Czasem zdarza się, że kupiona nieruchomość dotknięta jest bardzo poważnymi lub niemożliwymi do usunięcia wadami.
W takiej sytuacji kupującemu przysługiwać może uprawnienie do odstąpienia od umowy sprzedaży.
Odstąpienie od umowy sprzedaży jest najdalej idącym uprawnieniem spośród uprawnień, które przysługują kupującemu w ramach rękojmi za wady nieruchomości. Z uwagi na fakt, że uprawnienie to jest prawem kształtującym, jego realizacja następuje poprzez złożenie przez kupującego sprzedawcy oświadczenia woli o odstąpieniu.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, przeczytaj ARTYKUŁ.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o rękojmi za wady prawne nieruchomości, przeczytaj ARTYKUŁ.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o innych uprawnieniach z rękojmi, przeczytaj ARTYKUŁ.
W ostatnich dwóch latach nastąpił „boom sprzedażowy” na rynku nieruchomości. Budowano wszędzie, szybko, bo sprzedawało się praktycznie wszystko. To był złoty czas dla deweloperów, ale niekoniecznie dla nabywców. Szybkość i nastawienie na zysk zwiększyło prawdopodobieństwo istotnych wad inwestycji. Lokale zostały odebrane. Minęło kilka miesięcy, rok, dwa lata. Teraz te wady zaczynają się ujawniać i burzyć początkową radość.
Istotność wady jako konieczny element skutecznego odstąpienia od umowy sprzedaży
Kwestia oceny istotności wad dla możliwości odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości jest kluczowa, gdyż kupujący nie może skorzystać z możliwości odstąpienia w przypadku wady nieistotnej. W konsekwencji, pierwszy krokiem, na którym kupujący musi się skupić to odpowiedź na pytanie – „Czy ma do czynienia z wadą istotną nieruchomości”? Odpowiedź na to pytanie musi wynikać ze szczegółowej analizy zarówno nabytej nieruchomości, jak i innych podobnych nieruchomości znajdujących się w obrocie.
Rozumienie przesłanki istotności wady w praktyce sądowniczej
Z wypracowanego dorobku orzecznictwa oraz piśmiennictwa prawniczego, możemy przyjąć, że przy ocenie kryterium istotności wady decydujące znaczenie mają odpowiednie oczekiwania kupującego, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny nieruchomości w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym (tak stwierdził – Sąd Apelacyjny w Lublinie, w wyroku z 26 listopada 2019 r., sygn. akt I ACa 730/18).
Sąd Apelacyjny w Szczecinie zwrócił natomiast uwagę, że nabywca rzeczy skomplikowanej technicznie (a takim z całą pewnością jest nabywca nieruchomości, w tym lokalu czy domu jednorodzinnego) ma prawo oczekiwać nie tylko ogólnej technicznej sprawności nieruchomości, „ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnym” (wyrok z 24 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 899/15).
Podobny pogląd wyraził Sąd Najwyższego, który podkreślił, że ocena istotnego charakteru stwierdzonej wady powinna uwzględniać nie tylko faktyczny stan techniczny (wyrok z 29 czerwca 2004 r. sygn. akt II CK 388/03).
W wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2015 r. (sygn. akt XXIV C 257/12) odniesiono się do bardzo konkretnego problemu izolacji – „Elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane. W rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku. Powstałe wady mają charakter wad istotnych, a brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku.”
W dotychczasowym orzecznictwie odnajdziemy także obiektywne wartości odwołujące się do stosunku kosztu naprawy stwierdzonej wady do wartości całej umowy sprzedaży nieruchomości. Sąd Apelacyjny w Katowicach (wyrok z 9 sierpnia 2017 r., sygn. akt I ACa 231/17) uznał wadę w formie zasypanego rowu melioracyjnego za nieistotną, gdyż koszty związane z jego odkopaniem były znacząco mniejsze niż wartość całej nieruchomości. Ta racjonalna perspektywa często przeważa w kalkulacjach biegłych oraz zapatrywaniu sądów w przedmiocie istotności wady.
