Niemal każda budowa obarczona jest większymi bądź mniejszymi wadami lub usterkami.
W takich przypadkach inwestorowi lub kupującemu przysługują roszczenia z tytułu rękojmi.
Z naszego artykułu dowiesz się czym jest rękojmia budowlana dla właścicieli domów jednorodzinnych, jakie wady fizyczne obejmuje oraz w jaki sposób dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi od podmiotów odpowiedzialnych za wady i usterki w budynku.
Budowa domu jednorodzinnego to proces skomplikowany zarówno pod względem technicznym, jak i prawnym. Nawet przy najwyższej staranności wykonawców mogą wystąpić różnego rodzaju wady, które ujawnią się po odbiorze budynku, w trakcie jego użytkowania.
W tym miejscu warto zaznaczyć, że częstym błędem nabywcy domu jednorodzinnego lub inwestora jest odbiór domu bez osoby o specjalistycznej wiedzy (przykładowo inżyniera posiadającego uprawnienia budowlane), co już na tym etapie pozwoliłoby dostrzec problemy, błędy, usterki, które następnie znalazłyby się w protokole zdawczo-odbiorczym. Takie działanie znacznie ułatwia proces usuwania wad i usterek przez osoby odpowiedzialne. Jeśli jesteś przed odbiorem swojego domu lub lokalu, zastanów się nad skorzystaniem z pomocy specjalisty przy oględzinach domu przed podpisaniem właściwego protokołu zdawczo-odbiorczego.
Pojawiły się wady budowlane, gdzie szukać podstawowej ochrony prawnej dla inwestora?
W takim przypadku inwestor (przykładowo rodzina budująca dom jednorodzinny przy pomocy wykonawcy, architekta oraz kierownika budowy) jest chroniony przepisami o rękojmi budowlanej wynikającymi z przepisów kodeksu cywilnego, która to stanowi ustawowy reżim odpowiedzialności za wady rzeczy lub dzieła, w tym przypadku za wady nieruchomości.
Czym dokładnie jest rękojmia w budownictwie i jakie wady obejmuje? Odpowiadamy, opierając się na obowiązujących przepisach prawa cywilnego i budowlanego.
⚖️ Podstawa prawna – rękojmia w Kodeksie cywilnym
Rękojmia jest instytucją uregulowaną w Dziale II Kodeksu cywilnego (art. 556–576 k.c.). Ma zastosowanie zarówno do umów sprzedaży (np. sprzedaż domu przez dewelopera na rzecz inwestora – przykładowo rodziny), jak i do umów o dzieło lub o roboty budowlane (np. budowa domu przez wykonawcę na rzecz inwestora – rodziny). W konsekwencji, rękojmia budowlana to ustawowa odpowiedzialność wykonawcy (lub sprzedawcy nieruchomości) za wady fizyczne i prawne nieruchomości.
W kontekście budownictwa jednorodzinnego najczęściej mamy do czynienia z:
1. umową o roboty budowlane (art. 647–658 KC), gdy inwestor zatrudnia wykonawcę do budowy domu,
2. lub z umową deweloperską/sprzedaży nieruchomości, gdy dom kupowany jest od dewelopera.
W obu przypadkach wykonawca (lub deweloper) ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne obiektu.
Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o wadach prawnych nieruchomości, PRZECZYTAJ ARTYKUŁ.
Warto wiedzieć:
W ramach nabycia domu lub lokalu poprzez umowę deweloperską występują odrębności od ustawowej regulacji rękojmi z kodeksu cywilnego, co jest tematem na odrębny artykuł (regulacja rękojmi została inaczej ukształtowana poprzez ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W szczególności całkowicie inaczej został uregulowany proces zgłaszania wady w procesie odbioru domu lub lokalu).
Jak wyglądają podstawowe terminy przedawnienia rękojmi?
Rękojmia obejmuje wady fizyczne, które ujawnią się w ciągu 5 lat od odbioru budynku i mogą dotyczyć zarówno elementów konstrukcyjnych, jak i instalacyjnych czy wykończeniowych. Co ciekawe w poprzedniej regulacji mieliśmy tylko 3-letni okres możliwości zgłaszania wad. Pomimo wydłużenia terminu zgłaszania wad domów rodzinnych z tytułu rękojmi budowlanej dalej spotykamy się z wypadkami wczesnego wykrycia wad w budynku przez Klientów przy jednoczesnym zgłoszeniu wady po terminie rękojmi. W takim wypadku nie można powiedzieć, że wszystko zostało stracone i w niektórych wypadkach istnieje możliwość skorzystania z odrębnego reżimu odpowiedzialności sprzedawcy bądź wykonawcy. W szczególności mamy na myśli odpowiedzialność kontraktową, uregulowaną w art. 471 k.c. i n.
