem warto skorzystać z pomocy doświadczonych praktyków i specjalistów.
adwokat Piotr Śwircz
