Prawo budowlane a umowy – kluczowe zapisy umowne, których należy się wystrzegać cz. 1

W dzisiejszym artykule przyjrzymy się niektórym klauzulom umownym, których należy się wystrzegać, aby uniknąć problemów związanych z prawem budowlanym.

Umowa o roboty budowlane – ważne informacje

Umowa o roboty budowlane jest jedną z umów nazwanych, które znajdują swoje szczegółowe uregulowanie w ramach Kodeksu cywilnego. Na podstawie zapisów art. 647–658 powołanego aktu prawa, regulowane są relacje związane z tym typem umowy. Stanowi to istotne narzędzie w sytuacjach, gdy konieczne jest przeprowadzenie inwestycji budowlanej, wymagającej przygotowania projektu oraz uzyskania odpowiedniego pozwolenia na budowę. Przepisy te obejmują również sytuacje, w których podjęty zostaje remont budynków lub obiektów wpisanych do rejestru zabytków.

Podstawowymi stronami umowy o roboty budowlane są inwestor, który pełni rolę zamawiającego, oraz wykonawca, który podejmuje się realizacji prac budowlanych. Umowa zobowiązuje obie strony do spełnienia określonych zobowiązań względem siebie. Wykonawca bierze na siebie obowiązek zbudowania obiektu zgodnie z określonymi w umowie parametrami oraz zgodnie z aktualnym stanem wiedzy i techniki budowlanej. Inwestor z kolei zobowiązuje się do podjęcia wszelkich działań, które są niezbędne w kontekście przygotowania prac, włączając w to dostarczenie terenu oraz projektu budowlanego. Jego obowiązkiem jest również przyjęcie wykonanych prac oraz dokonanie ustalonej wcześniej płatności za te usługi.

Obiekt oddawany w toku robót budowlanych powinien więc stanowić samoistną całość, dającą się wyodrębnić co najmniej pod względem technicznym lub technologicznym (Tak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 29.11.2019 r., I CSK 477/18). Nie musi być to obiekt budowlany w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ pojęcie „obiekt” wykracza poza „obiekt budowlany” w rozumieniu art. 3 Prawa budowlanego. Obiektem w rozumieniu art. 647 k.c. mogą być zarówno konstrukcje naziemne, jak i podziemne, powiązane z gruntem (tak też Sąd Najwyższy w wyroku z 28.08.2019 r., IV CSK 255/18).

W utrwalonym orzecznictwie (przykładowo w wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 19.12.2019 r., sygn. akt  V ACa 576/19), wskazuje się także na kryterium przemawiające dodatkowo za uznaniem efektu robót za obiekt w rozumieniu art. 647 k.c. Jest to przede wszystkim rozmiar prac, ich znaczne gabaryty albo ich skomplikowany charakter i dłuższy czas realizacji.

Obiekt w rozumieniu art. 647 k.c. posiada konkretne, dające się nazwać i wyodrębnić, zindywidualizowane właściwości fizyczne i użytkowe (przeznaczenie).

Właściwości te zwykle wynikają z konkretnych potrzeb inwestora i przygotowanej przez niego bądź na jego zlecenie dokumentacji zawierającej przede wszystkim np. projekt budowlany, projekt wykonawczy, opis zamówienia, opis techniczny, dokumentację rysunkową oraz szereg pozyskanych przez inwestora pozwoleń.

W konsekwencji, poza samą umową o roboty budowlane to zwykle te wskazane wyżej dokumenty określają przeznaczenie obiektu (czyli do czego ma obiekt służyć i jakie pełnić funkcje dla inwestora). Mówiąc wprost, na jakie zindywidualizowane potrzeby inwestora ma odpowiadać ten obiekt. Przez to mają one podstawowe znaczenie dla określenia przeznaczenia obiektu i jego celu w rozumieniu odpowiednio stosowanego art. 556¹ k.c. (czyli zestawienia obiektu z przedmiotem umowy, a więc potencjalną wadliwością obiektu i jego niezgodnością z przeznaczeniem).

