Czasem oprócz prac określonych w umowie o roboty budowlane wykonawca realizuje także roboty dodatkowe.

Istotne jest, aby wykonawca zadbał o zabezpieczenie otrzymania wynagrodzenia za te roboty.

W praktyce sądowej za roboty dodatkowe uważa się roboty wykonywane poza istniejącym zakresem umowy o roboty budowlane, który to zakres określa dokumentacja projektowa – (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 19 lutego 2016 r. sygn. akt I ACa 894/15).

W trakcie wykonywania przez wykonawcę umowy o roboty budowlane często inwestor (zamawiający) zwraca się do wykonawcy lub czasami wręcz żąda realizacji dodatkowych zadań, prac, które nie były wcześniej ustalone.

W takim wypadku sprawa wydaje się o tyle prosta, jeśli wykonawca wraz z inwestorem (z zamawiającym) przewidział taką sytuację podczas negocjacji kontraktowych i umowa o roboty budowlane przewiduje procedurę robót dodatkowych.  Najczęściej strony wprowadzają możliwość zawarcia aneksu, który szczegółowo opisuje zakres prac dodatkowych i wynagrodzenie należne za tak zwiększonych zakres robót budowlanych.

Tutaj ważna uwaga: Warto także w takim aneksie zwrócić uwagę na czas wykonania (terminy) całego kontraktu. Czy zmiana w postaci robót dodatkowych wpłynie na konieczność modyfikacji prac już wykonanych i jak wpłynie na przyszłe etapy robót budowlanych? Wszystko zależy oczywiście od tego, jaki zindywidualizowany obiekt budowlany wykonawca świadczy na rzecz inwestora.

Nie chcemy dopuścić przecież do sytuacji, w której wykonawca wykona dodatkowe roboty budowlane, ale jednocześnie przekroczy terminy kontraktu i aktywuje klauzulę kar umownych. Widzieliśmy już sytuacje, w których inwestor, mając świadomość narzucenia dodatkowych robót budowlanych na wykonawcę, dążył do obciążenia wykonawcy karami umownymi z tytułu opóźnienia (chociaż należy podkreślić – wynikało tylko z konieczności wykonania robót budowlanych).

Jak często wygląda zlecanie dodatkowych robót budowlanych w praktyce?

Wykonawca słysząc prośbę (częściej żądanie) inwestora wykonania dodatkowych robót budowlanych powinien najpierw poprosić o aneks.  W odpowiedzi słyszy od inwestora, że „papier będzie”, ale nie ma czasu póki co, aby usiąść do stołu i „niech wykonawca zrobi”, a potem rozliczymy.

Dynamika na budowie jest taka, że często do tych zleceń dochodzi bezpośrednio ustnie czy też telefonicznie. Zdecydowanie lepszą sytuacją jest, kiedy chociaż zostaje ślad w postaci maila czy też sms-a.

W praktyce, bez podpisanego aneksu, wykonawca mógłby powiedzieć zamawiającemu, że zgodnie z umową mam zrobić od „A do F” i tego będzie się trzymać, póki nie będzie aneksu, ustalonego zakresu robót dodatkowych, terminu oraz stawki dodatkowego wynagrodzenia.

Najczęściej jednak wykonawcy przystępują do pracy, mając nadzieję, że aneks otrzymają jak tylko wykonają prace. Zapominają przy tym, aby się zabezpieczyć w jakikolwiek sposób w przypadku (a tak jest często) kiedy jednak inwestor odmówi przedstawienia aneksu. W konsekwencji, pamiętaj o kilku prostych rzeczach, które możesz zrobić przed rozpoczęciem robót budowlanych, aby zwiększyć szansę na otrzymanie należnego wynagrodzenia.

Przed przystąpieniem pracowników wykonawcy do realizacji robót dodatkowych, wykonawca powinien przygotować oficjalne pismo do inwestora (pocztą tradycyjną, na biurze podawczym inwestora, skan podpisanego pisma emailem oraz mms.) Im więcej kanałów komunikacyjnych tym lepiej.

W piśmie należy wskazać:

  1. Jakich prac budowlanych inwestor żąda dodatkowo do wykonania na kontrakcie, a które nie mieszczą się w zakresie umowy.
  2. Żądane prace stanowią dodatkowe roboty i jako takie powinny być realizowane w oparciu o aneks.
  3. Wezwij do zawarcia odpowiedniego aneksu do umowy o roboty budowlane, regulującego zakres, terminy oraz wynagrodzenie.
  4. Oświadczenie, że jeśli nie otrzymasz aneksu od inwestora, a następnie rozliczenia dodatkowych robót budowlanych, będziesz dochodził tego wynagrodzenia w sądzie.
  5. Jakiekolwiek opóźnienie związane z wykonaniem dodatkowego zakresu robót budowlanych, nie może być rozumiane jako zawinione przez wykonawcę ani być podstawą naliczania kar umownych.

Poinformuj w ramach tego pisma, że przystępujesz do prac tylko z powodu przymusu inwestora i konieczności ciągłości prac na kontrakcie oraz zachowania terminów kontraktowych.

