Zawarcie umowy przedwstępnej często wiąże się z zapłatą pewnej kwoty tytułem zadatku lub zaliczki.
Co stanie się z zapłaconą kwotą, jeśli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta w terminie określonym w umowie przedwstępnej?
Jeżeli kwota ta (stanowiąca część lub całość ceny) zostanie zapłacona jako zwrotowi, z chwilą upływu terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej staje się ona świadczeniem nienależnym. Zapłata taka jest bowiem dokonywana w celu spełnienia świadczenia z umowy przyrzeczonej – zostanie ona zaliczona na poczet ceny.
W razie niezawarcia umowy przyrzeczonej, zamierzony cel świadczenia nie zostanie osiągnięty, czego konsekwencją jest obowiązek jego zwrotu jako nienależnego. Świadczenie to staje się nienależne w chwili, w której wiadomo, że cel ostatecznie nie został osiągnięty – umowa przyrzeczona nie może już być zawarta.
Zgodnie z art. 405 k.c., osoba, która bez podstawy prawnej uzyskała korzyść majątkową kosztem innej osoby, jest zobowiązana do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Zgodnie z art. 410 § 1 i 2 k.c. przepisy te stosuje się także do świadczenia nienależnego, które ma miejsce m.in. w sytuacji, gdy nie zostaje osiągnięty zamierzony cel świadczenia.
Zwrot świadczenia obejmuje pełną jego wysokość, niezależnie od przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej, ponieważ druga strona umowy (wzbogacony) wie, że otrzymała je przed powstaniem zobowiązania i powinna liczyć się z obowiązkiem zwrotu już od chwili otrzymania go.
Roszczenie o zwrot zaliczki ma charakter bezterminowy, a więc niezbędne jest wezwanie osoby, która zaliczkę otrzymała do jej zwrotu w określonym terminie. Po upływie tego terminu możliwe jest naliczanie odsetek za opóźnienie.
Roszczenie o zwrot zaliczki przedawnia się na zasadach ogólnych, a więc z upływem 6 lat (lub 3 lat w przypadku roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej) od chwili, gdy zawarcie umowy przyrzeczonej stało się niemożliwe, przy czym termin przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego.
Inaczej wyglądają zasady zwrotu zadatku i terminy przedawnienia tych roszczeń.
Zadatek również jest kwotą zaliczaną na poczet ceny wskazanej w umowie przyrzeczonej. W przypadku jednak, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej w ustalonym terminie nie doszło, zasady rozliczania zadatku zależą od tego, z czyjej winy to nastąpiło.
Jeżeli winę za niezawarcie umowy ponosi osoba, która wpłaciła zadatek, zadatek nie podlega zwrotowi.
Jeżeli natomiast to osoba, która przyjęła zadatek odpowiada za niezawarcie umowy przyrzeczonej, jest ona zobowiązana do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Jeżeli niezawarcie umowy przyrzeczonej nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, zadatek podlega zwrotowi w takiej wysokości, w jakiej został zapłacony.
Roszczenia o zwrot zadatku lub podwójnego zadatku są roszczeniami wynikającymi z umowy przedwstępnej, co ma wpływ na termin ich przedawnienia.
Roszczenia te bowiem ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej – z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne). Termin ten wynosi równo jeden rok i nie ulega przedłużeniu do końca roku kalendarzowego.
Pomimo że w języku potocznym słowa zaliczka i zadatek są często używane zamiennie, ich znaczenie prawne znacznie się różni. Warto pamiętać o tych różnicach zarówno na etapie zawierania umowy przedwstępnej, jak i w przypadku upływu terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej. W razie wątpliwości zawsze warto skorzystać z pomocy adwokata.
adwokat Anna Witkowska
