Niewłaściwe lub nieprawidłowe zagęszczenie gruntu, osiadanie budynku, pękające ściany – dochodzenie roszczeń

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak sprawdzić, kto odpowiada za błędne zagęszczenie gruntu – kierownik, wykonawca czy architekt?
• Jak dochodzić roszczeń, gdy budynek osiada, a ściany pękają?
• Jak rozpoznać, czy pękające ściany to drobna usterka, czy poważny błąd budowlany?
• Jak uniknąć kosztownych błędów przy zagęszczaniu gruntu i zabezpieczyć się przed problemami?

Pękające ściany i osiadający budynek – co to oznacza?

Obecnie buduje się dużo i szybko. Ze względu na ograniczoną podaż ziemi coraz częściej buduje się na bardziej wymagających gruntach (przykładowo gruntu podmokłe). Niesie to za sobą ryzyko dla potencjalnych nabywców oraz lokatorów.

Mimo nowych technologii wdrożonych w budownictwie, na końcu to człowiek odpowiada za ich właściwe zastosowanie. A jak pokazuje praktyka i nasze doświadczenie w radzeniu sobie z problemami naszych klientów z niewłaściwym zagęszczeniem gruntu przed posadowieniem budynku – błędów jest wiele.

Z praktyki wiemy także, że często w przypadku problemów w procesie budowlanym dochodzi do wzajemnego obwiniania się pomiędzy architektem, kierownikiem budowy a wykonawcą. Czasami odpowiedź na pytanie – kto zawinił w procesie niwelacji gruntu i jego zagęszczenia – wcale nie jest oczywista.

Widoczny jest jedynie błąd oraz skutki niewłaściwego działania lub zaniechania kierownika budowy, architekta lub wykonawcy.

Niewłaściwe zagęszczenie gruntu prowadzi bowiem do jego osiadania i deformacji, co skutkuje osłabieniem fundamentów budynku, pękaniem ścian, uszkodzeniem nawierzchni i brakiem stabilności całej konstrukcji, a także problemami z odprowadzaniem wody. Niewłaściwe zagęszczenie wraz z czasem prowadzi także do uszkodzenia konstrukcji w zakresie hydroizolacji budynku. Mogą pojawić się takie zjawiska jak zaciąganie kapilarne poprzez fundamenty i wyższe partie budynku. Budynek będzie cały czas wilgotny, co może doprowadzić do powstawania zagrzybienia, co bezpośrednio naraża zdrowie i życie mieszkańców.

Przyczynami mogą być błędy w doborze techniki zagęszczania, niewłaściwa wilgotność gruntu (za mokry lub zbyt suchy), błędy geodezyjne czy brak odpowiednich badań geotechnicznych (charakter piasków i wysokość lustra wody) przed rozpoczęciem prac.

Znamy takie przypadki, gdzie kierownik budowy wraz z wykonawcą, pomimo pełnej świadomości dotyczącej historii gruntu (niegdyś znajdowało się na tym gruncie wysypisko śmieci) przeprowadzili prace polegające na niwelacji gruntu i wyrównaniu w standardowym zakresie. Efektem tego było pękanie budynku, zarówno w kierunku poprzecznym, jak i poziomym. Po 5 latach użytkowania budynek zaczął przypominać bardziej bunkier niż dom rodzinny.

Wielu właścicieli domów, w tym naszych klientów zna ten niepokój: na ścianach pojawiają się rysy, drzwi zaczynają się klinować, a podłogi tracą poziom. Przypomina to czasem okręt na morzu w zwolnionym tempie niż coś stabilnego z zasady – czyli dom. Bardzo często źródłem problemów nie jest sam budynek, lecz to, co znajduje się pod nim – grunt. Jeśli został źle zagęszczony albo projekt nie uwzględniał jego specyfiki, konsekwencje wychodzą po latach.

Samo zagęszczenie nie jest wystarczające. Proces ten należy dostosować do danego gruntu i jego charakterystyki.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o osiadaniu budynków, PRZECZYTAJ ARTYKUŁ.

Kiedy klienci najczęściej się zgłaszają do naszej kancelarii?

Właściciel zostaje sam z kosztownym problemem, a ubezpieczyciel odmawia wypłaty odszkodowania. To jest moment, kiedy najczęściej sięgamy po pomoc kancelarii prawnej w celu dochodzenia roszczeń związanych z niewłaściwym zagęszczeniem gruntu.

Tymczasem prawo jasno wskazuje, że odpowiedzialność za nieprawidłowe zagęszczenie gruntu mogą ponosić osoby pełniące określone (samodzielne) funkcje na budowie.

W takiej sytuacji naturalne pytanie brzmi: kto jest winny i od kogo można domagać się naprawy szkód lub odszkodowania?

