W naszej praktyce często spotykamy się z szkodami wywołanymi osiadaniem budynków.
Zjawisko to może mieć różne przyczyny, a w związku z tym, poszkodowanym mogą przysługiwać różne roszczenia.
Wprowadzenie
Czym jest osiadanie budynku?
Osiadanie budynku to proces stopniowego zagłębiania się fundamentów w podłoże. Może być:
- naturalne (równomierne) – gdy wynika z procesów geologicznych lub właściwości gruntu;
- nienaturalne (nierównomierne) – gdy jest skutkiem błędów projektowych, wad wykonawczych, szkód górniczych, robót budowlanych na sąsiednich działkach lub niewłaściwego odwodnienia terenu.
To drugie zjawisko często prowadzi do uszkodzeń budynku, a tym samym do powstania roszczeń cywilnoprawnych wobec sprawcy.
Osiadanie budynku – kto odpowiada? Wyjaśniamy w pigułce różne warianty:
Odpowiedzialność zależy od przyczyny osiadania. Oto najczęstsze przypadki:
1. Błędy wykonawcy, kierownika budowy lub projektanta
Jeżeli osiadanie budynku wynika z wadliwego projektu, nieprawidłowego wykonania fundamentów lub użycia niewłaściwych materiałów, właściciel może dochodzić roszczeń na podstawie:
- rękojmi za wady budynku (art. 556 i n. k.c.),
- odpowiedzialności kontraktowej wobec wykonawcy lub projektanta (art. 471 k.c.),
- a także z tytułu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej (jeśli wykonawca takie posiadał).
Osiadanie może wynikać także z niewłaściwego zagęszczenia gruntu pod budynkiem oraz niewłaściwej niwelacji gruntu przed posadowieniem budynku. Wskazane roszczenia można wtedy kierować do kierownika budowy, który to powinien posiadać ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej.
W przypadku nabycia od dewelopera lokalu lub domu, kwestia jest znacznie łatwiejsza. Roszczenia kierujemy bezpośrednio do dewelopera, o czym w dalszej części artykułu.
Wskazane osoby – kierownik budowy, projektant, wykonawca – będą miały większe znaczenie w przypadku samodzielnej inwestycji, tj. zlecenia procesu inwestycyjnego i prowadzenia budowy przez inwestora (przykładowo rodzina, która wznosi swój dom).
2. Szkody górnicze (nietypowe przypadki)
Jeśli budynek znajduje się na terenie objętym wpływami eksploatacji górniczej, odpowiedzialność ponosi przedsiębiorca górniczy. Na mocy Prawa geologicznego i górniczego, właściciel może żądać:
- przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego,
- lub – jeśli to niemożliwe – odszkodowania pieniężnego.
Roszczenia te można zgłosić bezpośrednio do kopalni, a w razie odmowy – dochodzić ich przed sądem.
3. Szkody spowodowane pracami budowlanymi sąsiada
Jeśli osiadanie budynku powstało w wyniku robót ziemnych lub budowlanych na sąsiedniej działce (np. wykopy fundamentowe, odwodnienie terenu, zmiana stosunków wodnych, wykop rowu, wibracje maszyn), zastosowanie ma art. 144 i 415 k.c. Właściciel może żądać od sąsiada:
- zaprzestania działań powodujących szkodę,
- naprawienia szkód,
- lub odszkodowania pieniężnego.
Sąsiad może także naruszyć uwarunkowania biegu wody (art. 234 ustawy – Prawo wodne), tzw. naruszenie stosunków wodnych na obszarze, na którym posadowiony jest budynek poprzez przykładowo zakopanie zbiornika wodnego w pobliżu lub zmiany związane z odprowadzaniem wody na działkach. Konsekwencją może być podmywanie fundamentów budynku i ich zniszczenie, prowadzące do osiadania budynku.
💰 Jakie roszczenia przysługują właścicielowi budynku?
