Plan ogólny i MPZP to akty prawa miejscowego w istotny sposób wpływające na prawo własności.
Z tego względu ważne jest, aby brać czynny udział w procedurze ich uchwalania.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje kilka możliwości wpływania przez mieszkańców na treść planów ogólnych i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na różnych etapach procedury planistycznej.
Mieszkańcy mogą nie tylko brać udział w już trwających procedurach, ale także je inicjować poprzez skorzystanie z obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej. Projekt uchwały rady gminy może być złożony przez grupę mieszkańców posiadających czynne prawa wyborcze do organu stanowiącego (czyli mogących głosować w wyborach samorządowych do rady danej gminy). Grupa ta musi liczyć – w zależności od liczby mieszkańców gminy – co najmniej 100, 200 lub 300 mieszkańców.
Szczegółowe zasady wnoszenia inicjatyw obywatelskich, zasady tworzenia komitetów inicjatyw uchwałodawczych, zasady promocji obywatelskich inicjatyw uchwałodawczych oraz formalne wymogi, jakim muszą odpowiadać składane projekty, określają rady gmin w drodze uchwały.
Projekt uchwały o przystąpieniu do sporządzania aktu planowania przestrzennego zgłoszony w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej staje się przedmiotem obrad rady gminy nie później niż po upływie 3 miesięcy od dnia złożenia projektu. Podczas sesji rady gminy, radni mogą składać poprawki do projektu złożonego przez mieszkańców.
Podkreślić przy tym należy, że obywatelska inicjatywa uchwałodawcza ma zastosowanie jedynie do uchwał o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego lub MPZP. Mieszkańcy nie mogą natomiast złożyć projektu takiego aktu, gdyż projekty aktów planowania przestrzennego muszą być sporządzone przez osoby posiadające uprawnienia określone w ustawie.
Procedurę planistyczną rozpoczyna podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzania aktu planowania przestrzennego.
O podjęciu takiej uchwały wójt zawiadamia m.in. poprzez wywieszenie ogłoszenia w widocznym miejscu na terenie objętym sporządzanym aktem planowania przestrzennego lub w siedzibie urzędu gminy oraz przez udostępnienie informacji na stronie internetowej gminy i w Biuletynie Informacji Publicznej. W ogłoszeniu tym wskazuje się sposób i termin składania wniosków do planu ogólnego lub MPZP. Wnioski w formie pisemnej należy składać na formularzu (powinien on zostać opublikowany na wraz z ogłoszeniem).
Na tym etapie każdy mieszkaniec może przedstawić swoje oczekiwania co do treści planu. Rada gminy nie jest związana tymi wnioskami, jednak warto je złożyć, gdyż czasem organy gminy mogą nie być świadome potrzeb lub problemów dotyczących konkretnych działek.
Należy przy tym zadbać, aby wnioski te były zgodne z przepisami prawa powszechnie obowiązującego – np. wniosek o określenie w MPZP przeznaczenia działki jednoznacznie sprzecznego ze studium uwarunkować i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub planem ogólnym z pewnością nie zostanie uwzględniony. W razie wątpliwości warto skonsultować się z adwokatem specjalizującym się w sprawach z zakresu zagospodarowania przestrzennego.
Wykaz wniosków do projektu aktu planowania przestrzennego wraz z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem jest publikowany wraz z projektem planu.
Po sporządzeniu projektu planu, jest on udostępniany do publicznego wglądu i rozpoczynają się konsultacje społeczne.
Zgodnie z ustawą, formami konsultacji społecznych są:
1. zbieranie uwag;
2. spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu aktu planowania przestrzennego;
3. spotkania plenerowe lub spacery studyjne, zorganizowane na obszarze objętym aktem planowania przestrzennego;
4. ankiety lub geoankiety;
5. wywiady, prowadzenie punktu konsultacyjnego lub dyżury projektanta.
Minimalny zakres konsultacji społecznej obejmuje zbieranie uwag, co najmniej jedną formę z pkt 2 oraz co najmniej jedną formę z pkt 3-5.
W praktyce najistotniejsze znaczenie ma zbieranie uwag, gdyż pozwala ono na wyrażenie przez mieszkańców stanowiska co do konkretnych rozwiązań zaproponowanych przez gminę. Uwagi można składać zarówno w zakresie własnych działek, jak i innych terenów objętych planem (np. działek sąsiednich).
Uwagi składa się na przeznaczonym do tego formularzu. Zgodnie z przepisami, nie jest konieczne szczegółowe uzasadnianie swojego stanowiska ani wskazywanie podstawy prawnej swoich uwag, jednak warto to zrobić. Nie tylko może to zwiększyć szanse na przekonanie rady gminy, ale również zwraca uwagę na problemy prawne mogące być przedmiotem potencjalnej skargi do sądu administracyjnego.
Przed upływem terminu na składanie uwag najczęściej organizowane są także dyskusje publiczne, w których również warto brać udział. Pozwalają one nie tylko na przedstawienie swojego stanowiska (z dyskusji sporządzany jest protokół, w którym zapisywane są zgłaszane uwagi), ale również na poznanie stanowiska innych mieszkańców oraz oficjalnego uzasadnienia projektowanych rozwiązań planistycznych.
W toku dyskusji może np. okazać się, że oczekiwane przez właściciela nieruchomości rozwiązanie jest niemożliwe do zrealizowania z przyczyn niezależnych od gminy (np. odmowa uzgodnienia przez właściwy organ). Wówczas możliwe jest takie sformułowanie uwag, aby były one możliwe do uwzględnienia. Dyskusje takie pozwalają również na identyfikację sprzeczności interesów pomiędzy właścicielami poszczególnych nieruchomości. W takiej sytuacji warto rozważyć próbę wypracowania kompromisowego rozwiązania przez tych właścicieli i złożenie przez nich wspólnych uwag uwzględniających to porozumienie.
Naszymi klientami często są osoby, które dopiero o uchwaleniu MPZP dowiedziały się, kiedy plan już wszedł w życie. Wówczas jedyną możliwością jest zaskarżenie go do sądu administracyjnego, natomiast klient pozbawiony jest omówionych powyżej opcji. Regularne śledzenie strony internetowej gminy bywa uciążliwe, dlatego warto skorzystać z wprowadzonej w 2023 r. możliwości złożenia wniosku o uzyskiwanie informacji planistycznych.
Osoba, która złoży taki wniosek do gminy, będzie otrzymywała na wskazany przez siebie adres e-mail zawiadomienie o każdym udostępnieniu w Biuletynie Informacji Publicznej (a od 2026 r. w Rejestrze Urbanistycznym) dokumentów planistycznych i informacji związanych z procedurą planistyczną. W ten sposób właściciel nieruchomości będzie otrzymywał wiadomość za każdym razem, gdy będą prowadzone prace nad uchwaleniem lub zmianą planu dla tej nieruchomości i będzie mógł wziąć w nich czynny udział.
W razie wątpliwości co do tego, jakie działania można podjąć na danym etapie procedury oraz jakie dokładnie wnioski lub uwagi zgłosić, warto skonsultować się z adwokatem specjalizującym się w sprawach z zakresu zagospodarowania przestrzennego.
adwokat Anna Witkowska