W zależności od sytuacji, możemy wyróżnić trzy potencjalne filary odpowiedzialności:

1) Kierownik Budowy:

Art. 18 Prawa budowlanego mówi jasno:

„Kierownik budowy jest odpowiedzialny za prowadzenie budowy zgodnie z projektem, pozwoleniem na budowę i przepisami (…) oraz za jakość wykonywanych robót.”

Kierownik budowy ma obowiązek nadzorować roboty i nie dopuścić do błędów wykonawczych.

Jeżeli kierownik budowy :
• odebrał grunt bez odpowiednich badań, a projekt budowlany wymagał dostosowania do podłoża i sprawdzenia gruntu,
• zatwierdził dalsze roboty mimo wad – kierownik budowy zaleca wykonawcy kontynuację prac pomimo, że dany etap procesu budowlanego został wykonany wadliwie lub odbiega od projektu budowlanego,
• nie prowadził rzetelnie dokumentacji budowy – wpisy w dzienniku budowy odbiegają od stanu faktycznego, przykładowo – wpis stwierdzający wylanie ławy fundamentowej, w rzeczywistości nigdy nie zrobiono ławy fundamentowej

– możemy rozważać odpowiedzialność kierownika budowy i winę za nienależyte wykonanie umowy, a w konsekwencji dochodzić od kierownika stosownych roszczeń z tego tytułu (odszkodowania).

Należy zwrócić uwagę na wpisy w dzienniku budowy, który jest dokumentem urzędowym. Jego sfałszowanie, niezgodność z wpisów ze stanem faktycznym, może być podstawą odpowiedzialności karnej kierownika budowy. W naszej praktyce prawnej zdarzały się przypadki skazania (wyroki skazujące w sądzie karnym) nierzetelnego kierownika budowy za dokonanie wpisów niezgodnych z prawdą w dzienniku budowy.

Łatwym sposobem na wykrycie takich niezgodności jest przeprowadzenie badań terenowych, oględzin oraz odkrywek części gruntu przy fundamentach. Można także skorzystać ze specjalistycznych sond, które wykryją poziom oraz stopień zagęszczenia gruntu w odpowiednich punktach.

Z przeprowadzonych ekspertyz będzie wynikało, z czego wzięły się widoczne wady i usterki w budynku oraz kto ponosi winę oraz odpowiedzialność za nieprawidłowe zagęszczenie gruntu.

Niezależnie od nieprawdziwych, sfałszowanych wpisów w dzienniku budowy, na gruncie cywilnym, za ww. nienależyte wykonanie umowy można kierownikowi budowy zarzucić zaniedbanie ustawowych obowiązków. W procesie sądowym opinia biegłego często wskazuje, że kierownik nie powinien dopuścić do wylania fundamentów na źle przygotowanym podłożu. To otwiera drogę do roszczeń wobec niego – zarówno z jego polisy OC zawodowej, jak i bezpośrednio od sprawcy.

Niestety, często kierownicy zawierają podstawowe polisy ubezpieczeniowe, gdzie suma gwarancyjna ubezpieczenia (maksymalne pokrycie szkody) nie przekracza 50.000 euro. Szkody w budynkach i koszty zw. z naprawą tychże szkód często przekraczają zawarte polisy ubezpieczeniowe kierowników budowy. W takim przypadku jedynym rozwiązaniem jest dochodzenie niepokrytych szkód i kosztów bezpośrednio od sprawcy – kierownika budowy.

Orzecznictwo potwierdza przywołane wyżej stanowisko. Przykładowo w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dn. 27 marca 2013 r. (sygn. akt I ACa 35/13) stwierdzono:

„obowiązkiem kierownika jest prowadzenie procesu budowlanego w taki sposób, aby był zgodny z projektem zakładającym dostosowanie fundamentów budynków przed jego posadowieniem do warunków gruntowych, z przepisami techniczno-budowlanymi oraz sztuką budowlaną.

Mając na uwadze niekorzystne warunki geotechniczne, do podstawowym zadaniem i obowiązkiem kierownika budowy jest posadowienie domu na stabilnym gruncie. Tymczasem należycie zagęszczonego podłoża nie uzyskano. Kierownik budowy nie sprawdził tego w drodze możliwych pomiarów geologicznych, przystąpił do wylewania fundamentów i w konsekwencji doprowadził do sytuacji, w której to należy budować dom od początku.

Wina kierownika budowy nie budzi żadnych wątpliwości. Kierownik budowy miał bowiem pełną świadomość o skomplikowanej sytuacji gruntowej, zaś jego wiedza i doświadczenie zawodowe wskazują, że musiał również wiedzieć o konieczności odbioru robót ziemnych przez geologa lub przynajmniej o konieczności pomiaru stopnia zagęszczenia gruntu po jego wykonaniu.”