Oznacza to, że subiektywne oczekiwania nabywców muszą zostać ograniczone poprzez obiektywne kryterium – wartości rynkowej usunięcia wady oraz uciążliwości jej usunięcia. To istotna perspektywa (wskazówka), wytyczająca kierunek, wedle którego subiektywna perspektywa nabywcy musi pozostawać w granicach ekonomicznej racjonalności dla zasadności tak dalekiej konsekwencji w postaci unicestwienia zawartej i wykonanej już umowy.
Jak widzisz, ocena istotności wady może przysporzyć nabywcy trudności, ponieważ pojęcie to jest nieostre, a w przepisach prawa brak jest definicji legalnej. W praktyce najlepiej oddać ocenę kwestii istotności wady ekspertom budowlanym, którzy w ramach opinii wskażą, które wady w naszej nieruchomości mają charakter istotnych i dlaczego. Dodatkowo biegli, w tym rzeczoznawca majątkowy, mogą określić koszty przeprowadzenia napraw w celu usunięcia stwierdzonej wady (o ile sama wada należy do kategorii usuwalnych).
Zwracamy uwagę, że coś pozornie błahego dziś, może z czasem przekształcić się w tak ogromny problem, że korzystanie z nieruchomości może okazać się niemożliwe. Dlatego są to problemy życiowe, na których nie można oszczędzać. Problemy będą czasem narastać a możliwość dochodzenia Twoich praw z rękojmi jest ograniczona w czasie. To ważny argument, żeby działać szybko i precyzyjnie dla ochrony interesów Twoich oraz najbliższych.
Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o dochodzeniu roszczeń z tytułu niewłaściwego lub nieprawidłowego zagęszczenia gruntu, osiadania budynku i pękających ścian, przeczytaj ARTYKUŁ.
Oświadczenie o odstąpieniu a kontruprawnienie sprzedawcy w postaci niezwłocznego usunięcia wady nieruchomości
Jeśli jesteśmy pewni istotności wady, dochodzimy do momentu złożenia sprzedawcy oświadczenia o odstąpieniu od umowy. W oświadczeniu tym bardzo wyraźnie i konkretnie opisujemy przyczynę woli odstąpienia od zawartej umowy, tj. stwierdzone istotne wady.
Oświadczenie to nie zawsze będzie skuteczne, ponieważ nawet jeśli wada będzie obiektywnie istotna, to sprzedawca może skorzystać z kodeksowego kontruprawnienia w postaci niezwłocznego usunięcia wady.
„Niezwłoczne” usunięcie wady w rozumieniu art. 560 § 1 KC oznacza naprawę rzeczy w krótkim czasie, zdeterminowanym charakterem wady (uchw. SN z 30.12.1988 r., III CZP 48/88, Legalis). Wymagana jest rzeczywista wymiana rzeczy lub usunięcie wady przez sprzedawcę, a nie pozorowanie działań przez sprzedawcę, które mają sprawić wrażenie u kupującego, że przedmiot sprzedaży zostanie naprawiony. Nie jest więc wystarczające samo wyrażenie przez sprzedawcę gotowości podjęcia takich działań a faktyczne podjęcie działań.
Na tym tle, można stwierdzić, że taka regulacja w istotny sposób ogranicza uprawnienia kupującego, z drugiej jednak strony zgodna jest z istotą rękojmi, której celem jest przecież przywrócenie ekwiwalentności świadczeń i doprowadzenie do tego, aby kupujący otrzymał rzecz wolną od wad. Ponadto, oświadczenie o odstąpieniu od umowy bywa nadużywane przez kupujących.
Dopiero w razie zasadności roszczenia i braku reakcji sprzedającego oświadczenie o odstąpieniu od umowy wywołuje skutek w postaci unicestwienia umowy, co oznacza, że dopiero z tą chwilą dochodzi do ostatecznego ukształtowania sytuacji prawnej kupującego oraz sprzedawcy.
