Odpowiedzialność wykonawców w budownictwie — jak dochodzić roszczeń związanych z wadami wykonawczymi?

W niniejszym artykule omówimy jak skutecznie dochodzić roszczeń związanych z wadami wykonawczymi.

Czym są wady wykonawcze?

Wada wykonawcza to każde odstępstwo od wymagań określonych w projekcie, umowie lub przepisach technicznych. Są to wady popełniane przez wykonawców w toku realizacji procesu inwestycyjnego. Mogą dotyczyć zarówno materiałów budowlanych, jak i sposobu wykonania robót.

Przykłady wad wykonawczych:

• nieprawidłowo wykonane fundamenty lub izolacja przeciwwilgociowa,
• krzywe ściany, nierówne tynki, źle położone płytki,
• błędy przy montażu instalacji elektrycznej lub hydraulicznej,
• wadliwe ocieplenie lub dach powodujący przecieki,
• brak zgodności z projektem lub pozwoleniem na budowę.

Wady mogą mieć charakter jawny (widoczny od razu) lub ukryty – ujawniający się po pewnym czasie (np. pękanie ścian, zawilgocenie, osiadanie posadzki).

Przykład z praktyki

Właściciel domu jednorodzinnego po kilku miesiącach od odbioru zauważył wadę w postaci zawilgocenia ścian i odpadającego tynku. Ekspertyza wykazała brak izolacji pionowej fundamentów. Wykonawca odmówił naprawy, twierdząc, że budynek „osiada naturalnie”.
Właściciel złożył reklamację z tytułu rękojmi, a po bezskutecznym wezwaniu wystąpił z pozwem. Sąd zasądził pełne koszty naprawy i ekspertyz, uznając odpowiedzialność wykonawcy za wadliwe wykonanie robót.

Możliwości dochodzenia roszczeń w przypadku wad wykonawczych

Kwestia relacji pomiędzy inwestorem a wykonawcą robót budowlanych regulowana jest przede wszystkim przez art. 647 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią tego przepisu, wykonawca ma obowiązek oddania obiektu zgodnie z umową, zrealizowanego zgodnie z projektem i spełniającego określone standardy techniczne.

Z drugiej strony, obowiązkami inwestora są m.in. przygotowanie robót, przekazanie terenu budowy oraz dostarczenie projektu, odbiór obiektu i zapłata wynagrodzenia.

Niestety, mimo staranności i dbałości o szczegóły, czasami dochodzi do sytuacji, w których budynek nie zostaje wzniesiony przez wykonawcę w sposób prawidłowy lub zawiera wady wykonawcze. W takich przypadkach inwestor ma możliwość dochodzenia swoich roszczeń na cztery różne sposoby:

1. Żądanie naprawienia szkody na zasadach ogólnych – 471 k.c.

Pierwszą możliwością jest skorzystanie z ogólnych zasad odpowiedzialności za szkodę wynikającą z wad wykonawczych. Jeżeli inwestor doświadcza szkody w wyniku niezgodnego z umową wykonania budynku, może żądać od wykonawcy naprawienia wad. W przypadku niewykonywania lub nienależytego wykonania umowy, wykonawca jest obowiązany do usunięcia wad w określonym terminie i bez dodatkowych kosztów dla inwestora.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o przedawnieniu roszczeń z art. 471 k.c., przeczytaj ARTYKUŁ.

Odpowiedzialność solidarna uczestników procesu budowlanego

Jeżeli do powstania wad przyczyniły się również inne osoby – np. projektant, kierownik budowy lub inspektor nadzoru – inwestor może dochodzić roszczeń solidarnie od wszystkich odpowiedzialnych (art. 441 §1 k.c.).

Projektant, kierownik budowy i inspektor nadzoru mogą w niektórych sytuacjach ponosić odpowiedzialność także z tytułu czynów niedozwolonych (odpowiedzialność deliktowa).

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o odpowiedzialności kierownika budowy i projektanta, przeczytaj ARTYKUŁ oraz ARTYKUŁ.

2. Skorzystanie z rękojmi za wady fizyczne budynku

Druga forma ochrony inwestora to rękojmia za wady fizyczne obiektu. Rękojmia stanowi podstawowy instrument cywilnoprawny, który zapewnia inwestorowi ustawową ochronę przed wadami fizycznymi lub prawnymi obiektów wykonanych przez wykonawcę. Przepisy takie jak art. 566 i następne, art. 638 § 1 oraz art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego pozwalają na rozszerzenie zakresu ochrony rękojmi także na prace budowlane.

W praktyce rękojmia umożliwia inwestorowi domaganie się naprawienia wad lub odstąpienia od umowy, jeśli obiekt budowlany zawiera wady fizyczne lub prawne. Dzięki temu instrumentowi inwestor ma możliwość dochodzenia swoich praw w razie stwierdzenia niezgodności z umową lub niskiej jakości wykonania.
Choć brak jest bezpośrednich przepisów dotyczących rękojmi za robót budowlanych, zastosowanie odpowiednich zasad rękojmi, wskazanych w kodeksie cywilnym, pozwala na zapewnienie inwestorowi ochrony przed ewentualnymi wadami i defektami w procesie budowy.

W przypadku robót budowlanych istnieje pewne wyzwanie związane z uregulowaniami prawymi, ponieważ przepisy odnoszą się głównie do rękojmi za wady dzieła oraz przy sprzedaży. Jednak mimo braku bezpośrednich uregulowań w tej dziedzinie, zasady rękojmi wykorzystywane przy sprzedaży mogą znaleźć zastosowanie również w przypadku robót budowlanych.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o rękojmi za wady fizyczne, przeczytaj ARTYKUŁ.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o rękojmi za wady prawne, przeczytaj ARTYKUŁ.