Podsumowując, umowa o roboty budowlane wraz z dokumentami towarzyszącymi stanowi fundamentalny drogowskaz regulujący współpracę między inwestorem a wykonawcą oraz jasno określa – kto i co, kiedy oraz w jakim zakresie może wymagać od drugiej strony kontraktu budowlanego.

Zobowiązania i prawa każdej ze stron są w niej jasno określone, co stanowi podstawę dla skutecznej i harmonijnej realizacji projektu budowlanego.

Podstawowe kwestie do uregulowania w umowie o roboty budowlane:

Ważnym aspektem umowy o roboty budowlane jest także uregulowanie kwestii ryzyka związanego z ewentualnymi nieprawidłowościami czy opóźnieniami.

W konsekwencji, choć wydaje się to banalne, trzeba wskazać i określić bardzo precyzyjnie terminy oraz etapy realizacji umowy o roboty budowlane (tzw. harmonogram robót budowlanych).

Nie każdy kontrakt będzie składał się z etapów. Natomiast jeśli jest to inwestycja bardziej skomplikowana – np. osiedle bliźniaków – możemy wyróżnić w robotach budowlanych etapy. W tym miejscu należy zasygnalizować, że roboty składające się wielu etapów często są uwarunkowane innymi możliwościami odstąpienia od umowy. Inwestor powinien wprowadzić do umowy takie instrumenty, które przykładowo biorąc pod uwagę jakość i uchybienia prowadzonych prac budowlanych (nierzetelnie) – dają mu możliwość odstąpienia od umowy o roboty budowlane już po pierwszym etapie.

Niezależnie od powyższego, każdy z tych etapów wiążę się z odbiorami, terminem oraz precyzyjną procedurą odbioru (harmonogram robót budowlanych). Odbiory wiążą się natomiast z płatnością. Umowa musi wskazywać, kiedy i w jakich warunkach dochodzi do odbioru (ważne fundamenty takiej procedury à pisemnie, po oględzinach inwestora, upoważnieni przedstawiciele stron muszą się stawić) oraz w jaki sposób i w jakim terminie będą realizowane i usuwane ewentualne usterki.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o odbiorze robót, przeczytaj ARTYKUŁ.

W przypadku opóźnienia lub zwłoki (czyli zawinionego opóźnienia wykonawcy), strony umowy o roboty budowlane mogą ustalić, w jaki sposób będą postępować w takich przypadkach oraz jakie będą miały prawo do odszkodowania lub rekompensaty za ewentualne straty.

Wskazanie wyrażenia opóźnienie lub zwłoka w kontrakcie budowlanym to za mało. Najlepiej wskazać dodatkowo przesłanki odpowiedzialności wykonawcy za opóźnienie poprzez wskazanie wyłączeń odpowiedzialności. Przykładowo brak współpracy z zamawiającym (inwestorem) – Inwestor nie dostarcza dokumentów lub pozwoleń, które pozwalają na kontynuacje prac. W takiej sytuacji wykonawca nie może odpowiadać za opóźnienie Inwestora.

Kolejnym wyłączeniem mogą być kwestie pogodowe (warunki atmosferyczne) – intensywne deszcze albo opady śniegu uniemożliwiające prowadzenie robót budowlanych. Najpopularniejszym hasłem powtarzającym się w kontraktach budowlanych przy opóźnieniach oraz zwłoce jest siła wyższa (zamieszki, powodzie, strajki, interwencja zbrojna).

Po ustaleniu takich kwestii warto wskazać odszkodowanie/karę umowną za każdy dzień opóźnienia/zwłoki. Może to być ustalone poprzez procent wynagrodzenia za kontrakt budowlany albo stałą kwotę (np. 1000 zł za 1 dzień zwłoki). Można także dodać do tego mechanizm potrącenia wynagrodzenia z odszkodowaniem/z karą umowną za dany etap budowy lub wynagrodzenia za cały kontrakt budowlany.