Czym jest wada fizyczna nieruchomości w przypadku domu jednorodzinnego?
Zgodnie z art. 556¹ §1 Kodeksu cywilnego:
„Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową.”
W przypadku budynku oznacza to, że wada fizyczna występuje, gdy:
• rzecz (budynek lub jego część) nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie lub wynikający z okoliczności lub przeznaczenia (przykładowo nadawać się do zamieszkania w odpowiednich warunkach),
• nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca (lub wykonawca) zapewnił kupującego (lub inwestora) (przykładowo nie ma właściwej izolacji lub hydroizolacji, nie spełnia właściwości cieplnych – styropian zamontowany przez wykonawcę ma nieodpowiednie parametry),
• została wydana w stanie niezupełnym (brakuje tarasu, część prac nie została wykonana, konstrukcja budynku nie posiada określonych elementów),
• została wykonana niezgodnie z obowiązującymi przepisami, normami technicznymi, zasadami sztuki budowlanej – przykładowo budynek pozbawiony więźby dachowej przy braku zastosowania innego rozwiązania jak wiązar.
Jakie konkretnie wady obejmuje rękojmia w domu jednorodzinnym?
Poniżej prezentujemy najczęstsze przykłady wad fizycznych budynku, które podlegają odpowiedzialności z tytułu rękojmi budowlanej:
Wady konstrukcyjne:
• pęknięcia ścian nośnych, stropów i fundamentów (niewłaściwe obliczenia lub błędy wykonawcze),
• osiadanie budynku wskutek błędów w posadowieniu i zagęszczeniu gruntów (ZOBACZ ARTYKUŁ oraz ZOBACZ ARTYKUŁ) ,
• niewłaściwa dylatacja prowadząca do zarysowań (błędna dylatacja).
➡ Naruszenie przepisów: art. 5 i 61 ustawy Prawo budowlane – obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa konstrukcji.
Wady hydroizolacji i termiki:
• zawilgocenia ścian, przecieki, pojawienie się pleśni, zalana piwnica i fundamenty,
• niewłaściwie wykonana izolacja przeciwwilgociowa fundamentów, a nawet brak hydroizolacji poziomej i pionowej,
• nieszczelność okien, mostki termiczne, utrata energii cieplnej.
➡ Naruszenie norm: PN-EN 1997 (Eurokody), WT 2021 (warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki od 1 stycznia 2021 r.).
Wady instalacji:
• wadliwa instalacja elektryczna (np. zbyt mała liczba obwodów, przeciążenia),
• nieszczelności instalacji wodno-kanalizacyjnej lub grzewczej,
• nieprawidłowy montaż pieca lub pompy ciepła.
➡ Obowiązek zgodności z przepisami branżowymi, np. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dn. 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Wady estetyczne i wykończeniowe:
• nierówności tynków, płytek, uszkodzone powierzchnie, odpadające elementy
• niedbałe malowanie, pęknięcia spoin, niewłaściwie dobrane struktyry
• źle osadzone drzwi lub okna (trudności w użytkowaniu).
• Niedoróbki czy też uszkodzenia mechaniczne
➡ Choć estetyka nie zawsze wpływa na funkcję budynku, to może stanowić wadę zmniejszającą wartość lub użyteczność budynku (art. 556¹ §1 pkt 1 KC). Wyobraź sobie, że zamówiłeś najnowsze Porsche i każdy element karoserii jest innego koloru. Taki sposób w sposób oczywisty obniża wartość samochodu. Podobnie będzie z domem. Jeśli nie jest to celowy zabieg, pomalowanie każdej strony domu na inny kolor będzie raczej odstraszało niż przyciągało. Z całą pewnością można mówić w takim wypadku o wadzie fizycznej nieruchomości, a w konsekwencji – na podstawie rękojmi dążyć do sytuacji, w której osoba odpowiedzialna za taką wadę doprowadzi budynek do stanu, w którym każda ze ścian będzie tego samego koloru.
Wady polegające na niezgodności z projektem lub przepisami:
• Zmiana zastosowanych materiałów bez zgody inwestora,
• naruszenie przepisów techniczno-budowlanych (WT 2021),
• brak zgodności z warunkami pozwolenia na budowę.
