Jeżeli kara umowna nie została zastrzeżona, nadal możliwe jest dochodzenie roszczeń, jednak na innej podstawie. Ustawa deweloperska wprowadza obowiązek zastrzeżenia kar umownych na rzecz nabywcy, a więc brak takiego postanowienia stanowi czyn niedozwolony, za co może odpowiadać deweloper i notariusz.
W poprzednim wpisie (kliknij tutaj) omawialiśmy postanowienia umowy deweloperskiej regulujące roszczenia nabywcy w przypadku opóźnienia dewelopera w przeniesieniu własności lokalu, przede wszystkim karę umowną.
W takim przypadku szkodą są utracone korzyści w wysokości kary umownej, którą nabywca otrzymałby, gdyby umowa była zgodna z prawem. Przy obliczaniu kary umownej należy przyjąć, że zostałaby ona zastrzeżona w wysokości równej wysokości odsetek za opóźnienie wskazanych w umowie (a w przypadku braku określenia wysokości odsetek – w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie) od całości ceny lokalu.
Jeżeli natomiast kara umowna została zastrzeżona, ale jest ona bardzo niska, a umowa dopuszcza dochodzenie odszkodowania za szkodę przewyższającą karę umowną, nabywca może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.).
Przesłankami odpowiedzialności kontraktowej (umownej) są:
- zawinione niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;
- szkoda; a także
- związek przyczynowy między działaniem lub zaniechaniem zobowiązanego a szkodą.
Kodeks cywilny wprowadza domniemanie winy – to na deweloperze ciąży obowiązek wykazania, że opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu wynika z okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności. Nabywca musi natomiast udowodnić zaistnienie szkody i jej wysokość oraz związek przyczynowy.
Szkoda to koszty poniesione przez nabywcę w związku z opóźnieniem – np. koszty wynajmowania innego mieszkania czy wyższe koszty kredytu (jeżeli zgodnie z umową kredytową następuje ich zmniejszenie po uzyskaniu własności lokalu). Szkoda obejmuje również utracone korzyści – np. czynsz, który nabywca mógłby osiągnąć z najmu lokalu, jeśli w takim celu go kupił.
Odpowiedzialność dewelopera nie obejmuje natomiast szkód niemajątkowych – np. zadośćuczynienia za stres związany z opóźnieniem.
Udowodnienie wysokości szkody następuje zazwyczaj poprzez przedłożenie dokumentów potwierdzających poniesienie kosztów – faktur vat, potwierdzeń przelewów czy dokumentów bankowych. Z tego względu jeżeli pojawia się ryzyko opóźnienia, warto zadbać o zgromadzenie odpowiednich dowodów.
Pamiętać należy, że z dokumentów powinny wynikać nie tylko rodzaj kosztu i jego wysokość, ale także osoba, która go poniosła, dlatego warto prosić o wystawienie faktury VAT zamiast paragonu. Istotne jest również odpowiednie tytułowanie przelewów – np. czynszu za dotychczasowe mieszkanie. W przypadku płatności gotówką, warto prosić o pokwitowanie wskazujące, kto, ile i za co zapłacił.
Szkoda musi pozostawać w adekwatnym związku przyczynowym z opóźnieniem dewelopera. We wskazanych powyżej najpopularniejszych przykładach szkody związek taki jest oczywisty, w bardziej nietypowych sytuacjach konieczne będzie wykazanie związku przyczynowego.
Powyżej przedstawiono ogólne zasady odpowiedzialności kontraktowej, które mają zastosowanie nie tylko do opóźnienia w przeniesieniu prawa własności lokalu, ale także w innych przypadkach niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań umownych przez dewelopera. Zasady te mogą być modyfikowane w umowie, dlatego zawsze warto sprawdzić, czy nie zawiera ona np. dodatkowych ograniczeń w dochodzeniu odszkodowania.
Warto jednak pamiętać, że w sytuacji, gdy jedną ze stron umowy jest konsument, każde ograniczenie odpowiedzialności należy sprawdzić pod kątem jego zgodności z przepisami o ochronie konsumentów. Zbyt daleko idące ograniczenia mogą bowiem stanowić klauzule abuzywne i jako takie nie wiązać konsumenta.
W razie wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem, który wskaże, jakie roszczenia i w jakiej wysokości przysługują w konkretnej sytuacji.
adwokat Anna Witkowska
Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na temat niedozwolonych zapisach w umowach deweloperskich, kliknij tutaj.
