O czym już była mowa w artykule dotyczącym roszczeń odszkodowawczych właściciela w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, dostępnym pod tym linkiem, obowiązujące przepisy regulują dwie główne sytuacje, w których właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu będzie przysługiwało określone roszczenie (żądanie) do gminy. W zależności od położenia, w którym znalazł się właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, istnieją dwa modele rozliczenia się z gminą.
Dwie sytuacje, w których będzie przysługiwało odszkodowanie
W pierwszej sytuacji właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) będzie przysługiwało odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo żądanie wykupienia nieruchomości lub jej części, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Natomiast w drugiej sytuacji właściciel (użytkownik wieczysty) może żądać odszkodowania, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób (zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem) jest co prawda możliwe, ale doszło do zmiany wartości tej nieruchomości.
W pierwszej, jak i w drugiej sytuacji, gdy właściciel żąda odszkodowania, kluczową kwestią jest określenie jego wysokości.
Odszkodowanie a zmiana wartości nieruchomości przy sprzedaży
Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Spadek wartości nieruchomości musi dotyczyć jednak nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, tj. np. bez nakładów, które były dokonywane po tej dacie. Określenie przez biegłego rzeczoznawcę obniżenia wartości nieruchomości, a tym samym odszkodowania, dokonywane jest w oparciu o zasady określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z dosłownym brzmieniem przepisu Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Sąd Najwyższy przyjął ponownie korzystną dla właściciela (użytkownika wieczystego zasadę przy ustalaniu wartości odszkodowania, zgodną z dosłownym brzmieniem wyżej wskazanego przepisu, że wysokość odszkodowania powinna stanowić różnicę pomiędzy wartością nieruchomości wycenioną przez biegłego sprzed uchwalenia lub zmiany planu a ustaloną w operacie szacunkowym wartością nieruchomości po zmianie lub uchwaleniu planu miejscowego.1 Sąd Najwyższy przyjął, że cena ustalona w umowie zbycia nieruchomości nie ma przesądzającego znaczenia dla roszczenia zbywcy do gminy.
Do niedawna dominował pogląd,2 gdzie przyjmowano korzystną dla gmin interpretację przepisów prawa. Wiązano bowiem wysokość odszkodowania z wysokością ceny, jaką uzyskał zbywca przy sprzedaży nieruchomości, a tym samym ewentualną korzyścią, którą odniósł ze sprzedaży.
Przy dotychczas dominującym poglądzie, w przypadku nieruchomości, której wartość sprzed zmiany planu wynosiła np. 500 tys. zł, a po jego zmianie 200 tys. zł, ale która została sprzedana za 350 tys. zł, odszkodowanie wyniosłoby 150 tys. zł. W takim bowiem wypadku właściciel stracił 300 tys. na wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu. Jednak zgodnie z tym stanowiskiem polskich sądów, sprzedając nieruchomość za 350 tys. zł wzbogacił się dodatkowo przy sprzedaży o 150 tys. zł, a zatem sumarycznie będzie on stratny wyłącznie o kwotę 150 tys. zł. Obecnie odszkodowanie, o które właściciel powinien się ubiegać będzie oscylowało w podanym wyżej przykładzie wokół kwoty 300 tys. zł.
Odszkodowanie, gdy korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone
W każdym przypadku, gdy na danym obszarze nie obowiązywał wcześniej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego należało i nadal należy brać brać pod uwagę co do zasady faktyczne użytkowanie terenu. Jak wskazano w orzecznictwie przez „(…) faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jego zagospodarowania.” 3. Wobec tego sam zamysł właściciela działki, aby wykorzystywać w przyszłości nieruchomość w określony sposób nie był i nie jest wystarczającą przesłanką do tego, aby można było żądać odszkodowania od gminy.
Zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu uchwalonym w 2017 r., wartość nieruchomości określa się na podstawie:
1) w sytuacji gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem albo nieobjętych obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym użytkowaniem – wyłącznie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych;
2) w sytuacji gdy na skutek zmiany planu miejscowego lub uchwalenia planu miejscowego dla terenu objętego obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym, korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone – dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, który jest zmieniany lub uchylany.
