Wady części wspólnych budynku to problem, z którym często spotykają się wspólnoty mieszkaniowe oraz właściciele lokali w nowo wybudowanych inwestycjach.
Pękające elewacje, nieszczelne dachy, wadliwie wykonane instalacje czy nieprawidłowe odwodnienie – to tylko niektóre z usterek, które mogą wystąpić po oddaniu budynku do użytkowania.
Wady mogą być wynikiem braków w planowaniu, błędów wykonawczych (nieprawidłowości w robotach budowlanych popełnionych przez wykonawców dewelopera) lub po prostu upływu czasu (przyjęcie złych parametrów nośności, nieuwzględnienia specyfiki gruntu, na którym jest posadowiony budynek).
W takiej sytuacji pojawia się pytanie: kto jest odpowiedzialny za wady części wspólnych budynku?
W niniejszym wpisie wyjaśniamy czym są części wspólne i w jaki sposób dochodzić praw związanych z wadami występującymi w częściach wspólnych.
Czym są części wspólne budynku?
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, częściami wspólnymi nieruchomości są te elementy budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Do części wspólnych zalicza się m.in.:
- dach, elewację, fundamenty,
- klatki schodowe, windy, korytarze,
- instalacje wodno-kanalizacyjne, centralnego ogrzewania, wentylacyjne,
- teren wokół budynku, ogrodzenie, drogi wewnętrzne.
Zakres i definicję części wspólnych nieruchomości doprecyzował Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie:
„Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale” (wyrok SN z 2.12.1998 r., I CKN 903/97, OSNC 1999/6, poz. 113).
Współwłaścicielami części wspólnych są wszyscy właściciele lokali, w proporcji do ich udziałów.
Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.
Odpowiedzialność za wady budynku
Podstawowym źródłem odpowiedzialności dewelopera za wady części wspólnych jest rękojmia za wady fizyczne uregulowana w art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, deweloper odpowiada z tytułu rękojmi zarówno wobec nabywców lokali, jak i wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli wada dotyczy części wspólnych budynku.
Rękojmia obejmuje wady fizyczne polegające na niezgodności rzeczy z umową, np.:
- nieszczelność dachu lub elewacji,
- błędy konstrukcyjne,
- wadliwe wykonanie instalacji,
- zastosowanie materiałów gorszej jakości niż przewidziane projektem.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o rękojmi za wady fizyczne, przeczytaj ARTYKUŁ.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o rękojmi za wady prawne, przeczytaj ARTYKUŁ.
Wady części wspólnych mogą polegać na tym, że deweloper czegoś nie wybudował (brak tarasów i balkonów) albo wybudował, ale w sposób nieprawidłowy, niezgodny ze sztuką budowlaną (miejsca garażowe, które nie mieszczą średniej wielkości auta), co w konsekwencji powoduje, że dana część robót budowlanych – nie działa zgodnie z przeznaczeniem.
Wspólnoty mieszkaniowe często próbują dochodzić od deweloperów praw z tytułu rękojmi lub odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy dotyczącej wad części wspólnych budynku.
Jednakże ważne jest, aby pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa ma jedynie prawo do zarządu nieruchomością wspólną i może występować z pozwami do sądu tylko w takim zakresie. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa może pozywać dewelopera np. o zaległe opłaty, ale tylko na takich samych zasadach, jakie obowiązują pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej. Deweloper pozostaje członkiem wspólnoty mieszkaniowej do czasu zbycia ostatniego mieszkania w danej inwestycji i ma obowiązek regulować opłaty na tych samych zasadach co inni członkowie.
Przelew roszczeń odszkodowawczych
Aby wspólnota mieszkaniowa mogła uzyskać odszkodowanie od dewelopera za wady części wspólnych budynku, konieczne jest, aby każdy właściciel mieszkania dokonał przelewu roszczeń. Dotyczy to nie tylko dochodzenia samego odszkodowania, ale pozostałych uprawnień z rękojmi.
Pamiętajmy, że roszczenia każdego z właścicieli konkretnych mieszkań pochodzą wprost z treści umów zawartych przez tych właścicieli z deweloperem. Deweloper zobowiązał się bowiem do wybudowania budynku zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, a następnie ustanowienia i przeniesienia na rzecz nabywców odrębnej własności lokalu położonego w tym budynku (Są to podstawowe warunki umowy wynikające z umowy deweloperskiej). Na tej podstawie to właśnie właścicielom lokali, którzy nabyli je od dewelopera, służą wobec dewelopera roszczenia kontraktowe związane zarówno z wadami lokali, jak i z wadami nieruchomości wspólnej.
