Służebność gruntowa to praktyka, która daje właścicielowi nieruchomości pewne korzyści, takie jak możliwość korzystania z niej.
Służebność może być na przykład drogą, która jest konieczna do dostępu do nieruchomości.
Dlatego ustawodawca postanowił, że służebność można zasiedzieć. Zgodnie z polskim prawem, służebność gruntowa jest jednym z nielicznych praw rzeczowych ograniczonych, które można zasiedzieć. Oznacza to, że uprawniony do korzystania ze służebności gruntowej może nabyć prawo własności do tej nieruchomości, jeśli spełnione zostaną określone przesłanki.
Przesłanki zasiedzenia służebności
W myśl art. 292 kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy jej wykonywanie polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Jest to przesłanka, której spełnienie jest konieczne do nabycia służebności.
Właściciel nieruchomości, która jest obciążona, ma możliwość upewnienia się, że uprawniony faktycznie korzysta z niej, ponieważ zasiedzenie służebności jest możliwe tylko w przypadku, gdy uprawniony korzysta z trwałego urządzenia. Ważne jest, aby korzystanie z urządzenia było regularne i stałe, a nie sporadyczne lub przypadkowe. Dzięki temu właściciel nieruchomości może monitorować, czy uprawniony rzeczywiście wykorzystuje służebność, co umożliwia mu ochronę swoich praw.
Jak definiować trwałe i widoczne urządzenie?
Do nabycia służebności przez zasiedzenie wymagane jest korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia. Niestety przepisy nie definiują określenia „trwałe i widoczne”. Chcąc poznać znaczenie tych określeń, należy więc sięgnąć do orzecznictwa.
W orzecznictwie ukształtował się pogląd, że trwałe i widoczne urządzenie to takie, które jest widoczne i zauważalne dla przeciętnego uczestnika obrotu. Dla kontrastu warto jednak zwrócić uwagę na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia z dnia 13 września 2017 r., sygn. akt: IV CSK 623/16, w którym wskazał, że pojęcie widoczności należy rozszerzyć. Taka interpretacja pozwala na przyjęcie, że podziemne urządzenia przesyłowe również spełniają przesłankę widoczności, jeżeli z innych łatwo dostępnych danych wynika, że istnieją, np. z map rozmieszczenia urządzeń podziemnych.
Należy także wskazać, że „samo istnienie trwałego urządzenia nie wystarczy do nabycia służebności przez zasiedzenie. Aby to nastąpiło, konieczne jest korzystanie z tego urządzenia przez właściciela nieruchomości, która stanie się władnącą.” (G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 292.)
Zasiedzenie służebności drogi koniecznej
Służebność drogi koniecznej to typowa służebność drogowa, która może zostać ustanowiona poprzez akt notarialny, orzeczenie sądu lub zasiedzenie, jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Aby zasiedzieć służebność drogi koniecznej, konieczne jest spełnienie trzech przesłanek:
- Upływu określonego czasu;
- Posiadania;
- Istnienia trwałego i widocznego urządzenia.
Właściciel nieruchomości może zatem uzyskać dostęp do drogi poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej, o ile spełni wskazane wymogi prawne.
Jeśli chodzi o zasiedzenie służebności drogi koniecznej, ważne jest, aby istniało trwałe i widoczne urządzenie. Samo długoletnie korzystanie z nieruchomości bez jej urządzenia nie spowoduje, że nastąpi zasiedzenie służebności drogi koniecznej. Jednakże np. utwardzenie drogi żwirem, co stanowi trwałe i widoczne urządzenie, może zostać uznane za podstawę do stwierdzenia zasiedzenia służebności gruntowej przez sąd. W ten sposób właściciel nieruchomości będzie miał prawo do korzystania z drogi koniecznej.
Warto zaznaczyć, że w zakresie określenia, kto powinien być odpowiedzialny za wykonanie urządzenia, które pozwoli stwierdzić zasiedzenie służebności drogi koniecznej, nie ma jednoznacznego stanowiska w orzecznictwie.
Dla przykładu Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 3 sierpnia 2017 r. sygn. akt IV CSK 85/17 wyraził pogląd, wedle którego zasiedzenie drogi koniecznej możliwe jest tylko wówczas, gdy trwałe i widoczne urządzenie zbudowane zostało przez posiadacza służebności drogi dojazdowej, a nie przez właściciela nieruchomości potencjalnie służebnej lub przez jego poprzedników prawnych. Z kolei w postanowieniu z dnia 27 stycznia 2006 r., sygn. akt III CSK 38/05 wskazał, iż nabycie służebności gruntowej polegającej na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia nie jest wyłączone z tego względu, że urządzenie to zostało wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej.
Służebność przesyłu
Choć Kodeks cywilny nie wymienia wśród możliwych sposobów nabycia służebności przesyłu zasiedzenia tego prawa rzeczowego, to na taką możliwość wskazuje art. 305[4], który stanowi, że do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.
Aby móc zasiedzieć służebność przesyłu, należy spełnić kilka warunków:
• Przedsiębiorca musi posiadać już tę służebność, którą chce zasiedlić;
• Musi on korzystać z trwałego i widocznego urządzenia przesyłowego, które jest własnością przedsiębiorcy;
• Posiadanie służebności musi być nieprzerwane;
• Musi upłynąć wymagany przez ustawę okres czasu.
Podsumowanie
Zasiedzenie służebności gruntowej może być rozwiązaniem dla osób, które korzystają ze służebności przez długi czas i chcą uzyskać prawo własności do danej nieruchomości. Warto podkreślić, że zasiedzenie służebności gruntowej to proces, który może trwać wiele lat i wymaga zaangażowania odpowiednich specjalistów.