Właściciel może wystąpić z następującymi roszczeniami:
1. Roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego – naprawa fundamentów, ścian, izolacji itd.
2. Roszczenie o odszkodowanie – pokrycie kosztów remontu, ekspertyz, projektów, a także ewentualnych strat związanych z utratą wartości nieruchomości.
3. Roszczenie o zaniechanie naruszeń – gdy osiadanie trwa lub istnieje ryzyko dalszych szkód.
4. Roszczenie o zadośćuczynienie – w wyjątkowych sytuacjach, gdy osiadanie budynku spowodowało np. utratę możliwości zamieszkania lub stres (art. 445 k.c. w zw. z art. 448 k.c.).
Skąd najczęściej w przestrzeni technicznej ma początek osiadanie budynku ?
Wróćmy do etapu przedprojektowego i badań geoteczniczych.
Problematyka osiadania budynków jest bezpośrednio związana z obowiązującymi przepisami rozporządzenia w zakresie geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych. To często zaniedbania, które miały miejsce na etapie przedprojektowym, determinują dalsze negatywne skutki w kwestii osiadania budynków. Zaniedbania te obejmują takie kwestie jak m.in.:
a) brak przeprowadzenia stosownych badań geotechnicznych przed podjęciem prac projektowych;
b) nienależyte opracowanie stosownych badań geotechnicznych (np. w oparciu o nieaktualne/archiwalne dane);
c) bazowanie na badaniach geotechnicznych, które utraciły swoją aktualność.
Niniejsza publikacje będzie miała wymiar bardziej praktyczny, gdyż opisane zostaną w niej zarówno przyczyny oraz skutki osiadania obiektów budowlanych. Podstawy prawne stanowić będą wyłącznie tło dla należytego zrozumienia poruszanej problematyki. Szczegółowe aspekty prawne i rolę badań geotechnicznych będziemy przedstawiać w odrębnych publikacjach.
W dalszej części publikacji będziemy odnosić się do przepisów Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz. U. z 2012 r. poz. 463) – dalej „rozporządzenie”.
Zgodnie z § 3 ust. 3 rozporządzenia – geotechniczne warunki posadowienia przedstawia się w formie:
a) opinii geotechnicznej;
b) dokumentacji badań podłoża gruntowego;
c) projektu geotechnicznego.
Na potrzeby niniejszej publikacji nazywane są one zbiorczo przez nas jako „stosowne badania geotechniczne”.
Warto przy tym podkreślić, że do 2012 r. przeprowadzenie badań geotechnicznych nie zawsze było obowiązkowe, jednak nie wyklucza to możliwości dochodzenia roszczeń także w przypadku budynków powstałych przed wejściem w życie ww. rozporządzenia.
Jakie są przyczyny osiadania budynków?
Najczęściej występujące przyczyny osiadania budynków (obiektów budowlanych w rozumieniu przepisów z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682) – dalej „pr. bud.” – czyli budynków, budowli bądź obiektów małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem, wzniesionych przy użyciu wyrobów budowlanych:
- nieodpowiednie przygotowanie podłoża gruntowego pod budowę określonego obiektu budowlanego;
- wady konstrukcyjne obiektu budowlanego;
- niskiej jakości fundamenty bądź ich nienależyte dopasowanie do wymogów konkretnego obiektu budowlanego;
- podjęcie robót budowlanych w istniejącym obiekcie budowlanym, które mają charakter rozbudowy, przebudowy, nadbudowy etc.;
- skomplikowane warunki gruntowe (terenowe);
- warunki pogodowe;
- uwarunkowania najbliższego otoczenia obiektu budowlanego;
- roboty budowlanego wykonywane w najbliższym sąsiedztwie konkretnego obiektu budowlanego.
Naturalnie powyższe nie stanowią katalogu zamkniętego możliwych przyczyn osiadania budynków. Są to wyłącznie najczęściej występujące powody takiego stanu rzeczy.
Jakie są skutki osiadania budynków?
