Istnieją niekiedy takie sytuacje, w których pomimo nieziszczenia się ustawowych przesłanek odstąpienia od umowy deweloperskiej, pojawia się konieczność podjęcie takiej decyzji.
O samej umowie deweloperskiej, a także ustawowych przesłankach do jej odstąpienia zarówno przez nabywcę, jak i dewelopera pisaliśmy TUTAJ.
W dzisiejszym wpisie zwrócimy uwagę na niezależne od ustawy sytuacje, w których może nastąpić konieczność odstąpienia od umowy deweloperskiej. Wskażemy także, jakie są skutki odstąpienia od zawartej umowy przez nabywcę.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej a sytuacje losowe
Niekiedy konieczność odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę determinowana będzie nie przesłankami ustawowymi, a zdarzeniami losowymi. Do sytuacji takich należeć mogą:
- rozwód,
- rozejście się pary, która wspólnie zdecydowała się kupić mieszkanie,
- utrata pracy.
Sytuacje te są dla nabywców trudne. Znajdują się wówczas w takim momencie, w którym wpłacili zadatek, bank prawdopodobnie przelał już deweloperowi część środków, a jednocześnie nie są właścicielami nieruchomości, ponieważ jest ona dopiero w trakcie budowy.
Zerwanie umowy z deweloperem czy rozwiązanie umowy z bankiem wiąże się ze sporymi stratami materialnymi. Pozostaje więc znaleźć inne rozwiązanie.
Pierwszą z możliwości jest wstrzymanie się z podejmowaniem radykalnych kroków w sprawie, aż do momentu stania się właścicielami nieruchomości.
Drugą możliwością jest sprzedaż nieruchomości z kredytem na wczesnym etapie budowy. W tej sytuacji konieczna będzie jednak ścisła współpraca z bankiem, w którym został zaciągnięty kredyt. To od zgody banku zależy czy uda się sprzedać nieruchomość na tym etapie budowy, czy też nie. Wpływ na jego decyzję będzie miała oczywiście m.in. zdolność kredytowa kupującego.
Trzecia i w zasadzie ostatnia możliwość to próba negocjacji z bankiem. Jeśli okażą się pozytywne, należy liczyć się z tym, że straty pieniężne i tak będą, ale na znacznie mniejszym poziomie. Owe negocjacje powinny opierać się na przekonaniu dewelopera, żeby zrezygnował z części zadatku, a banku, by obniżył koszty rozwiązania umowy.
Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę – brak odstępnego i brak kosztów
Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej zależą zarówno od tego, która ze stron zdecydowała się na odstąpienie, jak i od tego, z jakich powodów do odstąpienia doszło. W zależności od tego, konsekwencje prawne takiej decyzji będą kształtować się odmiennie.
Pierwszym ze skutków odstąpienia od umowy deweloperskiej jest zakaz zastrzegania odstępnego. Oznacza to, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie wymogu zapłaty odstępnego w sytuacji, w której nabywca korzysta z konstrukcji ustawowego odstąpienia od umowy. Postanowienie umowy uzależniające możliwość korzystania z tego prawa od zapłaty sumy pieniężnej należy uznać za nieważne. Rozwiązanie to ma na celu przeciwdziałać stwarzaniu przez dewelopera barier co do możliwości korzystania przez nabywcę z tego uprawnienia kształtującego w sytuacjach, w których jest to uzasadnione ochroną jego interesu.
Jeżeli odstąpienie od umowy dokonywane jest na podstawie przesłanki wskazanej w art. 43 ust. 1 Ustawy deweloperskiej, wówczas umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Regulacja ta wprowadza zakaz obciążania nabywcy nie tylko odstępnym, lecz jakimikolwiek kosztami związanymi z odstąpieniem od umowy. Dotyczy to również kosztów notarialnych za poświadczenie przez notariusza podpisu nabywcy odstępującego od umowy oraz opłaty sądowe, związane z wykreśleniem roszczenia nabywcy z księgi wieczystej. Koszty te zobowiązany jest wówczas ponieść deweloper.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej – zwrot kosztów nabywcy i poinformowanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
W sytuacji, gdy nabywca odstępuję od umowy w związku ze ziszczeniem się ustawowych przesłanek, na deweloperze zaczynają wówczas ciążyć pewne obowiązki oraz określony czas ich realizacji. Jest on zobowiązany zwrócić nabywcy środki wypłacone mu przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Powinno to nastąpić niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy.
Deweloper ma także obowiązek przekazania do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego informacji o wysokości środków zwróconych nabywcy w związku z odstąpieniem przez niego od umowy i dacie dokonania zwrotu tych środków. Udostępnienie tych danych przez dewelopera jest niezbędne do uruchomienia przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny gwarancji dla nabywcy, gdyby się okazało, że nabywca po odstąpieniu od umowy nie odzyskał 100% środków wpłaconych na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Należy pamiętać o tym, że każda sytuacja jest inna, dlatego ocena czy w danym przypadku odstąpienie od umowy deweloperskiej będzie możliwe oraz z jakimi konsekwencjami będzie się wiązać, powinno zostać poddane indywidualnej analizie i ocenie. Warto w tym celu skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, który dokona analizy zawartej umowy deweloperskiej, przedstawi możliwe rozwiązania oraz skutki ewentualnych decyzji.
