Prospekt informacyjny to dokument, który zawiera najważniejsze informacje związane z danym przedsięwzięciem deweloperskim.

Czasem informacje te ulegają zmianie podczas realizacji inwestycji i wówczas konieczna jest aktualizacja prospektu.

W dzisiejszej publikacji skupimy się na wyjaśnieniu zagadnienia związanego z jednym z kluczowych dokumentów w procesie zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – czyli na prospekcie informacyjnym, o którym mowa w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1177) – dalej „ustawa”. Wyjaśnimy czym jest prospekt informacyjny, dlaczego jest tak ważny dla nabywcy oraz opiszemy zasady i sytuacje, w których niezbędne jest dokonywanie zmian w prospekcie informacyjnym.

Prospekt informacyjny to dokument, który zawiera najważniejsze informacje związane z danym przedsięwzięciem deweloperskim. Sporządzenie prospektu informacyjnego należy do jednych z podstawowych obowiązków ciążących na deweloperze na gruncie ustawy.

  •  Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy – deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Na szczególne uwzględnienie zasługuje fakt, iż ustawodawca wprowadził wzór prospektu informacyjnego, dlatego też, każdy potencjalny nabywca może sprawdzić, czy informacje przekazywane przez dewelopera zawierają wszystkie dane, o których traktuje ustawa;
  • Deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej doręcza osobie zainteresowanej zawarciem umowy prospekt informacyjny wraz z załącznikami – powyższe wynika wprost z art. 21 ust. 1 ustawy;
  • Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku, do którego zaliczamy np. formę papierową, pamięć przenośną (pendrive) etc.;
  • Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej.
umowa deweloperska prospekt informacyjny Śwircz Rakowski kancelaria adwokacka Warszawa

W jakich sytuacjach należy dokonać zmian w prospekcie informacyjnym i poinformować o tym potencjalnego nabywcę?

Śwircz Rakowski Adwokaci prospekt informacyjny aktualizacja umowa deweloperska

Zamkniętego katalogu zmian nie sposób jest w tym miejscu wymienić, gdyż zakres możliwych sytuacji obejmuje niezwykle szeroki obszar. Ustawodawca posłużył się wyłącznie sformułowaniem o zmianach w treści prospektu informacyjnego i załącznikach do niego. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy – w przypadku zmiany danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Do takich sytuacji zaliczyć możemy m.in. zmianę danych lub informacji obejmujących:

  • informacje dotyczące gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu;
  • informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym;
  • zmiany dotyczące budynku;
  • korekta w zakresie faktycznego doświadczenia dewelopera;
  • zmiany w zakresie korekty terminu, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności lokalu użytkowego albo ułamkowej części własności lokalu użytkowego;
  • zmiany w zakresie korekty rzutów kondygnacji;
  • zmiany w zakresie szkicu koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia.

Podkreślić należy, że deweloper jest obowiązany doręczyć informację o zmianie prospektu informacyjnego lub załączników do niego, w terminie umożliwiającym zapoznanie się z nową treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej.

W jakiej formie deweloper zobowiązany jest przekazać informacje o zmianie prospektu informacyjnego lub załączników do prospektu informacyjnego?

W przypadku zmiany takich informacji należy je przekazać:

a) aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w których są określone aktualne dane i informacje, albo

b) nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w których zmiana jest wskazana w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności przez zamieszczenie stosownych przypisów, albo

c) za wyraźną zgodą potencjalnego nabywcy w innej formie, aniżeli mowa powyżej – np. w formie elektronicznej wiadomości e-mail.

Prospekt informacyjny jest dokumentem o szczególnym znaczeniu do potencjalnego nabywcy. Regulacje związane z obowiązkiem jego przedłożenia przyszłemu nabywcy przez dewelopera i zasady informowania o zmianach w tym dokumencie i jego załącznikach należy oceniać niezwykle pozytywnie. Jak pokazuje praktyka – jest to dokument, który wzmacnia przejrzystość i bezpieczeństwo potencjalnej transakcji na rynku deweloperskim. W kolejnych publikacjach skupimy się na dokładniejszym opisie wybranych (kolejnych) zagadnień z ustawy, w szczególności odpowiemy sobie na pytanie związane z zakresem odpowiedzialności dewelopera za niepełne lub nieprawdziwe informacje przekazane w prospekcie informacyjnym i załącznikach do niego.