Plan ogólny to nowy rodzaj aktu planistycznego.
Będzie on miał istotny wpływ na treść zarówno MPZP, jak i decyzji o warunkach zabudowy.
Aby dowiedzieć się, czym jest plan ogólny i jakie kwestie reguluje, kliknij TUTAJ.
Wpływ planu ogólnego na MPZP
Plan ogólny pełni podobną rolę jak studium – zawiera ogólne regulacje, które będą następnie uszczegóławiane w MPZP. Różnicę stanowi natomiast sposób związania organów gminy treścią planu ogólnego.
W przypadku studium wymagane było jedynie, aby MPZP nie naruszał ustaleń studium. Oznaczało to, że jeżeli np. studium przewidywało na danym obszarze zabudowę mieszkaniową, to w MPZP nie można było wprowadzić zakazu zabudowy, ale można było np. ograniczyć ją jedynie do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej albo dopuścić niewielki procent usług nieuciążliwych, ponieważ zmiany takie nie uniemożliwiały realizacji ustaleń studium.
Różnica pomiędzy zgodnością ze studium a brakiem naruszenia ustaleń studium była wielokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów administracyjnych.
Tym większe znaczenie ma więc wprowadzenie w obecnie obowiązujących przepisach wymogu, aby MPZP był zgodny z ustaleniami planu ogólnego, co oznacza znacznie wyższy stopień związania.
Co więcej, ustawodawca jednoznacznie wskazał, co należy rozumieć przez zgodność planu miejscowego z planem ogólnym. Zgodność ta musi dotyczyć
• przeznaczenia terenu zgodnego z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej teren;
• minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej (z możliwością jego zmniejszenia w przypadku obszaru zabudowy śródmiejskiej);
• maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy;
• maksymalnego udziału powierzchni zabudowy;
• spełnienia wymogów w zakresie standardów dostępności infrastruktury społecznej, jeżeli takie standardy w planie ogólnym zostały określone.
Brak zgodności MPZP z planem ogólnym skutkuje nieważnością MPZP i stanowi podstawę zaskarżenia MPZP do sądu administracyjnego.
Ponadto – w przeciwieństwie do studium – plan ogólny ma wpływ również na decyzje o warunkach zabudowy. Plan ogólny nie może natomiast podstawy innych decyzji administracyjnych, w szczególności decyzji lub sprzeciwów wydawanych w postępowaniu o pozwolenie na budowę.
Obecnie obowiązujące studia zachowują moc do czasu uchwalenia planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r. Jeżeli do tego czasu w danej gminie nie zostanie uchwalony plan ogólny, nie będzie możliwe rozpoczęcie procedury uchwalania nowego MPZP ani wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Omawiane zmiany nie wpływają na ważność obecnie obowiązujących MPZP, natomiast będą one miały zastosowanie w przypadku dokonywania zmian (nawet częściowych) miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w przyszłości.
Wpływ planu ogólnego na decyzje o warunkach zabudowy
W przypadku MPZP znaczenie planu ogólnego jest zbliżone do obecnego znaczenia Studium. Sytuacja wygląda jednak zupełnie inaczej w przypadku decyzji o warunkach zabudowy.
Przede wszystkim, jeżeli gmina nie uchwali planu ogólnego do końca 2025 r., nie będzie możliwe wydanie jakiejkolwiek decyzji o warunkach zabudowy.
Jeżeli natomiast gmina uchwali plan ogólny, decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła być wydana jedynie dla działek położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy. Obszar ten będzie wyznaczany właśnie w planie ogólnym. Podkreślić przy tym należy, że jego wyznaczenie nie jest obowiązkowe i gmina może podjąć decyzję o niewyznaczeniu żadnego obszaru uzupełnienia zabudowy.
Obszar ten nie może być również wyznaczany całkowicie dowolnie. Przepisy wskazują, że podstawą jego wyznaczenia jest zgrupowanie co najmniej 5 budynków (nie tylko mieszkalnych) znajdujących się w odległości nie większej niż 100 m od co najmniej jednego innego budynku z tego zgrupowania. Także maksymalna powierzchnia obszaru zabudowy i możliwość jej zwiększania z uwagi na lokalne uwarunkowania oraz politykę przestrzenną gminy są ściśle określone w przepisach.
Dodatkowym ograniczeniem dla gruntów rolnych klas I-III położonych poza granicami administracyjnymi miast jest możliwość wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy jedynie na obszarach położonych w odległości nie większej niż 50 m od granicy pasa drogowego drogi publicznej, z wyłączeniem dróg ekspresowych i autostrad.
Ponadto, decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła zostać wydana tylko wówczas, gdy planowana inwestycja jest zgodna z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonym dla danego obszaru w planie ogólnym. Wymóg ten zastępuje dotychczasową konieczność kontynuacji funkcji terenu – dopuszczalne będzie więc wprowadzenie nowych, niewystępujących dotychczas funkcji zabudowy, o ile będą one zgodne z planem ogólnym.
Nadal utrzymany zostanie wymóg przeprowadzenia analizy urbanistycznej w zakresie gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Parametry te będą jednak musiały być jednocześnie zgodne z planem ogólnym. Oznacza to, że w przypadku, gdy wartości wynikające z analizy urbanistycznej będą przekraczały wartości określone w planie ogólnym, będą one musiały być dostosowane do wymogów planu.
Decyzja o warunkach zabudowy musi być również zgodna z gminnymi standardami dostępności infrastruktury społecznej, jeżeli zostały one określone w planie ogólnym. Standardy te muszą być spełnione na dzień wydania decyzji, co oznacza, że wówczas muszą istnieć zarówno obiekty infrastruktury społecznej (np. szkoła podstawowa), jak i drogi dojścia do nich. Nie będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy z powołaniem się na infrastrukturę planowaną lub w trakcie budowy.
Z uwagi na omówione powyżej zmiany, właściciele nieruchomości nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, którzy planują na nich inwestycje budowlane, powinni zwracać szczególną uwagę na treść planów ogólnych i brać czynny udział w procedurze planistycznej, m.in. poprzez składanie wniosków do planu ogólnego i udział w konsultacjach społecznych.
adwokat Anna Witkowska
