Nie zawsze można dochodzić odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę od gminy bądź wykupienia nieruchomości lub jej części w związku z uchwaleniem planu miejscowego. W 2018 r. weszły w życie dosyć istotne ograniczenia w dochodzeniu tego rodzaju roszczeń od gminy. Jednak nie oznacza to, że właściciel lub użytkownik nie może w ogóle dochodzić swoich praw w związku ze zmianą przeznaczenia gruntu.
Może on bowiem żądać odszkodowania przy sprzedaży nieruchomości, ponieważ ograniczenia dotyczą jedynie sytuacji, w której właściciel (użytkownik wieczysty) nie sprzedawał nieruchomości. Ponadto właściciel lub użytkownik wieczysty, który nie zdecydował się na sprzedaż działki, będzie miał w niektórych przypadkach roszczenia oparte na innych podstawach prawnych, których adresatem nie będzie gmina, ale inny podmiot.
Więcej na temat różnych roszczeń odszkodowawczych w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, zobacz tutaj.
W pierwszej kolejności warto bowiem zwrócić uwagę, że uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiana mogą wynikać co do zasady albo z samodzielnych decyzji gminy albo z ustaleń obowiązujących dla danego terenu dokonanych przez inne podmioty (organy).
Ograniczenia, których źródłem nie jest samodzielna decyzja gminy
Odszkodowanie w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą nie będzie przysługiwało właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu), jeżeli źródłem ograniczeń nie będzie samodzielna decyzja gminy, a będzie to wynikało z:
1) uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych;
2) decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie;
3) zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie.
Dotyczy to zatem sytuacji, gdy uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana wynika np. z konieczności wskazania w planie miejscowym obszaru szczególnego zagrożenia powodzią lub konieczności uzgodnienia planu miejscowego w zakresie dotyczącym zabudowy i zagospodarowania terenu na tych obszarach, czy lokalizacji i realizacji określonych inwestycji celu publicznego, na podstawie decyzji wydanej przez inne organy niż organy gminy. Może to również dotyczyć decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydanej przez wojewodę w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starostę w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych. Jednak w przypadku decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to czy roszczenia właściciela mogą okazać się słuszne, może zależeć od tego, czy zmiana planu przez gminę była następstwem ustalonego już wcześniej z innym organem bądź narzuconego gminie nowego społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu lub korzystania z niego. Może to również zależeć od tego, czy dana inwestycja jest realizowana wskutek samodzielnych uprzednich decyzji gminy dotyczących zagospodarowania terenu.
Co do zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie, na pewno można tu wskazać np. ograniczenia wynikające z ustawy o ochronie przyrody i innych aktów prawnych dotyczących form ochrony przyrody.
Powyżej pokrótce omówione przepisy dotyczące ograniczeń w dochodzeniu odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, gdy korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, weszły w życie dopiero w 2018 r., a zatem na dzień pisania tego artykułu nie została ustalona jeszcze jednolita praktyka organów i sądów w tym zakresie. Istotne jest to, czy sądy obiorą kurs interpretacji wyżej wskazanych przepisów z korzyścią dla właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości, czy będą broniły interesów finansowych gmin, zgodnie z ostatnimi intencjami ustawodawcy.
Zatem w każdym przypadku, bardzo istotne jest wstępne zbadanie, czy właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) przysługuje konkretne roszczenie (żądanie) i czy adresatem tego roszczenia na pewno jest gmina. Może się bowiem na przykład okazać, że właścicielowi będzie przysługiwało prawo do słusznego odszkodowania w związku z wywłaszczeniem działki, a zobowiązanym do wypłaty odszkodowania będzie inny podmiot (organ), niż gmina.
adwokat Maciej Rakowski