Niestety samo wezwanie, o którym mowa wyżej może okazać się niewystarczające w toku sporu sądowego, który czeka potencjalnie wykonawcę.

W jaki sposób dokumentować dodatkowe roboty budowlane?

Skrupulatnie, tak jak sportowcy liczą kalorie. Pomyśl, że za kilka lat znaleźć się w sytuacji, w której będziesz musiał udowodnić, że taki zakres prac dodatkowych wykonałeś i nie otrzymałeś za to wynagrodzenia. Będziesz musiał skonstruować pozew o zapłatę przeciwko inwestorowi (zamawiającemu) i załączyć jak najwięcej dowodów na fakt spełnienia takiego świadczenia.

Najprostsze rzeczy, które możesz zrobić, to założyć dodatkowy folder, w którym zbierzesz:

  1. Wszelką dokumentację fotograficzną oraz video. Rób taką dokumentację na bieżąco wraz z postępem prac. Na nagraniach możesz opowiadać (albo Twoi pracownicy), co dokładnie zostało już zrobione i co będzie robione.
  2. Obmiary robót budowlanych. Zawsze można je zestawić z przedmiarem robót budowlanych.
  3. Prowadź protokoły zaawansowania tych prac.
  4. Dodatkowe prace to często także zakupy materiałów, technologii oraz konieczność zatrudnienia dodatkowych pracowników. Prowadź zestawienie wszystkich kosztów (faktury) oraz ewidencje czasu pracy swoich pracowników.

Im bardziej skrupulatnie to zrobisz, tym większa szansa na poparcia roszczenia poprzez dowody i wygranie sprawy przed sądem przeciwko nieuczciwemu zamawiającemu.

Ważne – zwróć uwagę na przedawnienie swojego roszczenia o wynagrodzenie za dodatkowe roboty budowlane:

Brak rozliczenia robót dodatkowych możemy traktować jako bezpodstawne wzbogacenie po stronie zamawiającego. Zamawiający korzysta z dodatkowego efektu pracy wykonawcy, bez świadczenia stanowiącego ekwiwalent – wynagrodzenia w tym wypadku. W związku z tym najbezpieczniej przyjąć moment biegu przedawnienia od momentu wzbogacenia się zamawiającego, czyli poniesienia kosztów przez wykonawcę i rozpoczęcia tych robót. Niekoniecznie wtedy, kiedy świadczenie zostanie odebrane wraz z pozostałymi robotami budowlanymi (głównymi, zakresem ustalonym umową o roboty budowlane) przez inwestora.

Przyjmij termin 3 lat od rozpoczęcia robót budowlanych (dodatkowych). Nie ma gorszej rzeczy niż mieć roszczenie, ale przedawnione.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o wynagrodzeniu w umowie o roboty budowlane, przeczytaj ARTYKUŁ.

adwokat Warszawa Śwircz Rakowski - umowa o roboty budowlane wynagrodzenie za roboty dodatkowe

Czasami dodatkowe roboty budowlane wynikają z błędów w dokumentacji projektowej – co wtedy?

Kancelaria Adwokacka Śwircz Rakowski - roboty budowlane aneks umowa wynagrodzenie ryczałt roboty dodatkowe roboty zamienne

To odmienny przypadek robót budowlanych. W takiej sytuacji to inwestor zleca wykonanie robót budowlanych, ale wykonawca w trakcie realizacji projektu stwierdza, że pewien zakres prac jest konieczny do wykonania, chociaż dokumentacja projektowa tego nie przewidywała.

Prowadząc prace budowlane trafiamy często na niespodzianki w trakcie odkrywania terenu i niwelowania gruntu. W trakcie robót budowlanych może się okazać, że nie ma jak podpiąć węzła instalacji cieplnej do instalacji w budynku, ponieważ budynek nie posiada takiej instalacji.

Zbudujmy dodatkowy kontekst sytuacji. Wykonawca ustalił z zamawiającym, że rozliczenie robót budowlanym nastąpi poprzez wynagrodzenie ryczałtowe.

Pierwszym krokiem, który należy podjąć jest zgłoszenie zamawiającemu każdego błędu oraz konieczności wykonania dodatkowych prac. Znowu wracamy do oficjalnego pisma i stanowiska wykonawcy.

W piśmie należy podkreślić:

  1. Jaki błąd w dokumentacji projektowej stwierdzono i jakie ma konsekwencje;
  2. W jaki sposób można usunąć ten błąd i jakie roboty dodatkowe należy wprowadzić;
  3. Opisać technologię i propozycję rozwiązań;
  4. Określić koszt zmiany i wdrożenia nowych rozwiązań;
  5. Wskazać, czy będą wymagane jakieś dokumenty i pozwolenia związane ze zmianą;
  6. W jaki sposób zmiana wpłynie na termin wykonania zobowiązania wykonawcy;
  7. Wezwać do zawarcia aneksu, uwzględniającego konieczność wprowadzenia dodatkowych robót budowlanych.
  8. Związek przyczynowy pomiędzy błędami projektowymi a koniecznością dodatkowych robót budowlanych.