Każdy z właścicieli ma prawo do częściowego dochodzenia tych praw od dewelopera, w zależności od wielkości swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Podstawą do dochodzenia tych praw, jak już wskazaliśmy, jest sama umowa sprzedaży mieszkania. Każdy ze współwłaścicieli może żądać odszkodowania w proporcji do swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Natomiast dochodzenie tych roszczeń w pojedynkę przeciwko deweloperowi często mija się z celem. Zdecydowanie lepiej jest zjednoczyć się we wspólnej sprawie i wystąpić wspólnie do dewelopera z określonym żądaniem – naprawienia jakiegoś zakresu robót budowlanych (przykładowo elewacji) bądź dochodzenia stricte odszkodowania z tytułu niesprawności lub brak jakiegoś elementu w częściach wspólnych.
Ważne: Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia (tak: Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2019 r. I CSK 743/18).
Jeśli więc zarząd wspólnoty mieszkaniowej chce wystąpić z całościowym roszczeniem przeciwko deweloperowi, musi mieć cesje wierzytelności od wszystkich właścicieli nieruchomości. W przeciwnym razie może domagać się tylko części roszczenia, która odpowiada udziałowi członków wspólnoty, którzy przekazali swoje roszczenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
Skuteczność przelewu roszczeń
Zagadnienie skuteczności przelewu przez właściciela lokalu na wspólnotę mieszkaniową przysługujących mu przeciwko sprzedawcy lokalu roszczeń z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej stało się przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 29 stycznia 2014 r. III CZP 84/13 (OSNC z 2014 r. Nr 9, poz. 84)
W uchwale tej Sąd Najwyższy stwierdził, że właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Stanowisko to należy podzielić, podobnie jak i argumentację prawną, która doprowadziła do podjęcia tej treści uchwały.
Jeżeli bowiem za ugruntowany uznaje się podgląd o podmiotowym statusie wspólnoty mieszkaniowej i jej prawie do posiadania własnego majątku (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., V CSK 143/08, niepubl., z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08, niepubl., z dnia 14 marca 2013 r., I CSK 379/12, OSNC 2013, Nr 11, poz. 130 i z dnia 29 sierpnia 2013 r., I CSK 705/12, niepubl., postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 2011 r., III CSK 110/10, OSNC-ZD 2011, nr C, poz. 88 oraz uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2008 r. III CZP 91/08, OSNC 2009, Nr 10, poz. 124) to konsekwentnie przyjąć trzeba, że może ona nabyć w drodze umowy przelewu od właściciela lokalu przysługujące mu wobec sprzedawcy uprawnienia związane z wadami nieruchomości wspólnej.
Może to uczynić skoro w granicach jej zdolności prawnej, pozostają uprawnienia związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, które nabyła na podstawie zawartych przez siebie umów mieszczących się w ramach zarządu nieruchomością wspólną (por. uzasadnienia uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, oraz wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/98) (tak: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 2015 r. IV CSK 189/14).
Czego właściciele mieszkań mogą się domagać?
W przypadku wystąpienia wad i usterek w częściach wspólnych budynku, właściciele mieszkań lub wspólnota mieszkaniowa (jeśli doszło do cesji roszczeń) mają prawo do dochodzenia roszczeń na podstawie prawa rękojmi za wady budynku lub odszkodowania wynikającego z nienależytego wykonania umowy. Odszkodowanie to opiera się na art. 471 Kodeksu cywilnego, a rękojmia za wady budynku na art. 556-576 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z przepisami regulującymi rękojmię za wady, jeżeli sprzedana rzecz ma wadę kupujący może:
- naprawienia wadliwych elementów robót budowlanych
- żądać obniżenia ceny, lub
- odstąpić od umowy (ważna jest istotność wady).
Odstąpienie od umowy nie będzie jednak możliwe w przypadku gdy sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady (art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego).
Ważne: po upływie 5 lat od odbioru budynku wspólnota nadal może dochodzić roszczeń, ale wyłącznie na podstawie:
- odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.),
- odpowiedzialności deliktowej (art. 415 k.c.) – w razie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym,
- gwarancji jakości, jeśli została udzielona przez dewelopera lub wykonawcę.
Jak zabezpieczyć interesy wspólnoty mieszkaniowej?
- Dokonać dokładnego odbioru technicznego budynku z udziałem specjalisty.
- Prowadzić ewidencję zgłoszonych wad i terminów ich naprawy.
- Występować do dewelopera jednym, zbiorczym zgłoszeniem w imieniu wspólnoty.
- W razie potrzeby – skorzystać z pomocy radcy prawnego lub kancelarii specjalizującej się w prawie nieruchomości.
Jeśli masz podobny problem, nasza kancelaria pomaga w dochodzeniu roszczeń od deweloperów w przedmiocie wad części wspólnych. Zgłoś się do nas i porozmawiaj ze specjalistą na temat rozwiązań swojego problemu z deweloperem.
adwokat Piotr Śwircz
Tel: +48 660 725 639
