We wszystkich gminach w Polsce trwają teraz prace nad uchwaleniem planu ogólnego.
Przedstawiamy podstawowe informacje o planie ogólnym i jego treści.
Czym jest plan ogólny?
Jest to uchwała rady gminy (rady miasta) określająca przeznaczenie poszczególnych terenów i parametry dopuszczalnej na nich zabudowy. Plan ogólny zastąpi obecnie obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?
Co oznacza, że plan ogólny jest aktem prawa miejscowego?
Plan ogólny jest źródłem prawa miejscowego na terenie danej gminy. Może on stanowić podstawę wydawania indywidualnych decyzji administracyjnych – decyzji o warunkach zabudowy. Nie stanowi on podstawy do wydawania innych decyzji ani sprzeciwu od zgłoszenia budowy oraz nie jest uwzględniany w postępowaniu o pozwolenie na budowę.
Konsekwencją przyznania planowi ogólnemu statusu aktu prawa miejscowego jest również możliwość zaskarżenia go do wojewódzkiego sądu administracyjnego w każdym czasie i możliwość stwierdzenia jego nieważności przez sąd bez ograniczeń czasowych.
Jaką formę ma plan ogólny?
Plan ogólny sporządzany jest wyłącznie w formie elektronicznej – w formie danych przestrzennych. Dodatkowo przygotowuje się wizualizacje planu w formie rysunków (niektóre gminy przygotowują również interaktywną mapę), ale mają one charakter jedynie poglądowy i stanowią element uzasadnienia planu, nie treść aktu prawnego.
Jak określa się przeznaczenie nieruchomości w planie ogólnym?
Teren całej gminy dzielony jest na strefy planistyczne. Każda działka lub jej fragment przyporządkowywane są do jednej z 13 stref planistycznych:
- strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
- strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
- strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
- strefa usługowa;
- strefa handlu wielkopowierzchniowego;
- strefa gospodarcza;
- strefa produkcji rolniczej;
- strefa infrastrukturalna;
- strefa zieleni i rekreacji;
- strefa cmentarzy;
- strefa górnictwa;
- strefa otwarta;
- strefa komunikacyjna.
Dla każdej z tych stref obowiązkowo określa się profil funkcjonalny podstawowy oraz można określić profil dodatkowy. Przepisy określają jednoznacznie, jakie profile można wyznaczyć w której strefie.
Jakie parametry zabudowy określa się w planie ogólnym?
W zależności od strefy planistycznej, w planie ogólnym określa się
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej (co do zasady nie mniejszy niż wskazany w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii);
- maksymalną nadziemną intensywność zabudowy;
- maksymalną wysokość zabudowy;
- maksymalny udział powierzchni zabudowy.
Wszystkie te pojęcia są zdefiniowane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jakie inne kwestie może regulować plan ogólny?
W planie ogólnym można:
- wyznaczyć obszar uzupełnienia zabudowy;
- wyznaczyć obszar zabudowy śródmiejskiej;
- określić gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej.
Czy plan ogólny może zawierać też inne postanowienia?
W przeciwieństwie do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i studium, w planie ogólnym nie można regulować innych kwestii niż wyraźnie wymienione w ustawie.
Czym jest obszar uzupełnienia zabudowy?
Jest to obszar, dla którego możliwe będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla pozostałych terenów uzyskanie takiej decyzji nie będzie możliwe.
Obszar taki można wyznaczyć jedynie w sąsiedztwie istniejących budynków, w sposób i w odległościach szczegółowo określony w przepisach. Wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy nie jest obowiązkowe.
Czym jest obszar zabudowy śródmiejskiej?
Jest to położony w mieście (niekoniecznie w jego centrum) obszar zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej. W jednym mieście można wyznaczać wiele takich obszarów, w różnych częściach miasta.
Dla obszaru tego dopuszczalne jest ustalenie w MPZP i decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej niższego niż określonego w planie ogólnym – nie mniej niż 2/3 wartości określonej w planie ogólnym.
Wyznaczenie obszaru zabudowy śródmiejskiej nie jest obowiązkowe.
Czym są gminne standardy urbanistyczne?
Obejmują one w każdym przypadku gminny katalog stref planistycznych (strefa planistyczna, profil funkcjonalny, wskaźniki zabudowy) oraz mogą obejmować gminne standardy infrastruktury społecznej.
Czym są gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej?
Są to zasady dopuszczalności przeznaczania działek pod funkcje mieszkaniowe w MPZP lub decyzjach o warunkach zabudowy. Polegają one na określeniu maksymalnej odległości od szkoły podstawowej i terenów zieleni publicznej. W ramach tych standardów można też określić maksymalną odległość od przedszkola, żłobka, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, biblioteki, domu kultury, domu pomocy społecznej, urządzonego terenu sportu, przystanku publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowej, apteki oraz posterunku policji lub posterunku jednostki ochrony przeciwpożarowej. Odległości te liczone są jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, nie jako odległości w linii prostej.
Ustalenie w planie ogólnym gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej nie jest obowiązkowe.
Czy plan ogólny musi zawierać uzasadnienie?
Tak, plan ogólny musi zawierać uzasadnienie składające się z części tekstowej i graficznej.
Część tekstowa zawiera uzasadnienie wyznaczenia stref planistycznych i innych elementów planu ogólnego oraz wyjaśnienie sposobu uwzględnienia w planie ogólnym uwarunkowań rozwoju przestrzennego gminy.
Część graficzna zawiera wizualizację treści planu ogólnego wraz z granicami działek ewidencyjnych oraz oznaczeniem niektórych istotnych obszarów (np. z uwagi na ochronę przyrody, zagrożenie powodziowe, uwarunkowania geologiczne itp.)
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o procedurze uchwalania planu ogólnego i skutkach jego uchwalenia, przeczytaj drugą część tego artykułu – ZOBACZ ARTYKUŁ.
Plan ogólny wprowadza wiele nowych pojęć i zasad, zmieniając istotnie obowiązujące obecnie przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym, a tym samym wpływając na możliwości inwestycyjne oraz przyszły sposób zagospodarowania całej gminy lub miasta. Z tego względu warto brać czynny udział w procedurze jego uchwalania, a w razie wątpliwości, skonsultować się z adwokatem specjalizującym się w sprawach zagospodarowania przestrzennego.
adwokat Anna Witkowska
tel.: +48 698 203 534
