Prawo cywilne rozróżnia kilka rodzajów wad obiektów budowlanych.
Ich prawidłowa klasyfikacja ma istotne znaczenie dla określenia wynikających z nich roszczeń.
Porządkowanie kategorii wad ma znaczenie w procesie dochodzenia odpowiedzialności za ujawnione wady w obiektach budowlanych. Prawidłowe wychwycenie oraz opisanie i uzasadnienie wady może przyczynić się do uznania roszczenia inwestora albo lepszego zrozumienia przez Sąd specyfiki stwierdzonej wady, co także może przełożyć się na pozytywny rezultat w procesie sądowym.
Najważniejsze podziały wad to:
1) Wady fizyczne oraz wady prawne. Jest to podstawowy podział wynikający z przepisów dotyczących rękojmi przy sprzedaży. Temat poruszany już przez nas w poprzednich wpisach, więc zostanie tylko przypomnienie dla systematyki z pozostałym podziałem wad.
2) Wady istotne oraz nieistotne – podział, który ze względu na charakter wady pozwala na skorzystanie (bądź nie) z odpowiednich uprawnień, można powiedzieć ostatecznych – przykładowo odstąpienie.
3) Wady usuwalne oraz wady nieusuwalne – nie występuje obecnie w kodeksie cywilnym, ale często w procesach budowlanych odnosimy się do kwestii, czy daną wadę można trwale usunąć. Nieusuwalność wady może być związana z istotnością, o czym w dalszej części naszego poradnika.
Wada fizyczna:
W celu uniknięcia konstruowania definicji wady od podstaw należy odnieść się do przepisów Kodeksu cywilnego, w szczególności w części regulującej rękojmie za wady przy sprzedaży. Zgodnie z odesłaniami zawartymi w art. 638 § 1 k.c. w zw. z art. 656 § 1 k.c. do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży.
Do istotnej zmiany definicji wady fizycznej doszło 25.12.2014 r. wraz z wejściem w życie ustawy z 30.05.2014 r. o prawach konsumenta.
W poprzednio obowiązującym stanie prawnym wada fizyczna była definiowana przy użyciu kryteriów zmniejszenia wartości lub użyteczności rzeczy. W związku z tym rękojmia za wady fizyczne stanowiła odpowiedzialność sprzedawcy za: 1) wadę zmniejszającą wartość lub użyteczność rzeczy ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, 2) brak właściwości rzeczy, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, lub 3) wydanie rzeczy w stanie niezupełnym.
Nowelizacja sprawiła, że odpowiedzialność za wady fizyczne została ujednolicona. Połączono odpowiedzialność z tytułu rękojmi z odpowiedzialnością za niezgodność towaru z umową.
Co ważne, w ramach omawianej nowelizacji dodano art. 556(1) § 1. Zgodnie z tym przepisem wada fizyczna polega na niezgodności sprzedanej rzeczy z umową. Mając na uwadze wprowadzone zmiany – art. 556(1) k.c. stosuje się zarówno do stosunkach pomiędzy przedsiębiorcami, jak i w obrocie konsumenckim.
Zakres pojęciowy wady fizycznej został istotnie rozszerzony w porównaniu z poprzednią regulacją.
Od momentu nowelizacji kluczowa jest niezgodność rzeczy czy obiektu budowlanego (czy też wykonanych robót budowlanych) z zawartą umową. W szczególności będzie to brak cech ustalonych przez strony w umowie lub takich typowych cech, które powinny wynikać z umowy (typowe przeznaczenie rzeczy), znanych zwyczajów czy po prostu zasad współżycia społecznego. W konsekwencji pojęcie wady nie sprowadza się do przypadków tylko i wyłącznie ograniczenia zmniejszenia wartości czy też użyteczności. Nowe podejście wprowadzone nowelizacją skupiło się na kryterium właściwości. I ma to też znacznie praktyczne.
Przykładowo w odniesieniu do inwestycji budowlanych, sam obiekt lub instalacja, mogą być prawidłowo wykonane, a co za tym wykazywać brak wad z perspektywy ich podstawowej użyteczności. Jednakże, jeśli wykonawca zobowiązał się do konkretnych, dalej idących wymogów w zakresie parametrów technicznych budynku lub eksploatacyjnych instalacji, oznacza to, że inwestor może skorzystać z uprawnień dotyczących rękojmi. W takiej sytuacji bowiem, o ile zwyczajowe parametry zostały spełnione (normy odpowiadają danemu gatunkowi), to dla tego indywidualnego zamówienia wymogi były inne, skonkretyzowane, po prostu wyższe.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o rękojmi za wady fizyczne, przeczytaj ARTYKUŁ.
