Wynagrodzenie w umowie o roboty budowlane

Wynagrodzenie kosztorysowe jest określane na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Strony ustalają wynagrodzenie kosztorysowe przede wszystkim w tych sytuacjach, w których globalną wartość wynagrodzenia należnego wykonawcy trudno jest z góry ustalić w chwili zawierania umowy.

Kosztorys sporządzany przy zawieraniu umowy obejmuje planowane prace oraz przewidywane koszty. Najczęściej przyjmuje się, że kosztorys stanowi zestawienie (z reguły pisemne) potrzebnych do wykonania dzieła materiałów i nakładów pracy z podaniem ich cen jednostkowych. Sporządzany on jest zwykle przed zawarciem umowy przez przyjmującego zamówienie i stanowi istotny element jego oferty.

Wraz z zawarciem umowy kosztorys staje się jej integralnym elementem. Zestawienie planowanych prac zawarte w kosztorysie jest podstawą do wyliczenia wynagrodzenia i sporządzane jest przy zawarciu umowy. W odróżnieniu od ryczałtu, kosztorys nie ma charakteru ostatecznego, wiążącego dla stron. Jest on jedynie preliminarzem zestawiającym w sposób orientacyjny przewidywane koszty.

Z punktu widzenia wysokości wynagrodzenia znaczenie ma dopiero kosztorys wykonawczy, sporządzony przez przyjmującego zamówienie po ukończeniu dzieła. Kosztorys wykonawczy może określać wynagrodzenie niższe lub wyższe od wskazanego w kosztorysie umownym (ofertowym). Jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego. A ponadto zestawienie to sporządził inwestor, wykonawca może żądać odpowiedniego podwyższenia umówionego wynagrodzenia.

Jeżeli zestawienie planowanych prac sporządził wykonawca, może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych.

Oprócz tego wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli wykonał prace dodatkowe bez uzyskania zgody inwestora.

Gdyby wskutek pojawienia się konieczności wykonania robót dodatkowych zaszła konieczność znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego, inwestor może od umowy odstąpić. Odstąpienia należy dokonać niezwłocznie po zaistnieniu konieczności znacznego podwyższenia wynagrodzenia. Inwestor jest przy tym zobowiązany do zapłaty wykonawcy części umówionego wynagrodzenia odpowiedniej do zakresu już wykonanych robót.

Znaczne podwyższenie wynagrodzenia kosztorysowego jest kryterium nieostrym. Ocena znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego uwzględniać powinna zarówno czynniki obiektywne, takie jak np. rodzaj i przeznaczenie dzieła oraz ogólny poziom wynagrodzeń za wykonanie dzieła takiego rodzaju, jak i czynniki subiektywne, istotne dla konkretnego zamawiającego, takie jak opłacalność uzyskania dzieła za podwyższone wynagrodzenie oraz możliwości finansowe zamawiającego.

Uprawnienie inwestora do odstąpienia od umowy obejmuje sytuacje, w których umowa nie została w całości wykonana. W orzecznictwie wskazuje się jednak, że w razie niewykonania prawa odstąpienia inwestor nie zawsze ma  obowiązek zapłaty wynagrodzenia według nowych cen lub stawek. Żądanie znacznie wyższego wynagrodzenia kosztorysowego niż przewidywano to w chwili zawierania umowy może bowiem stanowić – stosownie do okoliczności – nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 Kodeksu cywilnego.

Wynagrodzenie ryczałtowe oznacza wynagrodzenie za całość dzieła w jednej sumie pieniężnej lub wartości globalnej.

Jego istotę stanowi określenie tego wynagrodzenia z góry i jego niezmienność, nawet jeśli w czasie zawierania umowy nie można było przewidzieć rozmiarów lub kosztów prac. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdyby – wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć – wykonanie umowy groziłoby wykonawcy rażącą stratą. Może on wówczas wystąpić do sądu z powództwem o podwyższenie ryczałtu lub rozwiązanie umowy.

Dla ustalenia, iż zachodzi groźba rażącej straty nie jest konieczne stwierdzenie stanu zagrożenia dla ogólnej kondycji finansowej wykonawcy; chodzi w tym wypadku o groźbę poniesienia rażącej straty w ramach konkretnego stosunku prawnego wynikającego z zawarcia umowy o roboty budowlane. Nie musi to być jednak strata, która zachwiałaby kondycją finansową wykonawcy czy groziłaby upadłością.

Istotna zmiana stosunków to zdarzenie zewnętrzne, niezależne od stron, którego strony nie były w stanie obiektywnie przewidzieć w dacie zawarcia umowy. Musi mieć ona charakter powszechny, nie może wynikać z okoliczności zależnych od stron, czy też zdarzeń losowych o charakterze indywidualnym. Warunkiem niezmienności wynagrodzenia ryczałtowego jest to, aby wykonawca oszacowując zakres koniecznych czynności, konieczne koszty ich wykonania i w konsekwencji wartość robót, którą strony umówiły w ramach ryczałtowego wynagrodzenia, dysponował rzetelną informacją na temat zakresu i charakteru robót.

Zasada ta nie obejmuje zatem przypadków nierzetelnego postępowania inwestora, który wprowadza w błąd wykonawcę, uniemożliwiając mu prawidłowe oszacowanie zakresu i niezbędnych kosztów robót. Konstrukcja wynagrodzenia ryczałtowego nie wyklucza żądania przez wykonawcę wynagrodzenia za prace nieobjęte umową na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu w sytuacji, w której dochodzi do wykonania dodatkowych prac bez jakichkolwiek postanowień umownych zawartych chociażby w umowie dodatkowej.

Aby możliwe było wystąpienie z roszczeniem z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, chodzić musi o wykonanie innych prac niż prace objęte umową o roboty budowlane i nieopartych na odrębnym porozumieniu dotyczącym ich wykonania oraz ewentualnego wpływu ich wartości na wielkość ryczałtu.

Uprawnienie do zmiany wysokości wynagrodzenia przysługuje wyłącznie wykonawcy. Z żądaniem zmiany wynagrodzenia ryczałtowego przez jego obniżenie nie może wystąpić inwestor, nawet wtedy, gdy jego kontrahent osiągnął wyższe niż oczekiwane korzyści, np. wskutek poniesienia niższych kosztów rzeczywistych od tych, które były zakładane.

Strony mogą umownie wyłączyć podwyżkę wynagrodzenia ryczałtowego w sytuacji ryzyka rażącej straty.

adwokat Anna Witkowska