Pamiętaj! W praktyce dochodzenia roszczeń bardzo ważne jest przedawnienie. Co z tego, że mamy roszczenie, jeśli termin na jego skuteczne dochodzenie został przekroczony.

Ważne! W uchwale z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 72/13 Sąd Najwyższy stwierdził, że nabywca nieruchomości może dochodzić odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania robót budowlanych (art. 471 kodeksu cywilnego) przykładowo nawet po 10 lub 20 latach od zakończenia budowy domu. Liczy się bowiem moment powstania szkody, a nie zakończenia budowy domu. Zwróć więc uwagę na to kiedy szkoda się pojawiła w Twoim budynku, a niekoniecznie koncentruj się na dacie zakończenia budowy i przekazania Ci kluczy.

2) Wykonawca robót:

Zdarza się, że firma budowlana, która odpowiada za jakość wykonania prac w zakresie zagęszczenia gruntu przed posadowieniem budynku, także nie dopełni swoich obowiązków.

W takiej sytuacji, jeśli robotnicy nie zagęścili gruntu zgodnie z normami, nie przeprowadzili badań kontrolnych lub zastosowali nieodpowiednią technologię, inwestor ma prawo domagać się naprawy i odszkodowania.

Pamiętaj! Wykonawca ponosi odpowiedzialność za prawidłowe zagęszczenie gruntu, ponieważ jest odpowiedzialny za wykonanie robót zgodnie z projektem, normami i umową. Ponosi on odpowiedzialność za sposób zagęszczenia, wybór metod i maszyn, a także za błędy podwykonawców.

Zdarza się, że kierownik budowy wraz z wykonawcą jest odpowiedzialny za niewłaściwe zagęszczenie gruntu. W takich wypadkach koniecznym jest pozywanie zarówno kierownika budowy, jak i wykonawcy.

Warto pamiętać:
• rękojmia za wady budowlane obowiązuje do 5 lat od odbioru robót (556 kodeksu cywilnego i n.),
• wiele firm oferuje też gwarancję – to dodatkowa ochrona, zawsze postaraj się, aby i taki dokument uzyskać od wykonawcy.
• w przypadku szkód, inwestor może sięgnąć po ubezpieczenie OC wykonawcy. Przed przystąpieniem wykonawcy do prac (w szczególności przed zawarciem umowy z wykonawcą – po zawarciu umowy nie zmusisz wykonawcy do zawarcia takiej polisy), poproś go o polisę OC i zachowaj na przyszłość.

Podstawowe przepisy, które powinny Cię zainteresować w takiej sytuacji:

Art. 471 Kodeksu cywilnego

„Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (…)”.

To podstawa roszczeń wobec wykonawcy – jeśli nie zagęścił gruntu zgodnie z umową i sztuką budowlaną, odpowiada za skutki (np. koszty napraw, spadek wartości nieruchomości).

Art. 415 Kodeksu cywilnego

„Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.”

Ten przepis ma charakter ogólny i znajduje zastosowanie np. wobec architekta, który zaprojektował budynek bez uwzględnienia warunków gruntowych, albo wobec kierownika, jeśli działał rażąco nieodpowiedzialnie.

Zauważ, że ubezpieczyciele dokonując odmowy wypłaty odszkodowania często powołują się tylko na jedną podstawę prawną roszczeń, która jest dla nich bardziej korzystna, ze względu na przedawnienie, pomimo, że przy zastosowaniu innej podstawy, Twoje roszczenie dalej są nie przedawniło. To celowy zabieg, z którym często spotykamy się w praktyce w sprawach naszych klientów.

W efekcie klient jest przekonany, że jego roszczenie jest przedawnione i nienależne, a w konsekwencji sam będzie musiał usunąć koszty wad związanych z nienależytym wykonaniem umowy przez kierownika, architekta bądź wykonawcę.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o rękojmi za wady fizyczne, PRZECZYTAJ ARTYKUŁ.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o rękojmi za wady prawne, PRZECZYTAJ ARTYKUŁ.

3) Architekt/projektant

Oczywistym jest, że architekt fizycznie nie zagęszcza gruntu, ale ponosi odpowiedzialność za dostosowanie projektu do warunków gruntowych. Jeżeli projekt powstał bez badań geotechnicznych lub nie uwzględniał ich wyników, nie przewidywał ich dostosowania w procesie zagęszczenia gruntu – można mówić o błędzie projektowym.

W takiej sytuacji roszczenia można kierować przeciwko projektantowi, który również ma obowiązkowe OC zawodowe.