Niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane może mieć poważne konsekwencje.
Przedstawiamy omówienie postanowień umownych, które regulują te kwestie.
Kary umowne w umowach o roboty budowlane – na co zwrócić uwagę w klauzulach umownych.
Uzgodnienie kary umownej na etapie zawierania umowy pozwala stronom wprowadzić jasne zasady odpowiedzialności i skrócić ścieżkę dochodzenia roszczeń z tytułu nienależycie wykonanej umowy o roboty budowlane. Celem kary umownej jest określenie z góry wysokości rekompensaty za ewentualne naruszenia umowy o roboty budowlane, co znacząco ogranicza ryzyko przedłużających się postępowań sądowych i zapewnia większą przewidywalność w realizacji zobowiązań kontraktowych. Kara umowna staje się także motywatorem dyscyplinującym dla wykonawcy, który zdaje sobie sprawę, że niedotrzymanie terminów kontraktowych będzie wiązało się z mniejszym wynagrodzeniem – naliczeniem kar umownych przez inwestora (zamawiającego) i potrąceniem ich przykładowo z ostatnią transzą wynagrodzenia.
Ważne: Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują ogólne zasady odpowiedzialności odszkodowawczej, mające na celu ochronę interesów wierzyciela. Oznacza to, że nawet jeśli strony nie ustalą zasad odpowiedzialności za nienależyte wykonanie lub niewykonanie zobowiązania w postaci robót budowlanych, wierzyciel (tj. inwestor lub zamawiający) będzie mógł dochodzić swoich praw na gruncie przepisów kodeksu cywilnego. W praktyce jest to jednak utrudnienie, bowiem ustalenie konkretnej wysokości szkody może nastręczać trudności dowodowych i prowadzić do sporów sądowych.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o odpowiedzialności za wady wykonawcze, przeczytaj ARTYKUŁ.
Największą zaletą wprowadzenia kary umownej jest jej funkcja symplifikacyjna – zgodnie z utrwalonym stanowiskiem zarówno doktryny, jak i orzecznictwa inwestor (zamawiający) dochodząc kary umownej od wykonawcy nie jest zobowiązany do wykazania faktu powstania szkody, ani jej rozmiaru, co odróżnia ten mechanizm od ogólnych zasad odpowiedzialności kontraktowej wynikających z art. 471 k.c. i n.
Przybliżmy przepis kodeksu cywilnego, który reguluje mechanizm kar umownych w umowach o roboty budowlane:
Art. 483. [Kara umowna]
§ 1. Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
§ 2. Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej.
Praktyczne wskazówki co może być objęte sankcją kary umownej (przykłady nie tylko z umów o roboty budowlane):
1) niezawarcie umowy definitywnej z inwestorem – sprzedaży gruntu pod budowę;
2) niepowstrzymanie się od prowadzenia działalności konkurencyjnej – przykładowo wykonawca jest zobowiązany do realizacji jednego kontraktu budowlanego do czasu jego zakończenia;
3) wypowiedzenie umowy przez stronę bez ważnego powodu – dzięki temu kontrahent czuje większą stabilność i pewność ukończenia celu umowy. W przypadku najmu, przykładowo ciągłość wynajęcia lokalu, a co za tym osiągania zysku;
4) odstąpienie od umowy przez stronę – porzucenie robót budowlanych bez ważnego powodu wskazanego w kontrakcie budowlanym;
5) wyrządzenie przez stronę szkody takiej jak:
a) nieusunięcie wad w terminie – w klauzuli umownej dotyczącej odbiorów robót budowlanych oraz usuwania stwierdzonych w protokole odbiorczym wad oraz usterek, wprowadza się sankcje za brak usunięcia określonej wady w terminie w postaci stałej kwoty za każdy dzień opóźnienia. Każda wada może być liczona oddzielnie.
b) opóźnienie w realizacji umowy – należy rozróżnić w klauzuli umownej robót budowlanych opóźnienie od zwłoki, która jest zawinioną formą opóźnienia i oznacza, że wykonawca ponosi odpowiedzialność za niedotrzymanie terminu.
c) nienależyte wykonanie robót budowlanych – zastosowanie złej technologii, wykonanie robót niewłaściwą metodą, zastosowanie złych materiałów, nieodpowiednia jakość robót.
Pamiętaj – w jakim przypadku kara umowna jest niedozwolona?