Wada prawna:
Po wprowadzeniu omawianej nowelizacji, wada prawna występuje w następujących przypadkach:
- rzecz jest własnością osoby trzeciej (sprzedawca nie jest w stanie skutecznie przenieść własności rzeczy na inną osobę);
- rzecz jest obciążona prawem osoby trzeciej;
- ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu;
- w przypadku sprzedaży prawa (innego niż prawo własności) – prawo to nie istnieje.
Więcej o każdej postaci wady prawnej przeczytasz w tym miejscu (ARTYKUŁ)
Co ciekawe, rozróżnienie wady fizycznej od wady prawnej może być często problematyczne, zwłaszcza że podział ten ma charakter zerojedynkowy, tj. wada prawna nie jest wadą fizyczną i na odwrót. Dodatkowo rozróżnienie to przekłada się na odmienną regulację uprawnień z tytułu rękojmi.
Na szczęście orzecznictwo Sądu Najwyższego ugruntowało stanowisko, zgodnie z którym popełnienie błędu w nomenklaturze, tj. nazwanie wady fizycznej rzeczy wadą prawną i na odwrót nie niweczy skutków oświadczeń woli składanych przez strony korzystające z uprawnień rękojmianych (odstąpienie, oświadczenie o obniżeniu ceny, wezwanie do naprawy).
Nawet jeśli przydarzy się błąd w postaci nazewnictwa, a wada będzie dobrze opisana, udokumentowana, to nadal nasze wezwanie będzie skuteczne. Podobnie taki błąd nie może być powodem oddalenia powództwa przez Sąd.
Wada istotna vs nieistotna:
W regulacji Kodeksu Cywilnego dotyczącej rękojmi znajdziemy odwołanie do pojęcia „wad nieistotnych”. Charakter wady (nieistotność) jest o tyle ważny, że wyłącza możliwość zastosowania przez kupującego rozwiązania ostatecznego (najmocniejszego środka oddziaływania na drugą stronę) z wachlarza uprawnień rękojmianych, tj. prawa do odstąpienia.
Niezależnie od powyższego, brak istotności wady powoduje niemożność odmowy przeprowadzenia procedury odbiorów przez inwestora. Inwestor nie może odmówić przyjęcia obiektu, jeśli wada ma charakter nieistotny.
W samym Kodeksie cywilnym nie znajdziemy definicji wady istotnej, natomiast tym zajęło się bogate orzecznictwo oraz doktryna. Niezależnie od tego jak bardzo będzie ugruntowane orzecznictwo definiujące wady istotne i nieistotne, spory pomiędzy wykonawcą a inwestorem będą trwały co do charakteru wad.
Podsumowując ten dorobek – jako dotknięty wadą istotną określimy przedmiot (przykładowo obiekt budowlany), który nie posiada powszechnie przyjętych, a uzasadnionych umową, wymogów, wskazujących na konkretne i indywidualne cechy oraz właściwości, które pozwoliłyby korzystać z niego zgodnie z jego przeznaczeniem i oczekiwaniem inwestora (kupującego). Braki mogą też polegać na niespełnieniu norm i walorów estetycznych.
Zależnie od rodzaju i przeznaczenia obiektu taka sama wada w jednym przypadku może być istotna, a w innym – całkowicie pozbawiona znaczenia.