Z naszego doświadczenia wynika, że sprzedający najczęściej próbują podważyć skuteczność oświadczenia o odstąpieniu, twierdząc m.in., że stwierdzone wady zostały wywołane przez nabywcę lub wady nie mają charakteru istotnego. Sprzedawcy pozorują także działania, które mają zmierzać do usunięcia wady, zwodząc nabywców, że wady zostaną usunięte lub podejmują się prowizorycznych, niewystarczających napraw.
Konsekwencje odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości
Konsekwencją odstąpienia od umowy z powodu istotnej wady nieruchomości sprzedanej jest konieczność dokonania zwrotu nawzajem otrzymanych świadczeń przez strony. Pomocne będą w szczególności przepisy kodeksu cywilnego w zakresie odstąpienia od umowy wzajemnej.
Wskutek złożenia skutecznego oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości nie dochodzi bowiem do automatycznego powrotnego przejścia własności nieruchomości na sprzedawcę.
Niezbędnym będzie złożenia przez strony transakcji stosownego oświadczenia woli o powrotnym przeniesieniu własności oraz dokonania zwrotu zapłaconej ceny z tytułu nieruchomości.
Termin do dokonania odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości
Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Natomiast samo roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady.
Każdy przypadek należy oceniać indywidualnie. Są wady nie tylko uciążliwe, ale nieusuwalne, które zmuszają do odstąpienia od umowy. Spotykamy się także z wadami istotnymi, które można usunąć dosyć szybko, bez nadmiernego nakładu czasu oraz środków. Wtedy wartym jest rozważanie skorzystania z odstąpienia jako ostateczności.
Pamiętać należy, że domaganie się przez kupującego przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy, najpierw usunięcia wad nieruchomości przez sprzedającego w żaden sposób nie odbiera prawa do późniejszego odstąpienia od umowy. Dla wywarcia mocniejszego przekazu warto nawet zaznaczyć sprzedającemu, że niedochowanie terminu wyznaczonego do usunięcia wad, spowoduje następnie odstąpienie od umowy.
Kilka ważnych praktycznych wskazówek w pigułce:
1. Ocena istotności wady
Warto przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu uzyskać opinię rzeczoznawcy budowlanego, który potwierdzi, że wada ma charakter istotny. Taka opinia będzie kluczowym dowodem w ewentualnym sporze sądowym.
2. Skutki odstąpienia od umowy
Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości powoduje:
- obowiązek zwrotu przez kupującego nieruchomości,
- obowiązek zwrotu przez sprzedawcę ceny zakupu oraz poniesionych kosztów (np. notarialnych, podatkowych),
- możliwość żądania odszkodowania za szkody powstałe w związku z wadą (art. 566 k.c.).
W praktyce realizacja tych obowiązków bywa trudna — często konieczne jest postępowanie sądowe, w którym sąd rozstrzyga, czy wada miała charakter istotny i czy odstąpienie było uzasadnione.
3. W konsekwencji, działaj wg poniższych punktów:
- Zbierz dowody – zdjęcia, opinie rzeczoznawców, korespondencję ze sprzedawcą.
- Zgłaszaj wady na piśmie, z potwierdzeniem odbioru.
- Nie działaj pochopnie – przed odstąpieniem skonsultuj sprawę z prawnikiem.
- Pamiętaj o terminach – 5 lat od wydania nieruchomości i niezwłoczne zgłoszenie wady.
- Rozważ mediację – czasem ugodowe rozwiązanie jest szybsze i tańsze niż proces.
Podsumowanie
Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości to środek ostateczny, zarezerwowany dla przypadków, gdy ujawnione wady są istotne i uniemożliwiają normalne korzystanie z nieruchomości.
Kupujący ma jednak silne instrumenty ochrony — przepisy o rękojmi, orzecznictwo i praktykę sądową, które pozwalają skutecznie dochodzić swoich praw.
W przypadku sporu warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, który oceni zasadność odstąpienia i przygotuje właściwe oświadczenie oraz strategię procesową.
adwokat Piotr Śwircz
Tel: +48 660 725 639
