Plan ogólny to akt planistyczny, który w najbliższych miesiącach zastąpi Studium.
Przedstawiamy podstawowe informacje o procedurze uchwalenia planu ogólnego i jego skutkach.
W poprzednim wpisie odpowiadaliśmy na pytania dotyczące treści i formy planu ogólnego – ZOBACZ ARTYKUŁ. Dzisiaj przybliżymy procedurę jego uchwalania oraz jego skutki i związki z innymi aktami planistycznymi.
Do kiedy musi być uchwalony plan ogólny?
Plan ogólny musi zostać uchwalony do 30 czerwca 2026 r. Po tym terminie wszystkie studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przestaną obowiązywać z mocy prawa. W przypadku braku planu ogólnego nie będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy ani uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (z wyjątkami dotyczącymi trwających już procedur).
Jeżeli plan ogólny zostanie uchwalony wcześniej, studium traci moc z dniem wejścia w życie planu ogólnego.
Jak wygląda procedura uchwalania planu ogólnego?
Pierwszym krokiem jest podjęcie przez radę gminy (radę miasta) uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego. Następnie wójt (burmistrz, prezydent miasta) ogłasza termin na składanie wniosków do planu ogólnego.
Po zebraniu wniosków następuje przygotowanie projektu planu ogólnego oraz zwrócenie się o opinie lub uzgodnienia do licznych organów (m.in. do regionalnego dyrektora ochrony środowiska czy dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie). Na tym etapie następuje pierwsza publikacja projektu planu ogólnego.
Po uzyskaniu uzgodnień i opinii, do projektu wprowadzane są wynikające z nich zmiany i następuje wyłożenie projektu do publicznego wglądu połączone z konsultacjami społecznymi. Konsultacje społeczne obejmują przede wszystkim zbieranie uwag do projektu i dyskusje publiczne (spotkania z przedstawicielami gminy i projektantami), czasem także dyżury projektantów, ankiety, spacery studyjne, panele eksperckie itp.
Po konsultacjach społecznych do projektu wprowadzane są wynikające z nich zmiany. Jeśli zmiany te są istotne (np. zmiana przeznaczenia terenu), ponawiane jest zbieranie opinii i uzgodnień oraz konsultacje społeczne.
Ostatnim etapem jest uchwalenie planu ogólnego przez radę gminy i publikacja tej uchwały w dzienniku urzędowym województwa.
W jaki sposób można wziąć udział w tej procedurze?
Procedura przewiduje udział społeczeństwa na dwóch etapach:
- składanie wniosków do planu ogólnego – przed sporządzeniem projektu;
- składanie uwag do projektu planu ogólnego i udział w konsultacjach społecznych
Dodatkowo możliwe jest składanie podań i wniosków do podmiotów biorących udział w procedurze, czyli do organów opiniujących i uzgadniających projekt planu lub np. zwrócenie się do radnego z danego okręgu.
Dlaczego warto brać czynny udział w procedurze uchwalania planu ogólnego?
Plany ogólne uchwalane są dla terenu całej gminy, a procedura odbywa się pod silną presją czasu z uwagi na krótki ustawowy termin na ich uchwalenie. Z tego względu gminy mogą stosować rozwiązania schematyczne i rutynowe, nieuwzględniające indywidualnych uwarunkowań poszczególnych działek.
Czasem urzędnicy lub projektanci mogą nie być świadomi zamiarów inwestycyjnych właściciela nieruchomości lub mogą nie dostrzec kwestii problematycznych, które dla właściciela są oczywiste.
W takich sytuacjach zwrócenie uwagi na dany problem może przyczynić się do zmian w projekcie, zwłaszcza jeśli z danym wnioskiem wystąpi większa grupa mieszkańców.
Złożenie dobrze uzasadnionych wniosków i uwag może być również przydatne na etapie ewentualnej skargi na plan ogólny (chociaż nie jest niezbędne, aby móc zaskarżyć ten plan).
Składając wnioski lub uwagi można mieć wpływ nie tylko na przeznaczenie własnej nieruchomości, ale również nieruchomości sąsiednich – np. gdy mieszkańcy chcą zachowania istniejących terenów zielonych, które gmina planuje przeznaczyć pod zabudowę lub gdy gmina chce wyznaczyć strefy wiążące się z uciążliwościami dla mieszkańców (np. strefę gospodarczą). W takich sytuacjach szczególnie istotne jest, aby działania podejmowane były wspólnie przez większe grupy mieszkańców.