3. Ubezpieczenie wykonawcy (OC)

Kolejną możliwością jest skorzystanie z polisy sprawcy – Wykonawcy. Wielu wykonawców posiada ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC). Jeżeli wada budowlana spowodowała szkodę majątkową, inwestor może dochodzić odszkodowania bezpośrednio od ubezpieczyciela (na podstawie art. 822 §4 k.c.).

Warto wówczas sprawdzić, czy ubezpieczenie obejmuje błędy wykonawcze, a nie tylko szkody przypadkowe.

4. Zrealizowanie gwarancji na roboty budowlane

Czwartą opcją ochrony inwestora jest skorzystanie z gwarancji na roboty budowlane. Gwarancja stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla inwestora, zapewniając mu ochronę na wypadek wad i usterek, które mogą się pojawić po zakończeniu realizacji projektu. Dzięki gwarancji inwestor ma możliwość dochodzenia roszczeń od wykonawcy w przypadku stwierdzenia wad po odbiorze obiektu.

Czym jest gwarancja na roboty budowlane?

Gwarancja jakości to dobrowolne zobowiązanie wykonawcy (lub innego gwaranta, np. producenta materiałów), że wykonane roboty budowlane będą wolne od wad przez określony czas, a w razie ich wystąpienia – zostaną nieodpłatnie naprawione lub wymienione.

Podstawę prawną gwarancji stanowi art. 577–581 Kodeksu cywilnego.

Art. 577 § 1 k.c.:
Udzielenie gwarancji jakości następuje przez złożenie oświadczenia gwaranta, w którym określa on swoje obowiązki oraz uprawnienia kupującego w razie, gdy rzecz nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu.

W kontekście budownictwa oznacza to, że wykonawca może zagwarantować np. trwałość elewacji, szczelność dachu, poprawne działanie instalacji czy odporność izolacji przez określony okres – zwykle 3–10 lat.

Gwarancja a rękojmia – najważniejsze różnice

W praktyce inwestorzy często mylą gwarancję z rękojmią. Choć obie instytucje dotyczą wad wykonania, mają odmienne źródła i charakter prawny.

Cecha	Rękojmia	Gwarancja
Podstawa prawna	Art. 556 i n. k.c.	Art. 577 i n. k.c.
Charakter	Obowiązkowa (wynika z ustawy)	Dobrowolna (udzielana przez wykonawcę lub producenta)
Czas trwania	5 lat dla nieruchomości	Dowolny (ustalany w oświadczeniu gwarancyjnym)
Zakres odpowiedzialności	Każda wada fizyczna lub prawna	Tylko te wady, które objęte są zakresem gwarancji
Uprawnienia inwestora	Naprawa, wymiana, obniżenie ceny, odstąpienie od umowy	Naprawa lub wymiana w zakresie gwarancji
Ciężar dowodu	Po stronie wykonawcy	Zależny od treści gwarancji (zazwyczaj na wykonawcy)

Warto podkreślić, że udzielenie gwarancji nie wyłącza rękojmi – inwestor może korzystać z obu instrumentów równolegle (art. 579 k.c.).

Przed zgłoszeniem roszczeń z gwarancji warto zapoznać się z treścią umowy gwarancyjnej, aby dowiedzieć się jakie wady i usterki wchodzą w zakres napraw, a jakie zostały wyłączone umową. Przed realizacją kontraktu budowlanego warto negocjować warunki gwarancji, tak, aby maksymalnie zwiększyć zakres potencjalnych napraw (objętych gwarancją).

Okres obowiązywania rękojmi w zależności od przedmiotu i charakteru umowy – terminy

Okres rękojmi na roboty budowlane stanowi istotny element w procesie ochrony inwestora przed wadami i defektami w realizacji nieruchomości. Długość tego okresu zależy od rodzaju prac budowlanych oraz zgodnie z polskim prawem cywilnym, wykonawca ponosi odpowiedzialność za wady przez określony czas.
W przypadku, gdy umowa dotyczy realizacji nieruchomości, okres rękojmi wynosi 5 lat od momentu wydania rzeczy inwestorowi. Oznacza to, że przez ten czas wykonawca odpowiada za wszelkie stwierdzone wady fizyczne lub prawne obiektu, które powstały przed przekazaniem go do użytku.

Natomiast, jeżeli umowa odnosi się do jedynie remontu lub wykończenia już istniejącej nieruchomości, okres rękojmi jest krótszy i wynosi 2 lata od momentu wydania rzeczy inwestorowi. To oznacza, że w przypadku tego typu prac budowlanych, wykonawca ponosi odpowiedzialność za stwierdzone wady przez okres dwóch lat od dnia odbioru obiektu przez inwestora.

Warto podkreślić, że bieg terminu rozpoczyna się w chwili wydania rzeczy inwestorowi. Oznacza to, że po przekazaniu obiektu, wykonawca jest odpowiedzialny za stwierdzone wady przez wyznaczony okres czasu.

Podstępne zatajenie wady:

Należy jednak zaznaczyć, że upływ terminu zgłoszenia wady nie przekreśla prawa do rękojmi, jeśli sprzedawca, czyli wykonawca w przypadku robót budowlanych, podstępnie zataił informację o istniejącej wadzie. W takiej sytuacji inwestor wciąż ma prawo do dochodzenia swoich praw w zakresie rękojmi, nawet jeśli przekroczyłby określony termin zgłoszenia wady.