Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmiana wywołują określone skutki z punktu widzenia wartości poszczególnych nieruchomości. Przepisy regulują dwie główne sytuacje, w których właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu będzie przysługiwało określone roszczenie (żądanie) do gminy, ewentualnie do innego podmiotu.
Dwa różne roszczenia w związku z uchwaleniem albo zmianą MPZP
Pierwsza z nich ma miejsce, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone – wówczas właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) będzie przysługiwało odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo żądanie wykupienia nieruchomości lub jej części. Druga możliwość, to sytuacja, gdy w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób (zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem) jest co prawda możliwe, ale doszło do zmiany wartości tej nieruchomości – wówczas właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać odszkodowania.
Dwa modele rozliczenia się z gminą
W tym artykule skupimy się na obowiązkach odszkodowawczych gminy. W zależności od położenia, w którym znalazł się właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, istnieją dwa modele rozliczenia się z gminą.
W pierwszej z dwóch wyżej opisanych sytuacji, właściciel ma dwa alternatywne główne żądania: odszkodowanie za rzeczywiście poniesioną szkodę albo wykup. W drugiej może on żądać tylko odszkodowania, które będzie odpowiadało ustalonej na dzień sprzedaży różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczeniu terenu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego a ceną, jaką właściciel lub użytkownik wieczysty właściwie uzyskał w wyniku sprzedaży nieruchomości.
Odszkodowanie, gdy korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone
Omawiając pokrótce pierwszą z wyżej wskazanych sytuacji, tj. ograniczenie albo uniemożliwienie korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, warto wskazać na kilka poniższych kwestii.
Po pierwsze właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać odszkodowania albo wykupu nieruchomości, ewentualnie zaoferowania mu nieruchomości zamiennej. W zdecydowanej większości przypadków najbardziej zasadnym żądaniem będzie odszkodowanie za poniesioną szkodę. Jak każde roszczenie odszkodowawcze, które ma być dochodzone przed gminą a ewentualnie później przed sądem, będzie wymagało udowodnienia po stronie właściciela rzeczywiście poniesionej szkody. Roszczenie o wykupienie nieruchomości (lub jej części) jest stosowane w sytuacji daleko idących ograniczeń możliwości korzystania z konkretnej nieruchomości, jak formalnego i faktycznego pozbawienia konkretnego podmiotu wszelkich atrybutów właściciela lub użytkownika wieczystego.
Właściciel (użytkownik wieczysty) może zażądać nieruchomości zamiennej, jednak gmina może odmówić zaoferowania takiej nieruchomości i to od niej zależy, czy w ten sposób będzie chciała załatwić sprawę. Jest to jak najbardziej zasadne, ponieważ gmina nie zawsze będzie dysponowała nieruchomością, która będzie nadawała się na zamianę. W przypadku, gdy gmina ma możliwość zaoferowania takiej nieruchomości i ma wolę załatwienia sprawy w ten sposób, zazwyczaj składa ona ofertę uprawnionemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, który może tę ofertę przyjąć albo odrzucić. Przyjęcie oferty przez uprawniony podmiot wiąże się z koniecznością zawarcia umowy z tą jednostką samorządu terytorialnego w formie aktu notarialnego, co wiąże się ze zrzeczeniem się roszczeń co do żądania odszkodowania.
Roszczenia, o których tutaj mowa, przysługują właścicielowi nieruchomości zarówno w sytuacji, w której przysługiwało mu prawo do korzystania z nieruchomości w określony sposób i z prawa tego korzystał (np. inwestor rozpoczął faktycznie proces inwestycyjny na podstawie wydanych warunków zabudowy), jak i wtedy, gdy z uprawnienia tego nie korzystał (inwestor otrzymał warunki zabudowy, ale wstrzymał się z planowaną inwestycją).
Żądania właściciela do gminy dotyczące odszkodowania, wykupu albo nieruchomości zamiennej przedawniają się co do zasady z upływem 6 lat. Więcej na temat przedawnienia, zobacz tutaj.
Nie zawsze w przypadku uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, pomimo poniesionej szkody, będzie przysługiwało właścicielowi prawo do odszkodowania lub wykupu. Co do zasady dotyczy to sytuacji, gdy źródłem ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości nie jest samodzielna decyzja gminy, ale decyzje innych podmiotów (organów) niż gmina; uwarunkowania hydrologiczne, geologiczne i tym podobne, albo zakazy i ograniczenia zabudowy i zagospodarowania terenu, które są określone w innych aktach prawnych, niż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego, przed zgłoszeniem konkretnego roszczenia do gminy, warto zwrócić uwagę na inne przepisy lub uwarunkowania, które mogą uniemożliwić skuteczne dochodzenie od gminy roszczeń pieniężnych. Więcej na ten temat, zobacz tutaj.
Odszkodowanie przy sprzedaży nieruchomości (gdy doszło do zmiany wartości nieruchomości)
Co do drugiej z dwóch wskazanych powyżej sytuacji, w przypadku, gdy właściciel nie zażądał odszkodowania od gminy, wykupu lub nieruchomości zamiennej, może takie żądanie zgłosić w trakcie dokonywania zbywania nieruchomości. Roszczenie do gminy o wypłatę odszkodowania przy sprzedaży nieruchomości realizowane jest co do zasady w sytuacji, gdy uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego daje co prawda możliwość korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy bez ograniczeń, o których była mowa przy opisywaniu pierwszej sytuacji, ale doszło do zmiany wartości nieruchomości.
Odszkodowania, o którym mowa w tym miejscu, można żądać w przypadku zmiany wartości nieruchomości i wyłącznie w przypadku jej zbycia. Jeżeli właściciel nie zbywa nieruchomości, to nie może on żądać odszkodowania wyłącznie z powodu spadku jej wartości.
Prawo do odszkodowania przysługuje również byłemu właścicielowi nieruchomości, który był nim w dacie podjęcia uchwały, ale utracił jej własność przed wejściem w życie uchwały o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego.
Roszczenie (żądanie) właściciela do gminy dotyczące odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości przy jej sprzedaży można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Każde żądanie, o którym mowa powyżej, należy kierować do gminy. Jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty) dochodzi odszkodowania, w każdym przypadku musi sam określić kwotę, którą chce dochodzić, a która będzie równa poniesionej szkodzie albo obniżeniu wartości nieruchomości. Już na tym etapie może skorzystać z operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, ale może poprzestać na samym wskazaniu kwoty i próbami negocjowania wysokości odszkodowania z gminą, co w praktyce nie jest łatwym procesem. Więcej na temat określenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie odszkodowania, zobacz tutaj.
W obu omawianych przypadkach gmina ma 6 miesięcy na spełnienie roszczenia, tj. na wykup nieruchomości, zaoferowanie nieruchomości zamiennej albo wypłatę odszkodowania. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie.
W sytuacji, gdy gmina odmówi zrealizowania wyżej omówionych roszczeń albo będzie po prostu milczała, co często zdarza się w praktyce, w dalszej kolejności należy skierować sprawę do sądu, tj. wytoczyć powództwo cywilne. Więcej o sprawie cywilnej, zobacz tutaj.
adwokat Maciej Rakowski