Czy gmina musi zawiadamiać mieszkańców o pracach nad planem ogólnym?
Gmina nie zawiadamia mieszkańców indywidualnie (np. listem poleconym). Gmina musi natomiast zawiadomić o zbieraniu wniosków do planu ogólnego oraz o rozpoczęciu konsultacji społecznych w następujący sposób:
- na stronie internetowej gminy oraz w Biuletynie Informacji Publicznej gminy;
- wywieszenie informacji w widocznym miejscu (np. na tablicy ogłoszeń) lub w siedzibie urzędu;
- poprzez publikację w prasie;
- w sposób zwyczajowo przyjęty w gminie.
Dodatkowo, każdy może złożyć wniosek o informowanie go mailowo o każdym udostępnieniu w BIP dokumentów planistycznych dotyczących danego obszaru (uchwał o przystąpieniu do sporządzenia MPZP, wyłożeń itp.). Wniosek można złożyć pisemnie, przez epuap lub mailowo, we wniosku należy wskazać imię i nazwisko, adres zamieszkania oraz adres poczty elektronicznej.
Od 1 lipca 2026 r. powiadomienia takie będą powiązane z Rejestrem Urbanistycznym – wówczas trzeba będzie złożyć nowy wniosek w tym Rejestrze.
Kto może złożyć wnioski lub uwagi do projektu planu ogólnego?
Każda osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna, niezależnie od tego, czy jest właścicielem nieruchomości położonej na terenie gminy.
Czy plan musi uwzględniać ustalenia obecnie obowiązującego studium?
Nie, przepisy nie przewidują żadnego powiązania między treścią studium a treścią planu ogólnego. Plan ogólny musi jednak uwzględniać uwarunkowania faktyczne gminy, więc w praktyce – zwłaszcza w przypadku studiów uchwalonych w ostatnich latach i nadal aktualnych – ustalenia planu ogólnego mogą być zbliżone do ustaleń studium.
Sprzeczność ustaleń planu ogólnego z obowiązującym studium jest dopuszczalna i zgodna z prawem.
Czy plan ogólny musi uwzględniać ustalenia obecnie obowiązujących planów miejscowych?
Tak, ale w ograniczonym zakresie. Tereny przeznaczone w obecnie obowiązujących planach miejscowych pod zabudowę mieszkaniową powinny co do zasady zachować to przeznaczenie w planie ogólnym.
W niektórych przypadkach ustalenia obowiązujących planów miejscowych mogą uprawniać gminę do określenia niższej wartości minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej niż wynikająca z przepisów. Gmina nie musi skorzystać z tego uprawnienia.
Czy gmina ma całkowitą dowolność w tworzeniu planów ogólnych?
Nie, przepisy przewidują m.in. następujące ograniczenia:
- zamknięty katalog stref planistycznych i profili funkcjonalnych – każdy teren może być objęty tylko jedną strefą planistyczną, gmina nie może tworzyć nowych stref ani przypisywać do danej strefy profili funkcjonalnych z innych stref;
- określona w przepisach wartość minimalnego udziału powierzchni biologicznie dla każdej strefy;
- minimalna i maksymalna powierzchnia terenów, które można przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową;
- ściśle określona procedura wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy;
Gmina ma obowiązek uwzględnić określone w ustawie uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy – naruszenie tego obowiązku może skutkować odmową uzgodnienia projektu przez właściwe organy.
Ponadto, do planu ogólnego zastosowanie mają zasady wypracowane przez orzecznictwo w odniesieniu do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, czyli m.in.:
- zakaz nadużywania władztwa planistycznego;
- konieczność należytego uzasadnienia przyjętych rozwiązań planistycznych;
- zachowanie konstytucyjnych przesłanek ograniczania prawa własności (konieczność, celowość, proporcjonalność);
- konieczność zachowania zasady równości wobec prawa wszystkich podmiotów;
- konieczność zachowania zasad prawidłowej legislacji.
Jakie są ustawowe ograniczenia w przeznaczaniu terenów pod zabudowę mieszkaniową?
Przed sporządzeniem planu ogólnego konieczne jest określenie zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową. Oblicza się je na podstawie wskazanego w przepisach wzoru matematycznego uwzględniającego m.in. prognozowaną liczbę mieszkańców gminy oraz aktualną powierzchnię użytkową mieszkań w gminie.
Ponadto, konieczne jest obliczenie chłonności terenów niezabudowanych w gminie.