Temat kar umownych i postanowień kontraktowych z tym związanych jest na tyle ważny, że szerzej powiemy o tym w kolejnym wpisie – pokazując konkretne klauzule umowne na kontraktach budowlanych.

Ustalanie zobowiązań poza dokumentacją — prawna pułapka dla wykonawcy

W umowach budowlanych często można spotkać zapisy, które nakładają na wykonawcę obowiązek wykonania robót nieobjętych dokumentacją lub projektem (przykładowo na zlecenie ustne inwestora). Jest to sprzeczne z zasadą sprawiedliwości kontraktowej i może prowadzić do nadmiernego ryzyka dla wykonawcy. Sądy negatywnie odnoszą się do przerzucania niewystarczająco sprecyzowanego ryzyka na stronę wykonawcy. Unikaj umów, które nie precyzują wystarczająco zakresu prac lub nie uwzględniają dodatkowego wynagrodzenia za takie prace.

Na ten temat wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie, który wskazał, że: „Wykonawca nie może być obciążony ryzykiem wykonania prac nieprzewidzianych w dokumentacji przedstawionej przez zamawiającego, na podstawie, której przygotowana jest oferta wykonawcy, a wiążących się jednocześnie ze znacznymi kosztami” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2019 r., sygn. akt VII AGa 574/18).

Przedmiot umowy o roboty budowlane powinien precyzyjnie opisywać przedmiot zamówienia (jest to cała specyfikacja zamówienia, zarówno projekt budowlany, załączniki, jak i technologia wykonania obiektu). W umowie o roboty budowlane można także wskazać, jakie prace budowlane nie będą wchodziły w zakres kontraktu budowlanego. Dobrym posunięciem jest określenie techniki wykonania danego zakresu robót budowlanych (przykładowo frezowanie rampy czy wyrównanie jej przy pomocy żywicy) czy też jakości oraz standardów materiałów, które będą użyte. Dzięki temu, unikamy potencjalnego zarzutu inwestora co do jakości i rodzaju zastosowanych materiałów, a w konsekwencji znacznie zmniejsza się ryzyko skorzystania przez inwestora po odbiorach z rękojmi czy też gwarancji dobrego wykonania.

W trakcie realizacji może dochodzić do zmian wynikających z żądań inwestora.

W takim wypadku wszelkie zmiany wprowadzane w kontrakcie powinny odbywać się w formie pisemnej pod rygorem nieważności, czyli w postaci aneksu do umowy – określającego zakres dodatkowych prac/zmian oraz odpowiednie wynagrodzenie za wykonawcy.

Pamiętaj, że wraz ze zmianą zakresu prac (modyfikacja lub dodatkowe roboty budowlane) warto rozważyć także zmianę terminów oddania robót budowlanych (obiektu) – wydłużyć lub w wyjątkowych wypadkach skrócić.

Ważnym jest, aby nie wykonywać bez zgody inwestora dodatkowych prac. Przykładowo – w trakcie realizacji budowy stadionu, wykonawca stwierdza, że konieczne będą dodatkowe instalacje na oświetlenie murawy. Wdraża swój pomysł w czyny, uzasadniając następnie, że murawa byłaby niedostatecznie oświetlona bez dodatkowego zakresu prac. W związku z tym faktem, żąda wynagrodzenia od inwestora.

Podobnie wykonawca utrudni sobie życie, gdy jeden z pracowników inwestora (nieupoważniony, ale często bywający na placu budowy) zleci wykonawcy realizacje jakiegoś zadania (niemieszczącego się w zakresie przewidzianym umową o roboty budowlane). Wykonawca wykona dodatkowy zakres prac, ale inwestor odmówi dodatkowego wynagrodzenia, twierdząc, że nie autoryzował tych prac, a jego pracownik nie był upoważniony do zlecenia tychże prac dodatkowych albo będzie wręcz twierdził, że nigdy do taki ustnego zlecenia nie doszło, a wykonawca dopuścił się zwykłej samowoli.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o praktycznych skutkach takich postanowień w umowie, przeczytaj ARTYKUŁ.