Plan miejscowy można zaskarżyć w całości albo w części.
Wybór właściwego zakresu zaskarżenia ma istotne znaczenie dla skutków wyroku sądu.
Jedną z podstawowych decyzji, jakie należy podjąć przed wniesieniem skargi na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest określenie zakresu zaskarżenia. Wymaga to odpowiedzi na dwa pytania:
- Które przepisy MPZP mają być zaskarżone?
- W odniesieniu do których działek mają być zaskarżone te przepisy.
Odpowiedź na drugie pytanie jest związana z interesem prawnym w zaskarżeniu planu miejscowego. Co do zasady właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może zaskarżyć te postanowienia MPZP, które dotyczą jego działki. Dopuszczalność zaskarżenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla innych działek (np. sąsiednich) wymaga wykazania, że postanowienia planu naruszają interes prawny skarżącego – np. ograniczają jego prawo własności.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, kto może zaskarżyć MPZP i czym jest interes prawny, przeczytaj ARTYKUŁ.
W tym wpisie omówimy kwestię wyboru, które przepisy planu miejscowego należy zaskarżyć, aby osiągnąć zamierzony przez klienta cel. Dla potrzeb tego wpisu sformułowania dotyczące zaskarżenia planu w całości lub części odnosić się będą do skarżenia wszystkich lub niektórych ustaleń planu dla wybranej działki, nie zaś do skarżenia całości uchwały rady gminy.
Uwzględniając skargę na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, sąd administracyjny stwierdza nieważność zaskarżonych postanowień tego planu. Powstaje więc taki skutek, jakby plan ten nigdy nie został uchwalony i nigdy nie obowiązywał.
Oznacza to, że dla danego terenu nie obowiązuje żaden plan miejscowy lub też obowiązuje plan poprzedni. Z tego względu konieczne jest sprawdzenie, czy dla danego terenu obowiązywał wcześniej inny MPZP oraz jakie były jego ustalenia.
Do niedawna najkorzystniejszą dla właściciela działki była często sytuacja, gdy nie obowiązywał dla niej żaden plan miejscowy, gdyż wówczas można było uzyskać dla takiej działki decyzję o warunkach zabudowy. Decyzja taka określała podstawowe parametry zabudowy, jednak nie musiała być zgodna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i zazwyczaj pozwalała na uzyskanie znacznie korzystniejszych warunków inwestycji niż w przypadku MPZP.
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 r. wprowadziła jednak istotne ograniczenia w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Ograniczenia te zaczną w pełni obowiązywać z chwilą wejścia w życie planu ogólnego gminy lub 30 czerwca 2026 r., jeżeli do tego czasu plan ogólny gminy nie zostanie uchwalony.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko wówczas, gdy teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym. Przepisy przewidują przy tym daleko idące ograniczenia co do wyznaczania obszaru zabudowy i na niektórych terenach wyznaczenie takiego obszaru nie będzie możliwe.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o planie ogólnym, przeczytaj ARTYKUŁ oraz ARTYKUŁ.
Kiedy warto skarżyć MPZP w całości, a kiedy w części?
Zaskarżenie planu w całości
Co do zasady, zaskarżenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w całości oznacza zaskarżenie przeznaczenia nieruchomości określonego w tym planie. Sytuacja taka ma miejsce na przykład wtedy, gdy działka jest oznaczona w planie jako teren rolny bez prawa zabudowy lub teren zieleni publicznej.
Jeżeli więc samo przeznaczenie działki uniemożliwia realizację planów jej właściciela, wówczas konieczne jest zaskarżenie MPZP w całości.
Przed wniesieniem skargi należy jednak sprawdzić, czy korzystne rozstrzygnięcie sądu administracyjnego (stwierdzenie nieważności MPZP) będzie wystarczające, aby umożliwić realizację inwestycji. Na przykład, jeżeli działka jest oznaczona w ewidencji gruntów jako las, stwierdzenie nieważności MPZP określającego jej przeznaczenie jako teren leśny nie będzie wystarczające, aby móc wybudować na tej działce dom, ponieważ zmiana przeznaczenia terenu leśnego na nieleśny może nastąpić wyłącznie w planie miejscowym, nie zaś w decyzji o warunkach zabudowy.
Inną sytuacją, w której celowe może być zaskarżenie MPZP w całości, jest skarżenie planu przez właściciela działki sąsiedniej.
Jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określono dla jakiegoś terenu przeznaczenie mające wpływ także na działki sąsiednie (np. zakład produkcyjny lub uciążliwe usługi tuż obok budynków mieszkalnych), właścicielom tych działek może przysługiwać prawo zaskarżenia takiego planu (jest to uzależnione od wykazania interesu prawnego – jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, przeczytaj ARTYKUŁ). Skarżącym zależy wówczas na wyeliminowaniu niekorzystnego dla nich przeznaczenia działki i uniemożliwieniu inwestycji oddziaływujących na ich nieruchomości, a więc muszą oni zaskarżyć MPZP w całości.
Zaskarżenie planu w części
Bardzo często zdarza się, że pomimo iż planowana inwestycja jest co do zasady zgodna z przeznaczeniem nieruchomości w MPZP, to nie może być ona zrealizowana ze względu na pewne szczegółowe postanowienia tego planu. Może to dotyczyć np. poszczególnych wskaźników zabudowy (m.in. wysokość, intensywność, powierzchnia biologicznie czynna), wprowadzonego w MPZP zakazu budowy studni lub szamba, ustalenia linii zabudowy, wyznaczenia na nieruchomości dróg wewnętrznych itp.
W takiej sytuacji celowe jest zaskarżenie jedynie problematycznego postanowienia. Zaskarżenie planu w całości mogłoby przynieść efekt odwrotny do zamierzonego, czyli stwierdzenie nieważności planu w całości, a w konsekwencji brak możliwości jakiejkolwiek zabudowy działki.
W przypadku zaskarżenia planu jedynie w części spowoduje natomiast stwierdzenie nieważności jedynie zaskarżonych postanowień, a więc sytuację, w której plan nadal obowiązuje, ale bez tych postanowień. Po uzyskaniu korzystnego wyroku sądu administracyjnego właściciel może więc od razu wystąpić o pozwolenie na budowę, bez konieczności uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Co do zasady, również postanowienia planu ogólnego nie będą wówczas przeszkodą w uzyskaniu pozwolenia na budowę.
Zaskarżenie częściowe może dotyczyć całego postanowienia (paragrafu lub punktu MPZP), wybranych słów lub oznaczeń na rysunku planu (np. linii zabudowy). Należy pamiętać, że czasem jedna kwestia jest regulowana w kilku różnych postanowieniach planu lub jest regulowana zarówno w części tekstowej, jak i graficznej. Istotne jest wówczas, aby zaskarżyć wszystkie odnoszące się do niej postanowienia i fragmenty rysunku.
Zaskarżanie MPZP w części może być natomiast problematyczne w przypadku skarżenia planu dla działki sąsiedniej. Jeżeli bowiem np. naruszenie interesu sąsiada wynika z dopuszczenia na działce objętej planem zbyt wysokiej zabudowy, to zaskarżenie jedynie tego postanowienia doprowadzi do wyeliminowania nawet tego ograniczenia i właściciel tej działki będzie mógł postawić na niej budynek o dowolnej wysokości. Sytuacja prawna skarżących sąsiadów ulegnie więc pogorszeniu, nie zaś polepszeniu.
W takiej sytuacji warto rozważyć zaskarżenie MPZP w całości – zwłaszcza jeśli teren, którego ma dotyczyć skarga, nie został w planie ogólnym oznaczony jako obszar uzupełnienia zabudowy, gdyż wówczas sąsiad nie będzie mógł zrealizować inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.
Podsumowanie
Jedną z najważniejszych decyzji, jakie trzeba podjąć decydując się na zaskarżenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest wybór zakresu zaskarżenia. Zaskarżenie MPZP dla danej działki w całości lub w części niesie za sobą całkowicie odmienne konsekwencje.
Dopasowanie zakresu zaskarżenia do celów skarżącego pozwala na zastosowanie precyzyjnie dobranej argumentacji, co zwiększa szanse na uwzględnienie skargi. Określenie zakresu zaskarżenia zbyt szeroko może spowodować skutki odwrotne od zamierzonych (np. uniemożliwić realizację inwestycji), a określenie go zbyt wąsko może nie być wystarczające do uzyskania pozwolenia na budowę lub osiągnięcia innych celów skarżącego.
Warto przy tym pamiętać, że sąd administracyjny jest co do zasady związany zakresem zaskarżenia określonym przez skarżącego i nie może stwierdzić nieważności innych postanowień planu miejscowego, nawet jeśli dostrzeże ich wadliwość lub nieadekwatność wskazanego zakresu do celów skarżącego.
Z tego względu, przed wniesieniem skargi (a w przypadku planów miejscowych sprzed czerwca 2017 r. – przed wniesieniem wezwania do usunięcia naruszenia prawa) warto skonsultować się z adwokatem specjalizującym się w sprawach z zakresu zagospodarowania przestrzennego.
adwokat Anna Witkowska
tel: +48 698 203 534