Najczęściej występujące i najłatwiejsze do zauważenia skutki osiadania budynków to:
- zarysowania i pęknięcia na posadzkach;
- występowanie nierówności podłóg;
- pęknięcia ścian;
- pęknięcia sufitów;
- nieodpowiedni kierunek spływu wody np. w kabinie prysznicowej, zlewie, wannie etc.;
- pęknięcia lub przechylenia przewodów kominowych;
- opadanie stolarki okiennej oraz drzwiowej;
- występowanie zawilgoceń;
- pęknięcia struktur ścian zewnętrznych obiektów budowlanych;
- zalewanie przez wody gruntowe np. pomieszczeń piwnicznych;
- w skrajnych przypadkach – przechylanie się obiektów budowlanych, pęknięcia fundamentów;
- problemy związane z instalacjami wewnątrz i na zewnątrz obiektów budowlanych.
Warto jest również w tym miejscu podkreślić, że skutki te mogą różnić się w zależności od konkretnej inwestycji. Najczęściej problemy związane z osiadaniem obiektów budowalnych sygnalizowane są spękaniami ścian i sufitów. To właśnie po tych objawach powinna zostać podjęta decyzja odnośnie szerszej analizy zasygnalizowanego problemu z posadowieniem budynku.
Do kogo i jak kierować roszczenia w zakresie osiadania budynków?
W pierwszej kolejności należy wskazać, że zdecydowanie sugerowaną formą kierowania roszczeń jest forma pisemna (duże ułatwienie na przyszłość z punktu widzenia wartości dowodowej takiego wezwania).
Zgłaszanie czegokolwiek w formie ustnej prowadzi do sporu – „słowo przeciwko słowu” – co znacznie utrudnia osiągnięcie pozytywnego rezultatu dla nabywcy lub inwestora. Podobnie utrudnia udowodnienie zachowania terminów zgłaszania wad, usterek, problemów.
W przypadku nabycia nieruchomości od dewelopera co do zasady – roszczenia kierujemy do dewelopera (jeżeli dokonaliśmy zakupu budynku od dewelopera na rynku pierwotnym). W praktyce deweloper pokrywa występujące z tego tytułu roszczenia, gdyż ceduje je na swoich podwykonawców (podwykonawcy zaś z reguły są ubezpieczeni od takiego zakresu roszczeń). W takim przypadku nie musimy szukać odpowiedzialności po stronie kierownika budowy, projektanta czy wykonawcy dewelopera. To deweloper jako sprzedawca i podmiot, który posługiwał się tymi osobami w procesie inwestycyjnym, ponosi przed nami bezpośrednią odpowiedzialność.
Problem jest poważniejszy, jeżeli tmówimy o stanie, w którym obiekt np. niebezpiecznie przechyla się (gdy same prace doraźne w postaci np. usunięcia spękań ścian nie pomagają). Wówczas z uwagi na złożoność problemu i skalę zagrożenia katastrofą budowlaną zasadnym jest podjęcie kroków w celu natychmiastowego usunięcia zagrożenia. W takich okolicznościach powiadamiany jest nadzór budowlany, a podmiot odpowiedzialny zobowiązany jest do dokonania ściśle określonych w przepisach pr. bud. kroków prawnych (ekspertyzy, niezbędne roboty budowlane etc.).
Miej na uwadze, że w takim wypadku Inspektorat Budowlany na Ciebie, jako właściciela może nałożyć obowiązki polegające na doprowadzeniu obiektu budowlanego do stanu bezpiecznego, nadającego się do użytkowania.
Jeżeli nieruchomość kupiliśmy na rynku wtórnym, w pierwszej kolejności należy rozważyć odpowiedzialność sprzedawcy.
Jeżeli natomiast problem występuje w domu wybudowanym na własne potrzeby i zamieszkiwanym przez inwestora (sytuacja opisywana wyżej), adresatami roszczeń są najczęściej kierownik budowy lub projektant, jednak w takiej sytuacji konieczna jest wcześniejsza analiza przyczyn stwierdzonych problemów. Warto przy tym podkreślić, że zarówno kierownik budowy, jak i architekt muszą posiadać obowiązkowe ubezpieczenie OC, co ułatwia dochodzenie roszczeń.