Jak długo obowiązuje rękojmia? – art. 568 KC
Zasadniczo, zgodnie z art. 568 §1 KC:
„Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem pięciu lat od wydania rzeczy.”
W przypadku nieruchomości (np. domu jednorodzinnego) ten termin wynosi 5 lat od dnia odbioru końcowego budynku. Jest to termin bezwzględny, którego nie można skrócić wobec konsumenta (art. 558 §1 k.c. w zw. z art. 568 § 2 k.c.).
Obowiązki inwestora – jak skutecznie dochodzić rękojmi?
Aby dochodzić roszczeń z rękojmi, inwestor musi:
Zgłosić wadę wykonawcy lub sprzedawcy – najlepiej na piśmie, e-mailowo lub listem poleconym.
Zachowaj koniecznie kopię korespondencji (przykładowo skan oraz potwierdzenie nadania w przypadku wysyłki pocztą). Należy unikać zgłaszania jakichkolwiek usterek drogą ustną. Pozbawiasz się dowodów na zgłoszenie wady, a sprzedawca bądź wykonawca będzie dążył do wykazania, że roszczeń nigdy nie zgłoszono i doszło w takim wypadku do przedawnienia jego odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Jest to przypadek, z którym niestety wielu naszych Klientów się do nas zwraca z prośbą o pomoc.
Najważniejsze kwestie w zgłoszeniu wady:
• Opisać rodzaj wady i zażądać usunięcia, czyli naprawy lub wymiany (lub złożyć inne żądanie z art. 560 KC). Warto ustalić także skutki wady dla nieruchomości i inwestora – brak możliwości dalszego zamieszkiwania, negatywny wpływ na pozostałe elementy konstrukcji, zagrożenie zdrowia mieszkańców.
• Zachować dowody istnienia wady – zdjęcia, opinie techniczne, protokół z oględzin, kosztorys, opinia eksperta – wszystkie te elementy można załączyć do wezwania.
• Wyznaczyć odpowiedni termin na usunięcie wady (np. 14 dni).
W przypadku braku reakcji – można skorzystać z drogi sądowej, ale przed takim działaniem rekomendujemy skonsultować się z prawnikiem, aby lepiej przygotować się do procesu i odpowiednio taki proces poprowadzić.
Jakie roszczenia przysługują z rękojmi? – art. 560 k.c.?
W przypadku ujawnienia się wady w domu jednorodzinnym, inwestor może skorzystać z uprawnień przewidzianych w art. 560 k.c.:
• zażądać usunięcia wady (naprawy),
• żądać obniżenia wynagrodzenia,
• odstąpić od umowy, jeśli wada jest istotna,
• ewentualnie w niektórych przypadkach można także dochodzić odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy (art. 471 k.c.).
Dodatkowo, zgodnie z art. 561¹ KC, wykonawca (lub sprzedawca) powinien usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla inwestora. Z naszego doświadczenia wynika, że deweloperzy często robią wszystko, aby nie usunąć wady w rozsądnym terminie, licząc, że nabywca odpuści dochodzenie rękojmi. W tym celu bardzo często próbują wykazać, że wada nie istnieje albo wynika z nieprawidłowego użytkowania przez nabywcę domu.
Sytuacja zmienia się diametralnie w momencie, kiedy nabywca korzysta z profesjonalnej pomocy – prawnika oraz biegłych. W takim wypadku sprzedawcy lub deweloper szybciej są skłonni do znalezienia polubownego zakończenia sporu i naprawy wadliwego budynku.
Podsumowanie
Rękojmia w budownictwie jednorodzinnym to istotna ochrona inwestora, wynikająca wprost z przepisów Kodeksu cywilnego. Obejmuje ona wszelkie wady fizyczne, które czynią budynek niezgodnym z umową, projektem, normami technicznymi lub przeznaczeniem. Termin jej obowiązywania to 5 lat od dnia odbioru budynku.
Znajomość uprawnień z rękojmi i szybkie działanie w razie wystąpienia wad są kluczowe, by skutecznie dochodzić swoich roszczeń. W razie wątpliwości – warto sięgnąć po pomoc prawną oraz techniczną (ekspertyza budowlana). Zdecydowanie zwiększy to szansę powodzenia sporu z deweloperem czy też wykonawcą.
adwokat Piotr Śwircz
Tel: +48 660 725 639