Niekorzystna dla właścicieli działek interpretacja wyżej wskazanego przepisu może ograniczyć możliwość dochodzenia odszkodowania w sytuacji, gdy właściciel nie wykorzystywał konkretnej nieruchomości na określone cele gospodarcze, ale np. podjął odpowiednie kroki do wykorzystywania jej na te cele. W praktyce roszczenie inwestora może przy obowiązujących przepisach zostać oddalone, gdy np. inwestor nabył nieruchomość, gdzie nie obowiązywał jakikolwiek plan zagospodarowania przestrzennego, i zamierzał on wybudować osiedle mieszkaniowe występując o warunki zabudowy, ale warunków zabudowy nie uzyskał jeszcze, bowiem zawieszono postępowanie z powodu prac planistycznych. Jednakże w przypadku, gdy warunki zabudowy zostały przez niego uzyskane, a plan zagospodarowania przestrzennego uniemożliwia mu przeprowadzenie tej inwestycji, roszczenie odszkodowawcze powinno być uznane w wysokości utraty wartości działki.
Na chwilę obecną wydaje się, że w dużej mierze zasadność uzyskania odszkodowania w konkretnym przypadku będzie zależała od dobrze przeprowadzonego postępowania dowodowego przed sądem i walorów poszczególnych dowodów.
W przypadku obowiązywania planu zagospodarowania przestrzennego, który obejmował konkretną nieruchomość, należy wziąć pod uwagę określone w poprzednim planie przeznaczenie terenu i przeznaczenie terenu w obecnym planie, co ogólnie nie powinno budzić większych wątpliwości.
W każdym przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie sprzedaje jej, a chce uzyskać odszkodowanie od gminy musi wykazać poniesienie „rzeczywistej szkody”.
Czym jest rzeczywista szkoda?
„Rzeczywista szkoda” może obejmować obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób, ale także np. koszty przeniesienia działalności działalności gospodarczej w inne miejsce, jeżeli prowadzącym działalność był właściciel nieruchomości.
Oznacza to, że jeżeli na konkretnej nieruchomości prowadzona była zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym m.in. dotychczasowym planem zagospodarowania przestrzennego, uciążliwa działalność gospodarcza, np. stacja remontowa samochodów ciężarowych, a obecny plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje w tym miejscu strefę mieszkalno-usługową, gdzie nie można prowadzić działalności polegającej na usługach uciążliwych, przedsiębiorca ponosi „rzeczywistą szkodę”, związaną z koniecznością przeniesienia swojej działalności w inne miejsce.
„Rzeczywista szkoda” nie dotyczy utraconych korzyści, a zatem podmiot, który wynajmowałby tę nieruchomość na rzecz podmiotu prowadzącego uciążliwą działalność gospodarczą, nie mógłby dochodzić potencjalnych korzyści, które odniósłby z wynajmowania działki np. warsztatowi samochodów ciężarowych. Natomiast w przypadku, gdyby to wynajmujący – właściciel działki, zgodnie z zawartą umową, poniósł nakłady na przystosowanie takiej nieruchomości do prowadzenia określonej działalności gospodarczej, które to nakłady nie zostały zamortyzowane, roszczenie do gminy o odszkodowanie mogłoby okazać się w pełni zasadne.
Po zgłoszeniu każdego z wyżej opisanych roszczeń gminie, ma ona 6 miesięcy na wykonanie obowiązku zapłaty odszkodowania, wykupienia nieruchomości lub złożenia oferty zamiany nieruchomości na inną. Uchybienie temu sześciomiesięcznemu terminowi na wypłatę odszkodowania powoduje obowiązek po stronie gminy zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie od należnego odszkodowania lub nieuiszczonej ceny wykupu nieruchomości w całości albo części.
adwokat Maciej Rakowski
1. Zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2020 r., sygn. akt: II CSK 63/19.
2. Zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 25 listopada 2015 r., sygn. akt: IV CSK 97/15; z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt: II CSK 411/15.
3. Zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 listopada 2019 r., sygn. akt: II OSK 2930/18.