📚 Podsumowanie w pigułce:
Problem osiadania budynków w praktyce występuje coraz częściej. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest to, że w dalszym ciągu nie jest przywiązywana waga do istotności badań geotechnicznych. Ten krok powinien poprzedzać większość prac projektowych, gdyż pozwala na uniknięcie wysokich kosztów roszczeń w przyszłości, w skrajnych przypadkach zaś – uniknięcia katastrof budowlanych. Takie badania są niezwykle istotne z punktu widzenia zarówno dużych inwestycji (wielkopowierzchniowe hale produkcyjne, hale magazynowe, ale również w odniesieniu do mniejszych inwestycji z uwagi na ryzyka związane z charakterystyką gruntu, sąsiedztwa etc.).
Istnieje szereg metodologii naprawy osiadających budynków – przykładowo są to iniekcje.
Najważniejsze to, aby dokumentować wszelkie wady (ekspertyzy, opinie) oraz zgłaszać swoje żądania na piśmie. Pierwsze wezwanie jest bardzo ważne i często „ustawia” cały proces dochodzenia roszczeń, z tego względu warto skorzystać z profesjonalnej pomocy, wyspecjalizowanych prawników.
FAQ – Najważniejsze pytania i odpowiedzi w sprawie osiadania budynków:
📋 Jak dochodzić swoich praw? [Krok po kroku]
1️⃣ Zbierz dokumentację – zdjęcia pęknięć, ekspertyzy, protokoły przeglądów technicznych.
2️⃣ Ustal przyczynę szkód – zlecając opinię rzeczoznawcy budowlanego lub geotechnika.
3️⃣ Zgłoś szkodę do podmiotu odpowiedzialnego (wykonawcy, kopalni, inwestora).
4️⃣ Wezwij do naprawienia szkody – pisemne wezwanie z terminem realizacji.
5️⃣ Złóż pozew do sądu – jeśli roszczenia nie zostaną spełnione dobrowolnie.
⏳ Przedawnienie roszczeń
- Z czynu niedozwolonego – 3 lata od momentu uzyskania informacji o szkodzie i sprawcy (art. 442¹ k.c.),
- Z tytułu rękojmi – 5 lat od wydania nieruchomości,
- Dla szkód górniczych – 5 lat od dnia ujawnienia szkody.
🏢 Osiadanie budynku a ubezpieczenie
Nie każda polisa mieszkaniowa obejmuje szkody wynikające z osiadania gruntu. Ubezpieczyciele często wyłączają odpowiedzialność za naturalne osiadanie, ale pokrywają szkody spowodowane działaniem osób trzecich lub katastrofami budowlanymi.
Warto więc dokładnie przeanalizować warunki OWU (Ogólnych Warunków Ubezpieczenia).
Osiadanie budynku może być zjawiskiem naturalnym, ale często stanowi efekt błędów ludzkich lub działalności górniczej. Właściciel ma wówczas pełne prawo domagać się:
✅ naprawienia szkody,
✅ odszkodowania pieniężnego,
✅ zaniechania naruszeń,
✅ a w uzasadnionych przypadkach – zadośćuczynienia.
Każdy przypadek warto skonsultować z prawnikiem, który pomoże ustalić odpowiedzialność i przygotować odpowiednie roszczenia.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o dochodzeniu roszczeń z tytułu niewłaściwego lub nieprawidłowego zagęszczenia gruntu, osiadania budynku i pękających ścian, PRZECZYTAJ ARTYKUŁ.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o wadach fizycznych nieruchomości, PRZECZYTAJ ARTYKUŁ.
📞 Potrzebujesz pomocy prawnej?
Jeśli Twój budynek ulega osiadaniu, a wykonawca, sąsiad lub kopalnia odmawiają odpowiedzialności – skontaktuj się z naszą kancelarią.
Pomożemy Ci ustalić winnego, przygotować dokumentację techniczną i skutecznie dochodzić odszkodowania.
adwokat Piotr Śwircz
Tel: +48 660 725 639