Zastrzeganie kary umownej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania pieniężnego jest niezgodne z przepisami kodeksu cywilnego. Konkretnie, chodzi o art. 483 k.c. Kara umowna może być stosowana tylko w przypadku zobowiązań niepieniężnych. Potwierdzenie tego twierdzenia znajduje swoje odzwierciedlenie także w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który stwierdził, że kara umowna może być zastrzeżona jako zabezpieczenie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania wyłącznie zobowiązania niepieniężnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 171/00).
Kara umowna nie znajduje więc zastosowania, zgodnie z powołaną regulacją kodeksową, w przypadku zastrzeżenia jej za niewykonanie lub nienależyte wykonania zobowiązań o charakterze pieniężnym, takich jak np. brak płatności faktury w terminie. W takim wypadku możemy skorzystać z ochrony przewidzianej w art. 481 kodeksu cywilnego, a więc naliczania odsetek za opóźnienie.
Najważniejsze elementy klauzul umownych regulujących kary umowne:
Każdemu inwestorowi zależy, aby klauzula była ważna i skuteczna, a więc spełniała wszystkie funkcje, które opisaliśmy wyżej.
Pamiętaj, aby:
- Precyzyjnie określić zobowiązanie, za które wykonawca ma odpowiadać sankcją kar umownych. Zobowiązanie musi być jednoznaczne – zarówno w działaniu wykonawcy, jak i zaniechaniu. Należy przykładowo określić parametry danego towaru lub materiału, konkretną datę zakończenia określonego etapu robót budowlanych, zakres świadczenia (doprowadzenia do stanu surowego czy też stan „pod klucz”).
- Wskazać precyzyjnie kwotę – procentowo za każdy dzień opóźnienia od wynagrodzenia za kontrakt lub stałą kwotę (zryczałtowaną za dane niedotrzymane zobowiązanie). Ewentualnie możesz wskazać metodologię wyliczenia kary umownej w samej klauzuli. Unikaj tzw. „widełek” – należy się od kwot X do kwoty Z. Zostanie to podważone, a w najlepszym przypadku dostaniesz kwotę najniższą z możliwych widełek.
- Wprowadź mechanizm naliczania kary – przykładowo na pierwsze wezwanie, w terminie 7 dni, zapłata na podstawie faktury VAT. Dodatkowo należy wprowadzić mechanizm potrącania kary umownej z wynagrodzeniem ustalonym dla wykonawcy.
Ważne:
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dn. 26.10.2021 r., I CSK 484/21, „Zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody.” Natomiast brak szkody po stronie wykonawcy może otwierać drogę do tzw. miarkowania kary umownej – zgodnie bowiem z art. 484 § 2 k.c. kara zastrzeżona w umowie może zostać zmniejszona w przypadku wystąpienia odpowiednich przesłanek (czyli przykładowo brak szkody po stronie wykonawcy).
Najważniejsze przesłanki z orzecznictwa i doktryny – pozwalające na miarkowanie kary umownej:
1) jeżeli zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części – wykonawca ukończył najważniejsze i najistotniejsze etapy, zostały do wykonania tylko pojedyncze balkony na inwestycji (tak też stwierdzono w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 21.06.2017 r., I ACa 230/17, LEX nr 2396161);
2) gdy kara umowna jest rażąco wygórowana – przykładowo wartość kary zbliża się do wartości wynagrodzenia (zobacz wyrok Sądu Najwyższego z 16.07.1997 r., II CKN 271/97, LEX nr 1170565);
3) miarkowanie kary umownej ze względu na brak szkody lub jej nieznaczną wysokość – wykonawca nie poniósł żadnej szkody, pomimo opóźnienia w terminie albo zastosowania innej alternatywnej technologii wykonania robót budowlanych (tak też Sąd Najwyższy w wyroku z dn. 17.06.2016 r., sygn. akt IV CSK 674/15);
4) stosunek kary umownej do odszkodowania na „zasadach ogólnych”.
Co do zasady, niemożliwe jest całkowite zniesienie zastrzeżonej kary umownej, a jedynie zmniejszenie do poziomu, który będzie odpowiadał szeregu uwzględnionych czynników – stopień zawinienia wykonawcy, wpływ opóźnienia w świadczeniu na rzecz inwestora, wysokość kary umownej w stosunku do poniesionej szkody (jej wysokości) przez inwestora (zamawiającego).
Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o karach umownych, przeczytaj ARTYKUŁ.
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane– wskaż termin i okoliczności odstąpienia
Odstąpienie od umowy może wynikać z czynności prawnej, a więc umowy o roboty budowlanej (art. 395 § 1 k.c.) jak i z samej ustawy (np. art. 491 § 1 k.c.), jeśli strony nie przewidziały takiej możliwości w umowie o roboty budowlane.
