Roszczenia wspólnot mieszkaniowych w zakresie wad części wspólnych

Dla rozwiązania na samym początku wszelkich wątpliwości, wskażmy, że nieruchomość wspólna to w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Zatem do części wspólnych nieruchomości zaliczyć można w szczególności: ściany zewnętrzne, ściany nośne, fundamenty, piwnice, strychy, dach, kominy, pralnie, suszarnie, klatki schodowe, przewody, korytarze, bramy, windy, a także instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne czy elektryczne.

Jak widzicie, pole do wystąpienia uciążliwych dla wspólnoty i jej mieszkańców wad jest naprawdę duże. Bardzo często do pierwszych problemów dochodzi już w czasie, kiedy nie wszyscy mieszkańcy zdążyli się wprowadzić do nowo powstałej inwestycji.

Z jakimi więc wadami części wspólnych nieruchomości mamy do czynienia zazwyczaj? Typowymi problemami, z którymi muszą radzić sobie nabywcy oraz wspólnota mieszkaniowa są:

• osadzanie budynku, powodujące pękanie ścian w całym budynku
• słaba izolacja, powodująca liczna zalania i zawilgocenie w obrębie garaży podziemnych;
• niedostateczna izolacja, powodujące pojawienie się grzybów pleśniowych i degradację stanu technicznego klatek oraz garaży,
• pękające balustrady tarasów,
• odpadające kratki odprowadzające w garażach oraz na tarasach
• pękające elewacje, ubytki i uszkodzenia tynku na elewacji,
• mała wydajność kanałów wentylacyjnych oraz instalacji grzewczych,
• nieszczelność, zatory w pionach wodnych i kanalizacyjnych,
• nieszczelność wykonanych dylatacji,
• pękające płytki oraz tynki na klatkach schodowych,
• przecieki z patio,
• rdzewiejące balustrady tarasów (źle zabezpieczone przed korozją)
• zła izolacja termiczna oraz akustyczna powodująca problemy z hałasem,
• niesprawna brama garażowa powodująca przenoszenie dźwięków na cały budynek.

Na wstępie musimy więc dokonać podstawowego rozróżnienia ze względu na miejsce powstania wad, tj. na wady powstałe w odrębnych lokalach oraz wady powstałe w obszarze części wspólnych budynku. Jest to o tyle ważne, że przekłada nam się na sposób, możliwość oraz tryb dochodzenia konkretnych roszczeń związanych z ujawnieniem się konkretnych wad.

I tak, w przypadku wad w wyodrębnionych lokalach należących do poszczególnych właścicieli, uprawnienia z tytułu rękojmi lub gwarancji będą przysługiwać konkretnym, indywidualnym nabywcom.

Wspólnota mieszkaniowa ani jej zarząd nie będzie uprawniona do występowania z roszczeniem z tytułu wad w konkretnym, wyodrębnionym lokalu, należącym do indywidualnego właściciela.

Co więcej, właściciel takiego lokalu nie będzie mógł skutecznie dokonać cesji swoich roszczeń na wspólnotę. Dlatego tak ważne jest określenie charakteru i umiejscowienia wad.

Natomiast właściciel wyodrębnionego lokalu, jako udziałowiec w części wspólnej całej nieruchomości, może występować do dewelopera w przedmiocie wad części wspólnych z żądaniem usunięcia wady, obniżenia ceny oraz odszkodowania.

Jak się pewnie domyślacie, kwota dochodzona przez poszczególnych właścicieli będzie proporcjonalna do udziału danego właściciela w części wspólnej (przykładowo 7/1000 x kwota odszkodowania lub obniżenia ceny). Zainicjowanie postępowania czy też skorzystanie z uprawnienia nie pozwala konkretnemu właścicielowi lokalu na dochodzenie całej kwoty.

Natomiast samo występowanie z takim uprawnieniem jest gruntownie uzasadnione. Występowanie z roszczeniami przez poszczególnych właścicieli dozwolone jest bowiem w oparciu o art. 209 Kodeksu cywilnego, który daje podstawę do tzw. czynności zachowawczych, a więc podejmowania wszelkich czynności i dochodzenia wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynności te mogą być przykładowo podejmowane w celu uniknięcia niebezpieczeństwa takiego jak: zawalenie budynku, naruszenie konstrukcji budynku, doprowadzenie do niepowetowanych strat dla mieszkańców oraz wspólnoty mieszkaniowej.

W rzeczywistości, najczęściej jednak mamy do czynienia z innym rozwiązaniem prawnym stosowanym w praktyce, a w naszym przekonaniu także znacznie skuteczniejszym w sporze z deweloperem.

Z racji faktu, że sama wspólnota mieszkaniowa nie posiada samodzielnej legitymacji w sprawach dotyczących wad części wspólnych, należy dążyć do przeniesienia na wspólnotę przez jak największą liczbę właścicieli poszczególnych lokali roszczeń z tytułu wad nieruchomości części wspólnych.