Trudności związane z kategoryzacją wad jako istotnych postanowił rozwiązać J. Bieluk, wprowadzając kryteria, na które trzeba odpowiedzieć, aby uznać czy dana wada jest wadą istotną. Są to:
1) przeznaczenie i funkcje obiektu,
2) możliwość używania obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem,
3) stopień ograniczeń używania obiektu wynikający z ujawnienia się wady,
4) okoliczność, czy inwestycja obejmuje wzniesienie obiektu czy jego modernizację,
5) poziom trudności usunięcia danej wady i związany z tym koszt,
6) stopień zgodności obiektu z dokumentacją projektową,
7) liczba wad,
8) cele i oczekiwania inwestora zakomunikowane na etapie zawarcia umowy lub w trakcie jej realizacji (zob. J. Bieluk, K. Zadykowicz-Sokół, Umowa o roboty budowlane w Kodeksie cywilnym i Prawie zamówień publicznych. Komentarz praktyczny z orzecznictwem. Wzory pism, Warszawa 2020)
W przypadku obiektów budowlanych, w szczególności instalacji przemysłowych, stopień skomplikowania technicznego może skutkować wystąpieniem licznych usterek wymagających przeprowadzenia napraw. Nie oznacza to, że suma pomniejszych wad (w szczególności, gdy obiekt spełnia swoją funkcję i jest użyteczny) będzie uzasadniała kwalifikację wady jako istotnej, pozwalając na skorzystanie z odstąpienia przez inwestora.
W przypadku samochodu, ilość mniejszych wad (wiele usterek w różnych aspektach) może przełożyć się na możliwość odstąpienia (sumarycznie auto będzie istotnie wadliwe).
Dobrym rozwiązaniem jest wprowadzenie wskazówki interpretacyjnej poprzez zdefiniowanie w treści zawieranej umowy, czym jest dla stron wada istotna lub wada nieistotna.
Wady nieusuwalne i usuwalne:
Nie każda wada, która nie podlega usunięciu będzie jednocześnie wadą istotną. Natomiast rozróżnienie wad usuwalnych i nieusuwalnych może stanowić dodatkowy, pomocny czynnik do określenia charakteru wady. Są wady konstrukcyjne, które mogą zostać naprawione w sposób powierzchowny, ale nigdy kompleksowy. Samochód z przesuniętą płytą podłogową będzie jeździł, ale nie będzie to odpowiadało jakości jazdy nowego samochodu. Podobnie brak hydroizolacji w elewacji, można naprawiać poprzez stosowanie różnych impregnatów powierzchniowych, ale nigdy nie osiągniemy poziomu domu z pierwotnie wkomponowaną w ściany hydroizolacją.
Są wady budynków, których prawidłowa naprawa wymagałaby zburzenia tego budynku i rozpoczęcie robót budowlanych od nowa, czyli ponownego posadowienia budynku. W takim wypadku będziemy skłaniać się do charakteru wady istotnej.
Wiele nowoczesnych technologii, jak naprawy poprzez iniekcje polimerowe, usuwają problem, ale nie jest powiedziane, że jest to rozwiązanie stałe i problem został usunięty na zawsze.
Na tle uprawnień z rękojmi oraz procedury odbioru kontraktu w kontekście wad nieusuwalnych i usuwalnych, możemy wyróżnić kilka możliwości (uprawnień) inwestora:
1) Wady istotne nieusuwalne – inwestor ma prawo do odstąpienia od umowy i dochodzenia od wykonawcy naprawienia szkody,
2) Wady istotne usuwalne – inwestor może odmówić odbioru robót budowlanych, określić termin na usunięcie wad, ma także dodatkowo uprawnienie do skorzystania z wykonawstwa zastępczego w przypadku niedochowania wyznaczonego terminu na usunięcie wad,
3) Wady nieistotne usuwalne – inwestor ma obowiązek przyjąć roboty budowlane, dodatkowo w protokole odbiorczym może określić terminy na usunięcie wad w ramach rękojmi za wady / gwarancji jakości,
4) Wady nieistotne nieusuwalne – inwestor musi dokonać odbioru przy jednoczesnej możliwości złożenia oświadczenia o obniżeniu wynagrodzenia odpowiednio do utraconej wartości obiektu.
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby w umowie o roboty budowlane w ramach procedury odbioru robót budowlanych, wprowadzić taką regulacje. W takim wypadku znacznie łatwiej będzie wyegzekwować od wykonawcy swoje uprawnienia, dodatkowo jest szansa, że nie powstanie spór co do charakteru wady.
Niezależnie od tego, czy dany podział wad wynika z przepisów, czy też z doktryny i orzecznictwa, jednoznaczne przypisanie danej wady do konkretnej kategorii może nie być oczywiste. W takich sytuacjach warto skorzystać z pomocy adwokata specjalizującego się w sprawach z zakresu rękojmi.
adwokat Piotr Śwircz
Tel: +48 660 725 639