W przypadku kontraktów budowlanych (umów o roboty budowlane) źródłem ustawowego prawa odstąpienia są przepisy ogólne o wykonywaniu zobowiązań umownych (art. 491, 493, 495 § 2 k.c.), jak i odpowiednie przepisy dotyczące umowy o dzieło (art. 635, 636, 637, 644 k.c.), które znajdą zastosowanie na mocy kodeksowego odesłania z art. 656 § 1 k.c.
Zaczynając od umownego prawa odstąpienia, należy stwierdzić, że wprowadzanie umownego prawa do odstąpienia od umowy o roboty budowlane bez określenia terminu, w którym to prawo może być wykorzystane, może prowadzić do niejasności i sporów. Umowne zastrzeżenie odstąpienia musi zawierać sprecyzowany termin, w jakim można skorzystać z tego prawa.
Zgodnie z treścią art. 395 § 1 k.c. (umowne prawo odstąpienia), dopuszczalnym jest zastrzeżenie w umowie, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie prawo odstąpienia od umowy. Jak wynika wprost ze wskazanego przepisu – skuteczność zastrzeżenia takiej klauzuli wymaga oznaczenia terminu, w którym z odstąpienia można skorzystać.
Nieokreślone terminy mogą spowodować, że zapis taki zostanie uznany za nieważny (najczęstsza sytuacja w praktyce). Podobnie obok terminu należy wskazać okoliczności, które będą dawały prawo do skorzystania z prawa odstąpienia – niskiej jakości roboty budowlane, zła technologia wykonania, stałe i permanentne opóźnienia pomimo wezwań do zachowania terminu i kontynuacji prac, brak odpowiednich zasobów ludzkich oraz maszyn.
Bardzo często wskazuje się klauzulę ogólną, odwołującą się do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania wykonawcy. Zauważ proszę, że im bardziej doprecyzujesz w umowie okoliczności, tym mniejsze ryzyko będziesz ponosić na płaszczyźnie kwestionowania skuteczności odstąpienia od umowy o roboty budowlane. To częsty przypadek, gdyż wykonawca chce dokończyć roboty budowlane, za które ma otrzymać określone wynagrodzenie.
Więcej o formach wynagrodzenia (ryczałt czy kosztorys) znajdziesz w ARTYKULE.
Umowy o roboty budowlane mają tą zaletę i wadę, że często możemy wyróżnić pewne etapy prac, a dzięki temu możemy mówić o podzielności świadczenia (W tym miejscu zaznaczamy, że jest to temat od wielu lat dyskusyjny w praktyce sądów).
Nasz ustawodawca rozróżnia dzięki temu odstąpienie całkowite (art. 491 § 1 kc) i częściowe (art. 491 § 2 kc). Przesłanką wyróżnionego podziału odstąpień od umowy o roboty budowlane (oczywiście nie tylko od tego typu umów) jest podzielność świadczenia. W przypadku świadczenia podzielnego, dopuszczalnym jest odstąpienie od umowy w zakresie, w jakim przykładowo pozostałe, niezaczęte etapy, nie zostały wykonane, a sytuacja wskazuje, że nie zostaną wykonane w sposób satysfakcjonujący dla inwestora (art. 491 § 2 k.c.) – zwłoka i niska jakość robót świadczonych przez wykonawcę.
Niestety, nie ma zgodności w doktrynie oraz orzecznictwie co do charakteru świadczenia wykonawcy, a w konsekwencji w praktyce częściowe odstąpienia od umowy o roboty budowlane bywa problematyczne – kwestionowana jest skuteczność takiego odstąpienia. Kontrowersje te budzi zarówno częściowe odstąpienie umowne, jak i przewidziane przez ustawę – Kodeks Cywilny.
Więcej o przesłankach ustawowego prawa odstąpienia w umowach o roboty budowlane:
Wracając do ustawowej formy odstąpienia od umowy o roboty budowlane – podstawowa przesłanka odstąpienia od umowy będzie wynikała z art. 491 § 1 k.c. Jest nią zwłoka w wykonaniu świadczenia przez wykonawcę. Niezależnie od wystąpienia zwłoki, należy również wyznaczyć wykonawcy pozostającemu w zwłoce dodatkowy termin ukończenia świadczenia, czyli spełnienia zobowiązania, do którego się zobowiązał.
