Zarząd nieruchomością wspólną może być kształtowany dosyć swobodnie.
Zostało to wyeksponowane już w pierwszym przepisie dotyczącym zarządzania nieruchomością wspólną, czyli w art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali (u.w.l.).
Oznacza to, że wspólnota może określić sposób zarządu nieruchomością wspólną już w umowie o ustanowieniu odrębnej własności, jak również uczynić to później – w umowie zawartej w formie notarialnej przez wszystkich właścicieli lokali, a także w uchwale.
Sposób ustanowienia zarządu nieruchomością wspólną
Sposób sprawowania zarządu nad nieruchomością wspólną może być wprowadzony umownie — w ramach umowy ustanawiającej odrębną własność lokali (w formie aktu notarialnego — art. 158 k.c.) albo w umowie zawartej później (także w formie aktu notarialnego — art. 18 ust. 1 u.w.l.) przez wszystkich właścicieli lokali (w tym dotychczasowego właściciela lokali niewyodrębnionych). Zwykle wiąże się to ze zleceniem określonych zadań podmiotowi zewnętrznemu.
Należy jednak podkreślić, że jeżeli dotychczasowy zarząd wspólną nieruchomością odbywał się na podstawie unormowań ustawy o własności lokali lub według przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego, do wprowadzenia umownego sposobu zarządzania potrzebna jest umowa notarialna zawarta przez wszystkich właścicieli lokali i dotychczasowego właściciela lokali niewyodrębnionych (art. 18 ust. 1 u.w.l.).
Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27.09.1999 r., IV SA 1317/97, w którym został wyrażony następujący pogląd:
„Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W przypadku dokonania wyboru zarządu, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 20 ust. 2 ustawy). W tak określonym stanie prawnym tylko zarząd wspólnoty mieszkaniowej – o ile byłby prawnie powołany – mógłby skutecznie kwestionować jego pominięcie w postępowaniu administracyjnym, zakończonym zaskarżoną decyzją”.
Czy zarząd trzeba ustanowić od razu?
Ustalanie sposobu zarządu w umowie nie jest obligatoryjne. W przypadku nieruchomości obejmujących co najmniej cztery lokale wyodrębnione lub niewyodrębnione brak umowy skutkuje (automatycznie, wraz z pierwszym aktem przewłaszczenia lokalu na rzecz innej osoby niż dotychczasowy właściciel) przejściem do sposobu sprawowania zarządu wynikającego z ustawy o własności lokali (art. 20 i n.). Natomiast jeżeli jest to nieruchomość składająca się z mniej niż czterech lokali, brak umowy oznacza wprowadzenie sposobu zarządzania wynikającego z Kodeksu cywilnego (art. 199–209) lub Kodeksu postępowania cywilnego (art. 606–608 i 611–616).
Ustawowy zarząd nieruchomością wspólną
Ustawodawca, na gruncie przepisów u.w.l. wyróżnia dwa rodzaj wspólnoty mieszkaniowej – małą i dużą. O małej wspólnocie mieszkaniowej mówimy wtedy, gdy w budynku nie ma więcej niż trzy samodzielne lokale, z których przynajmniej jeden jest wyodrębniony i należy do innej osoby niż dotychczasowy właściciel. W tym przypadku, jeżeli nie umówiono się inaczej, zarządzanie nią odbywa się na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksie postępowania cywilnego.
Z kolei duża wspólnota mieszkaniowa to taka, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy. W takiej sytuacji właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna). Mowa tu oczywiście o sytuacji, w której kwestia zarządu nieruchomością wspólną nie została uregulowana w odrębnej umowie czy też uchwale.
Umowny zarząd nieruchomością wspólną
Właściciele lokali mają możliwość sprawowania zarządu nad nieruchomością wspólną w sposób umowny. Taki sposób zarząd podlega ujawnieniu w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej. Należy podkreślić, że jeżeli do ustalenia umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną doszło już w pierwszym akcie notarialnym zbycia lokalu, wówczas tak wprowadzony sposób zarządu nieruchomością wspólną wiąże każdego kolejnego nabywcę lokalu, niezależnie od tego, czy sposób zarządu został ujawniony w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.
Zwykły zarząd i czynności przekraczające jego zakres
Na próżno szukać przepisów definiujących czynności zwykłego zarządu czy je przekraczające. Na gruncie różnego rodzaju opracowań przyjęło się jednak stanowisko, iż czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. Będą to na przykład wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków (w szczególności cywilnych) i dochodów, a także drobniejszymi remontami i konserwacją.
Z kolei w art. 22 ust. 3 u.w.l., ustawodawca wymienił czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, na których dokonanie właściciele lokali muszą wyrazić zgodę, podejmując w tym celu stosowną uchwałę. Należą do nich, np.:
• Ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
• Przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
• Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
• Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.
Podsumowując, zarządzanie nieruchomością wspólną jest kluczowe dla utrzymania dobrego stanu budynku i zadowolenia mieszkańców. Wybór odpowiedniego sposobu zarządu, a także dokonywanie wszelkich czynności w granicach prawa to ważne elementy, które należy brać pod uwagę przy zarządzaniu nieruchomością wspólną.
