Zdarza się, że gminy wprowadzają w planie miejscowym zakaz budowy studni lub szamba.
Postanowienia takie są jednak sprzeczne z prawem.
Sytuacja taka miała miejsce w jednej z prowadzonych przez nas spraw.
Naszą klientką była właścicielka działki oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dla całego terenu objętego MPZP – w tym dla działki Klientki – nakazano zasilanie obszaru planu w wodę z wodociągu miejskiego.
W chwili uchwalania MPZP na terenach tych nie było sieci wodociągowej i do dziś nie została ona wybudowana, pomimo że od uchwalenia planu minęło ponad 20 lat. Postanowienie to skutkowało więc faktycznym zakazem zabudowy działek przeznaczonych formalnie pod zabudowę mieszkaniową.
W skardze do wojewódzkiego sądu administracyjnego wskazaliśmy, że postanowienie MPZP nakazujące podłączenie do wodociągu miejskiego jest sprzeczne z przepisami prawa powszechnie obowiązującego.
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. W razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka taka może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków.
MPZP nie dopuszczał możliwości korzystania z indywidualnych ujęć wody, nawet w przypadku braku możliwości podłączenia do sieci wodociągowej, a więc wprowadzał w zakresie korzystania z indywidualnych ujęć wody ograniczenia dalej idące niż przepisy prawa powszechnie obowiązującego.
MPZP jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że może regulować tylko kwestie wskazane w ustawowym upoważnieniu do jego uchwalenia. MPZP nie może wprowadzać ograniczeń prawa własności wykraczających poza ustawowe upoważnienie. Tym bardziej nie może więc modyfikować norm wynikających z przepisów prawa powszechnie obowiązującego (ustaw i rozporządzeń).
Z tego względu plan miejscowy nie powinien w ogóle regulować kwestii, które są już uregulowane w ustawach i rozporządzeniach, gdyż może to prowadzić do jednoczesnego obowiązywania dwóch różniących się, a czasem nawet wzajemnie sprzecznych norm prawnych określających prawa i obowiązki obywatela w konkretnej sytuacji.
Wskazaliśmy również, że kwestionowane postanowienie MPZP nie spełnia konstytucyjnych przesłanek dopuszczalności ograniczenia prawa własności. Ograniczenie to nie zostało bowiem w żaden sposób uzasadnione oraz jest nieproporcjonalne do jakiegokolwiek celu.
Wojewódzki sąd administracyjny uwzględnił naszą skargę i stwierdził nieważność zaskarżonego postanowienia MPZP.
W uzasadnieniu wyroku sąd wskazał, że gmina może co prawda samodzielnie kształtować zasady zagospodarowania na swoim terenie, jednak działania te nie mogą być dowolne. Wszelkie rozstrzygnięcia planistyczne muszą być dokonywane z uwzględnieniem obowiązującego prawa i mieć oparcie w normie ustawowej.
Sąd podzielił naszą argumentację dotyczącą sprzeczności kwestionowanego postanowienia MPZP z przepisami rozporządzenia oraz naruszenia konstytucyjnej zasady proporcjonalności. Podkreślił przy tym, że organy gminy nie mogą zmieniać lub uchylać przepisów zawartych w źródłach prawa powszechnie obowiązującego, a postanowienia MPZP naruszające tę zasadę dotknięte są sankcją nieważności.
Opisywana sprawa dotyczyła wyłącznie nakazu podłączenia do sieci wodociągowej (w niektórych planach miejscowych formułowanej jako zakaz budowy studni). Przedstawiona argumentacja ma jednak zastosowanie również do postanowień MPZP nakazujących podłączenie do sieci kanalizacyjnej lub zakazującej budowy szamb czy przydomowych oczyszczalni ścieków.
W przypadku, gdy ograniczenia takie są wprowadzane dla terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, na których nie istnieje obiektywna możliwość przyłączenia do sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej, mogą być one uznane za nadużycie władztwa planistycznego skutkujące nieważnością tych postanowień.
W przypadku, gdy na działce o przeznaczeniu mieszkaniowym, budowa domu nie jest możliwa z powodu dodatkowych wymogów wprowadzonych w MPZP, których realizacja nie jest zależna wyłącznie od właściciela, warto skonsultować się z profesjonalnym pełnomocnikiem, aby zweryfikować, czy istnieją podstawy do wniesienia skargi do sądu administracyjnego w celu stwierdzenia nieważności tych ograniczeń.
adwokat Anna Witkowska
tel: +48 698 203 534