Na podstawie tego przepisu kodeksu cywilnego także wykonawca może odstąpić od umowy, w przypadku, kiedy sam inwestor nie wykonuje przewidzianych w art. 647 k.c. podstawowych obowiązków (przykładowo nie przekazał placu budowy i dalej opóźnia się z tą czynnością, nie dostarczył niezbędnych pozwoleń, które pozwalają rozpocząć roboty budowlane).
W tym wpisie często odnosimy się do praw i uprawnień inwestora, ale przepisy są tak skonstruowane, że analogiczne możliwości dają wykonawcy – można powiedzieć, że „miecz ma dwa końce i jest obusieczny”.
Problemy z respektowaniem kontraktów budowlanych zdarzają się bowiem zarówno po stronie wykonawców, jak i inwestorów.
Pamiętaj – brak obowiązku wyznaczenia dodatkowego terminu a umowne prawo odstąpienia:
Obowiązek wyznaczenia dodatkowego terminu nie powstaje w sytuacji, gdy strony zastrzegły umowne prawo odstąpienia od umowy na wypadek niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania w terminie ściśle oznaczonym oraz w przypadku, gdy nieterminowe wykonanie zobowiązania nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce (art. 492 k.c.).
Kodeks cywilny wyróżnia także dodatkowe ustawowe prawo odstąpienia ze względu na niemożliwość świadczenia (art. 493 par. 1 k.c.) oraz z powodu opóźnienia wykonawcy (art. 635 w zw. z art. 656 par. 1 k.c.). Podobnie przewiduje możliwość odstąpienia w razie wadliwego wykonywania obiektu przez wykonawcę – w takim przypadku oparcie prawne znajdziemy w art. 636 par. 1 w zw. art. 656 par. 1 k.c.).
Przypominamy także, że inwestor w przypadku wykrycia istotnych wad, które są trwałe i nieusuwalne może dokonać skutecznego odstąpienia na podstawie art. 637 par. 2 w zw. z art. 656 par. 1 k.c. Jeżeli mimo wszystko obiekt nadaje się do korzystania zgodnie z umówionym przeznaczeniem, inwestor może żądać w takim wypadku obniżenia wynagrodzenia wykonawcy (Są to możliwości i ograniczenia wynikające z regulacji rękojmi, które przepisy pozwalają w takim wypadku odpowiednio stosować).
Problematyka odstąpienia od umowy o roboty budowlane jest na tyle szeroka (oraz w niektórych przypadkach kontrowersyjna – charakter świadczenia wykonawcy i podzielność tego świadczenia), że zostanie poświęcony temu oddzielny wpis w naszym poradniku prawnym. W tym miejscu, chcieliśmy zasygnalizować najważniejsze kwestie do zapamiętania i wdrożenia w kontraktach budowlanych (umowach o roboty budowlane).
Ustalanie odpowiedzialności w umowach o roboty budowlane — przesunięcie ryzyka na wykonawcę
Postanowienia, które przyznają wykonawcy bezwarunkową odpowiedzialność za okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi inny uczestnik procesu budowlanego, mogą prowadzić do niesprawiedliwego rozłożenia ryzyka. Praktyki te prowadzą do reżimu absolutnej odpowiedzialności, który nie zawsze jest zgodny z faktycznymi okolicznościami.
Przy ustalaniu warunków umowy zastanów się, na co masz wpływ i co możesz zapewnić ze swojej strony (przykładowo – maszyny, zasoby ludzkie, specjaliści, jakość pracy). Nie masz wpływu na decyzje administracyjne, inflację, brak dostępności materiałów, zaniechania inwestora, zamieszki, intensywne opady atmosferyczne, inwestycje realizowane w sąsiedztwie).
Przed podpisaniem umowy należy uwzględnić maksymalnie okoliczności, które mogą wydarzyć się w trakcie realizacji robót budowlanych, a które są niezależne od wykonawcy. Postanowienia o alternatywnej technologii bądź zastosowaniu innych materiałów, ale takiej samej jakości w przypadku braku możliwości użycia umówionych pierwotnie materiałów są dobrym posunięciem (brak dostępności, gwałtowny wzrost ceny materiałów).
Dobrym przykładem jest wystąpienie nadmiernych, intensywnych opadów atmosferycznych, które wykluczają prowadzenie robót budowlanych, a mimo to inwestorowi będą przysługiwać kary umowne za opóźnienie. Wprowadź klauzulę wyłączające odpowiedzialność za okoliczności, na które nie masz wpływu, ale które można przewidzieć.