Jeśli nie zawrzecie aneksu, to ważne jest, aby uzyskać zgodę zamawiającego na wprowadzenie dodatkowych robót budowlanych.

Orzecznictwo podkreśla, że ważna jest konieczność zmiany ujawnionych błędów projektowych (aby osiągnąć cel kontraktu, przedmiot zgodny z przeznaczeniem i funkcjonalny) i rzeczywista potrzeba przeprowadzenie dodatkowych robót z tym związanych.

To klucz do dochodzenia dodatkowego wynagrodzenia w takiej sytuacji. Nie mogą być to problemy natury estetycznej albo przyzwyczajenie wykonawcy do innych metod ani technologii. Tym bardziej tłumaczenie, że tak nie umiem, więc zrobię inaczej – też nie będzie kluczem do sukcesu. Po drugie, świadomość zamawiającego. Inwestor musi na każdym etapie realizacji robót wiedzieć, że taka konieczność zachodzi i z czego wynika. Po trzecie, ważne jest, aby wykonawca mógł uwypuklić rażącą stratę, jeśli nie dojdzie do podwyższenia wynagrodzenia ryczałtowego.

Te rozważania będą mniej ważne, jeśli strony w samej umowie o roboty budowlane ustaliły na zasadzie swobody umów możliwość podwyższenia wynagrodzenia, jeśli wystąpią nieoczekiwane i nieprzewidywalne zdarzenia czy też istotna zmiana warunków wykonywania kontaktu (tzw. zmiana stosunków, której nie można było przewidzieć).

„Zmiana stosunków”, o której mowa w art. 632 § 2 k.c., musi mieć charakter obiektywny i niezależny od stron (wyrok SN z 20 listopada 2008 r., sygn. akt III CSK 184/08). Są to przypadki wykraczające poza normalne ryzyko kontraktowe.

Ustalenie, że rozliczenie robót budowlanych nastąpi poprzez ryczałt także nie hamuje dochodzenia roszczeń z tytułu dodatkowych robót budowlanych. Wykonawca nie może być obciążony konieczność wykonania dodatkowych robót budowlanych, jeżeli wynikają z błędów projektowych w dokumentach dostarczonych przez inwestora. Ważny jest także fakt, że prac dodatkowych na etapie negocjowania kontraktów (zestawień kosztów, kosztorysów) nie można było przewidzieć.

Roboty dodatkowe (a mianowicie wynagrodzenie za nie) przy umowie o roboty budowlane opartej na rozliczeniu ryczałtowym będą dochodzone na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i n. Kodeksu cywilnego).

Roboty wykraczające poza umowny zakres kontraktu, ale konieczne do wykonania z przyczyn opisanych powyżej, stanowią korzyść majątkową zamawiającego. Korzyść ta nie ma źródła ani w podstawie prawnej, ani w czynności prawnej. Nie da się jednak zwrócić w postaci oryginalnego świadczenia wykonawcy – nie zabierze przecież części obiektu budowlanego na tirze do siedziby.

Drugim sposobem jest dochodzenie odszkodowania na podstawie art. 471 k.c. i n., jeśli wykonawca w wyniku błędu i braku respektowania kontraktu budowlanego przez inwestora poniósł szkodę (nakłady w związku z błędami inwestora).

Wykonawcy pozostaje więc dochodzenie od inwestora kwoty stanowiącej równowartość wykonanych robót budowlanych, przewyższających roboty główne poprzez wytoczenie powództwa o zwrot bezpodstawnie uzyskanych korzyści przez inwestora.

Ważne z punktu widzenia wykonawcy jest, aby na etapie zawierania umowy precyzyjnie określić zakres swojego świadczenia. W przeciwnym razie inwestor będzie twierdził, że te „dodatkowe roboty” mieszczą się w zakresie pierwotnej umowy.

Ważne, aby nie mylić robót zamiennych z robotami dodatkowymi. Roboty zamienne wchodzą w skład zakresu głównego, gdyż polegają na wykonaniu określonego zakresu prac, ale przy użyciu przykładowo innej technologii (w trakcie kontraktu budowlanego zmieniły się założenia). Za roboty zamienne nie można dochodzić wynagrodzenia poprzez bezpodstawne wzbogacenie.

Najlepszą rekomendacją jest przygotowanie dobrej umowy, która będzie chroniła interesy wykonawcy, nie tylko inwestora i przewidywała zatem mechanizmy i procedury zgłaszania robót dodatkowych oraz zmiany wynagrodzenia.

Przy braku odpowiedniej umowy o roboty budowlane, najczęściej pozostaje nam tylko sąd.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o najważniejszych postanowieniach umowy o roboty budowlane, przeczytaj ARTYKUŁ i ARTYKUŁ.

Jeśli masz problemy z rozliczeniem robót budowlanych, zapraszamy do kontaktu i skorzystania z naszego doświadczenia.

adwokat Piotr Śwircz

Tel: +48 660 725 639