W przypadku dochodzenia od dewelopera odszkodowania lub opisywanego we wcześniejszych artykułach obniżenia ceny, im więcej właścicieli lokali dokona cesji swoich praw na rzecz danej wspólnoty, tym większej proporcjonalnie kwoty z tytułu odszkodowania wspólnota będzie mogła dochodzić.

W naszej pracy, w stosunku do wymienionych uprawnień, rekomendujemy najczęściej takie rozwiązanie. Niezależnie od tego, nie zdarza się, aby wyłącznie jednemu czy też wyłącznie kilku właścicielom zależało na usunięciem wady części wspólnej nieruchomości. Raczej jest to duża grupa, która integruje się i szuka rozwiązań, aby poprawić swoją sytuację mieszkaniową.

W związku z czym, w praktyce mieszkańcy występują razem poprzez przelanie roszczeń przeciwko deweloperowi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Balkony, piwnice, instalacje – wady lokalu czy też wady części wspólnej nieruchomości.

Na oddzielną uwagę zasługują balkony i tarasy, które najczęściej są przedmiotem sporów wewnętrznych mieszkańców oraz wspólnoty w kwestii tego, czy stanowią one część składową odrębnego lokalu (czyli mamy do czynienia z wadą konkretnego lokalu) czy też wchodzą w skład części wspólnych całego budynku, co, jak już wyżej opisaliśmy, w inny sposób kształtuje prawa nabywcy z tytułu rękojmi oraz roszczeń odszkodowawczych.

Podsumowując w skrócie stanowisko wynikające z orzecznictwa, częścią składową odrębnego lokalu będzie tylko ta część balkonu, która należy do wyłącznego użytku nabywcy indywidualnego lokalu i osób z nim zamieszkałych. Z reguły będzie nią przestrzeń wewnętrzna, wyodrębniona podłogą i balustradą czy też ścianami bocznymi i sufitem.

Natomiast jeżeli wady balkonu mamy postrzegać jako wady części wspólnej, to muszą dotyczyć elementów architektonicznych konstrukcji balkonu trwale połączonych z bryłą budynku. Najczęściej umiejscowione są poza przestrzenią wykorzystywaną tylko i wyłącznie do użytku oraz potrzeb właściciela oraz jego domowników. W konsekwencji, ostatecznie będzie decydować charakter i cechy indywidualnego przypadku, zwłaszcza przyczyna oraz umiejscowienie danej wady (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 05.12. 2012 r., sygn. akt: VI ACa 705/12).

Podobnie w stosunku do piwnic pojawiają się pewne kontrowersje.

Z przeważającej praktyki wynika, że w samej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu znajduje się informacja zarówno o metrażu, jak i liczbie pomieszczeń w danym lokalu, w tym właśnie pomieszczeniach przynależnych – m.in. piwnicy. Oznacza to, że piwnica jest przypisana do konkretnego lokalu. Powyższe pozwala konkretnemu właścicielowi odrębnego lokalu na wystąpienie do dewelopera z roszczeniami z tytułu wad piwnicy. W innym przypadku mamy do czynienia z wadą części wspólnej nieruchomości.

Sprzedaż wadliwego lokalu na rynku wtórnym – uważaj!

Mając na uwadze fakt, że z tytułu rękojmi zawsze będzie odpowiadał sprzedawca danej nieruchomości wobec jej nabywcy, należy zauważyć, że jeśli sprzedasz nieruchomość z wadą na rynku wtórnym (zakupioną wcześniej od dewelopera) będziesz odpowiadać przed nabywcą jako bezpośredni sprzedawca i to do Ciebie nabywca będzie kierował swoje roszczenia z tytułu wadliwości nabytego lokalu.

Może powstać więc sytuacja, w której będziesz zmuszony do naprawienia wady jako bezpośredni sprzedawca wobec swojego kontrahenta (nabywcy z rynku wtórnego), a dopiero na kolejnym etapie będziesz dochodzić regresu z tego tytułu od podmiotu odpowiedzialnego za wadę – tj. od dewelopera. Pamiętaj, że nie można też uzależniać naprawy wady na rzecz nabywcy z rynku wtórnego przez bezpośredniego sprzedawcę od naprawienia szkody przed dewelopera, który odpowiada za wadę względem bezpośredniego sprzedawcy.

Jednakże kwestię odpowiedzialności bezpośredniego sprzedawcy można uprościć i zabezpieczyć poprzez dokonanie stosownej cesji praw w odpowiednim czasie.

W konsekwencji, rekomendujemy rozwiązanie polegające na przeniesieniu uprawnień bezpośredniego sprzedawcy względem dewelopera z tytułu ujawnienia wad lokalu na rzecz kupującego. W takiej sytuacji nasz nabywca, w przypadku wystąpienia wady, będzie miał możliwość dochodzenia tych roszczeń bezpośrednio od winnego dewelopera, co może uwolnić bezpośredniego sprzedawcę od opisanej odpowiedzialności.