Poza tym inwestor musi współdziałać ze swoim wykonawcą, dostarczać odpowiednie dokumenty oraz pozwolenia na czas. Nie uchylać się od odbiorów robót budowlanych, aby naliczać kary umowne w sytuacji, kiedy nie sposób stwierdzić, że wykryte wady czy usterki mają charakter istotny. Dlatego tak ważnym jest szczegółowe opisanie procedury odbioru robót budowlanych oraz otrzymania wynagrodzenia za prace.
Znowu wspominamy o trywialnych kwestiach, natomiast pewne problemy na kontraktach budowlanych pojawiają się „w kółko”, a przyczyną nie jest zła wola stron (czasami, ze wskazaniem na często jest), ale dobra, precyzyjna umowa zabezpieczyłaby interesy strony poszkodowanej w takim sporze budowlanym.
Pamiętaj – umowy są na tzw. „złe czasy”.
Brak klarownych postanowień dotyczących robót zamiennych
Kolejnym istotnym wyzwaniem, z jakim można się spotkać w umowach o roboty budowlane, jest brak wyraźnych i precyzyjnych zapisów odnoszących się do kwestii związanych z robotami zamiennymi oraz sposobem ich zlecania, rozliczania i ewentualnego nienaprawiania (tzw. roboty zaniechane). Ta niedoskonałość wprowadza pewne zamieszanie i ryzyko konfliktów pomiędzy stronami umowy.
Zawsze można „ratować się aneksem do umowy”, ale to wymaga dobrej woli dwóch stron. Ta dobra wola często nie występuje z dwóch stron.
W umowie pierwotnej można ustalić alternatywne technologię oraz materiał, zakładając, że producent zaprzestał produkcji przykładowo określonych dachówek lub styropianu o określonych parametrach cieplnych.
Nie można zbagatelizować znaczenia odpowiedniego uregulowania kwestii dotyczących robót zamiennych. Obejmuje to nie tylko sposób wykonywania i opłacania prac alternatywnych, lecz również determinuje, jakie prace zostaną pominięte bądź całkowicie zaniechane ze względu na okoliczności, takie jak konieczność wykonywania prac alternatywnych lub niesprzyjające warunki losowe (także atmosferyczne).
Warto podkreślić, że w dziedzinie robót budowlanych nie istnieje jedno idealne rozwiązanie, które można by zalecić wszystkim zamawiającym. Istnieje co najmniej kilka różnych podejść do tego problemu, a wybór odpowiedniego zależy od preferencji zamawiającego oraz indywidualnej charakterystyki konkretnego projektu. Wpływa na to również wybrany model rozliczeń, czy to na podstawie ryczałtu, czy też kosztorysu. Zmiana zakresu prac albo materiałów i technologii może podwyższyć koszt po stronie wykonawcy albo obniżyć w przypadku zaniechania jakiegoś zakresu robót budowlanych.
W praktyce każde z tych rozwiązań może niesie ze sobą pewne trudności, szczególnie gdy brakuje jednoznacznych wytycznych w umowie. To właśnie w sytuacji, gdy zapisy umowne pozostawiają wiele do interpretacji, mogą pojawić się poważne problemy. Niemożność precyzyjnego określenia, w jaki sposób należy postępować w przypadku robót zamiennych, a także brak jasnych wytycznych odnośnie do sposobu rozliczeń w związku z tymi robotami, może prowadzić do opóźnień, nieporozumień oraz konfliktów między stronami umowy.
Wykonawstwo zastępcze (wykonanie zastępcze) ze względu na szerokość tematyki, będzie przedmiotem oddzielnego wpisu na naszym poradniku prawnym.
Podsumowując…
W kontekście kluczowych zapisów umownych, których warto się wystrzegać, wyłania się ważność przestrzegania przepisów prawa, a także przewidzenia różnych scenariuszy i możliwych zmian. Słowo klucz dla rozwiązywania problemów – to precyzja.
W procesie sporządzania umów o roboty budowlane, szczególnie istotne jest skorzystanie z pomocy doświadczonych prawników specjalizujących się w dziedzinie prawa budowlanego. Ich wiedza i praktyka są kluczowe dla uniknięcia potencjalnych pułapek i problemów prawnych.
W razie jakichkolwiek wątpliwości prawnych dotyczących konstruowania umów o roboty budowlane, zachęcamy do kontaktu z naszą Kancelarią.
adwokat Piotr Śwircz
Tel: +48 660 725 639