Suma chłonności terenów niezabudowanych w strefach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w całej gminie nie może być mniejsza niż 70 % oraz większa niż 130 % wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.
Jest to najbardziej istotne i jednocześnie najmniej zależne od woli gminy ograniczenie.
Dodatkowym ograniczeniem jest bardzo sformalizowany sposób wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy.
Czy plan ogólny wpłynie na obecnie obowiązujące MPZP?
Nie, plan ogólny nie wpłynie na już obowiązujące MPZP. Zmiany już obowiązujących planów miejscowych po wejściu w życie planu ogólnego będą musiały być zgodne z planem ogólnym.
Jaki będzie wpływ planu ogólnego na przyszłe plany miejscowe?
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalane po wejściu w życie planu ogólnego będą musiały być zgodne z planem ogólnym (z wyjątkami dotyczącymi już rozpoczętych procedur planistycznych).
Przez zgodność planu miejscowego z planem ogólnym rozumie się:
- ustalenie w planie miejscowym przeznaczenia terenu mieszczącego się w profilu funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej teren;
- ustalenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej nie mniejszego niż minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej określony dla strefy planistycznej obejmującej teren (z wyjątkami dotyczącymi m.in. zabudowy śródmiejskiej);
- ustalenie maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy nie większej niż maksymalna nadziemna intensywność zabudowy określona dla strefy planistycznej obejmującej teren;
- zgodność z gminnymi standardami dostępności infrastruktury społecznej, jeśli zostały określone w planie ogólnym.
Czy plan ogólny wpłynie na wydane już decyzje o warunkach zabudowy?
Nie, plan ogólny nie wpłynie na ostateczne decyzje o warunkach zabudowy.
Jaki będzie wpływ planu ogólnego na przyszłe decyzje o warunkach zabudowy?
Po wejściu w życie planu ogólnego, decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane tylko dla terenów położonych na obszarach uzupełnienia zabudowy i będą musiały być zgodne z planem ogólnym (przy zachowaniu wszystkich pozostałych dotychczasowych warunków).
Co może zrobić osoba, która nie zgadza się z treścią uchwalonego planu ogólnego?
Plan ogólny można zaskarżyć do sądu administracyjnego na takich samych zasadach jak MPZP.
Do zaskarżenia planu ogólnego niezbędne jest wykazanie, że plan ten narusza interes prawny skarżącego. Co do zasady prawo zaskarżenia planu ogólnego przysługuje więc przede wszystkim właścicielom i użytkownikom wieczystym działek w zakresie ich nieruchomości. W niektórych przypadkach dopuszczalne jest również zaskarżenie planu ogólnego dla sąsiednich działek.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, kto może zaskarżyć MPZP, przeczytaj ARTYKUŁ.
Czy za niekorzystne postanowienia planu ogólnego właścicielom nieruchomości przysługuje odszkodowanie?
W przypadku planu ogólnego brak jest przepisów przewidujących odpowiedzialność odszkodowawczą gminy za uniemożliwienie lub istotne ograniczenie korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.
Możliwe jest jedynie dochodzenie na zasadach ogólnych roszczeń za szkodę wyrządzoną przez wydanie aktu normatywnego (art. 417(1) kodeksu cywilnego), jednak aby skorzystać z tego trybu niezbędne jest wcześniejsze stwierdzenie nieważności planu ogólnego z Konstytucją, ratyfikowaną umową międzynarodową lub ustawą. Dochodzenie roszczeń w tym trybie jest trudne i długotrwałe.
W przypadku nieuchwalenia przez gminę planu ogólnego w terminie ustawowym (do 30 czerwca 2026 r.) możliwe będzie dochodzenie od gminy roszczeń z tytułu niewydania aktu normatywnego, którego obowiązek wydania przewiduje przepis prawa. Konieczne będzie wówczas udowodnienie szkody i związku przyczynowego między nieuchwaleniem w terminie planu ogólnego a tą szkodą, co w wielu przypadkach również może być bardzo trudne.
Plan ogólny w znaczący sposób wpłynie na możliwość realizacji inwestycji na poszczególnych działkach oraz na przyszły sposób zagospodarowania całej gminy lub miasta. Z tego względu warto brać czynny udział w procedurze jego uchwalania, a w razie wątpliwości, skonsultować się z adwokatem specjalizującym się w sprawach zagospodarowania przestrzennego.
adwokat Anna Witkowska
tel.: +48 698 203 534
