Prospekt informacyjny to dokument zawierający podstawowe informacje o mieszkaniu lub domu kupowanym od dewelopera.
Minimalny zakres informacji określa ustawa, ale czasem najważniejsze jest to, co nie zostanie w nim umieszczone.
Czasami natomiast pewne informacje mogą wydawać się bez znaczenia dla osoby niezajmującej się zawodowo nieruchomościami. Poniżej przedstawiamy podstawowe elementy prospektu informacyjnego, na które warto zwrócić uwagę
1. Numer KRS
Każda spółka prawa handlowego musi być wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego. Numer KRS pozwala nam sprawdzić nie tylko, czy spółka działa legalnie, ale również – kiedy została założona, kim są jej wspólnicy i jaka jest jej sytuacja finansowa.
Warto sprawdzić na przykład, czy spółka taka regularnie składa swoje sprawozdania finansowe oraz czy nie toczy się wobec niej postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Znajomość numeru KRS pozwala również na zapoznanie się z niektórymi dokumentami finansowymi spółki, co pozwoli ocenić, czy jest to wiarygodny kontrahent.
2. Numer księgi wieczystej
Deweloper ma obowiązek umożliwić kupującemu zapoznanie się z aktualnym stanem księgi wieczystej. Na wszelki wypadek warto jednak samodzielnie zapoznać się z pełną treścią księgi wieczystej.
Poza oczywistymi kwestiami, takimi jak np. potwierdzenie, że deweloperowi rzeczywiście przysługuje prawo własności nieruchomości, którą zamierza sprzedać, warto zwrócić uwagę m.in. na to, czy w księdze nie są wpisane uprawnienia przysługujące właścicielom sąsiednich nieruchomości. Może się bowiem okazać, że część nieruchomości (np. parking bez przydzielonych miejsc parkingowych czy plac zabaw) będzie służyć mieszkańcom kilku nieruchomości.
3. Obiekty w sąsiedztwie
Deweloper musi poinformować kupującego o obiektach położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia. We wzorze prospektu wyjaśnia się, że chodzi w szczególności o obiekty generujące uciążliwości zapachowe, hałasowe, świetlne.
Nie istnieją jednak obiektywne kryteria decydujące o tym, jaki rodzaj i stopień uciążliwości wymaga poinformowania o danym obiekcie w prospekcie informacyjnym ani jak należy interpretować pojęcie „sąsiedztwa inwestycji”. Z pewnością nie chodzi jedynie o działki sąsiednie, ponieważ zasięg oddziaływania uciążliwości zapachowych, dźwiękowych i świetlnych jest znacznie większy.
Deweloperowi pozostawiono w zakresie tych informacji na tyle dużo swobody, że warto samodzielnie zweryfikować sąsiedztwo lokalu czy domu, aby uniknąć przykrych niespodzianek.
4. Akty planowania przestrzennego i decyzje o warunkach zabudowy
Deweloper musi poinformować kupującego o aktach planowania przestrzennego i aktach prawnych mających zastosowanie dla terenu inwestycji.
Wszystkie te akty są publicznie dostępne i warto się z nimi szczegółowo zapoznać.
Najważniejszy z nich to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który określa m.in. dopuszczalne przeznaczenie budynków na danym terenie, maksymalną wysokość budynków, dopuszczalną intensywność zabudowy czy minimalną powierzchnię biologicznie czynną.
Inwestycja, której dotyczy prospekt informacyjny, będzie zgodna z tym planem, ponieważ jest to warunek uzyskania pozwolenia na budowę. Znacznie bardziej istotne jest sprawdzenie, jakie budynki mogą w przyszłości powstać na pobliskich działkach. Może się bowiem okazać, że za kilka lat za oknami wymarzonego mieszkania lub domu powstanie uciążliwy zakład produkcyjny albo wysoki budynek wielorodzinny ograniczający dostęp światła słonecznego.
Prospekt informacyjny musi zawierać określone informacje dotyczące ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim oraz podstawowe informacje dotyczące ustaleń dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy tego terenu.
W przypadku realizacji inwestycji na terenie, dla którego nie uchwalono planu miejscowego, podstawą wydania pozwolenia na budowę jest decyzja o warunkach zabudowy. W prospekcie informacyjnym deweloper musi przedstawić informacje dotyczące ustaleń tej decyzji.
Prospekt informacyjny musi zawierać również informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim, zawarte w aktach planowania przestrzennego i decyzjach administracyjnych, w szczególności dotyczących budowy lub rozbudowy dróg, budowy linii szynowych oraz przewidzianych korytarzy powietrznych, inwestycji komunalnych, takich jak: oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska, cmentarze.
Jeśli jakaś inwestycja tego typu zostanie wskazana, warto sprawdzić jej szczegóły we właściwych urzędach. Warto również upewnić się, że deweloper na pewno wskazał wszystkie inwestycje mogące mieć znaczenie dla mieszkańców kupowanego lokalu lub domu.
Prospekt informacyjny zawiera również informację o planie ogólnym gminy – warto zapoznać się z tym aktem, gdyż to od jego treści zależy, jakie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego będą mogły być w przyszłości uchwalone dla terenów w sąsiedztwie inwestycji oraz czy dla terenów tych będą mogły być wydawane decyzje o warunkach zabudowy.
5. Pozwolenie na budowę
Prospekt informacyjny zawiera nie tylko informacje o pozwoleniu na budowę, ale również o tym, czy jest ono ostateczne i czy zostało zaskarżone.
Ostateczne pozwolenie na budowę to takie, od którego nie można złożyć odwołania w postępowaniu administracyjnym. Na podstawie takiego pozwolenia można zgodnie z prawem rozpocząć budowę.
Pozwolenie takie może jednak zostać zaskarżone do sądu administracyjnego. Nie wpływa to na legalność prowadzonych prac, ale jeżeli sąd administracyjny uchyli takie pozwolenie, konieczne będzie podjęcie przez dewelopera działań zmierzających do legalizacji prowadzonej inwestycji, co może wpływać np. na czas jej ukończenia. Pamiętać przy tym należy, że postępowanie sądowoadministracyjne jest dwuinstancyjne i może trwać nawet kilka lat, a więc problem taki może pojawić się, kiedy budynek będzie prawie ukończony.
Warto również zweryfikować, jakie zarzuty zgłaszają skarżący (najczęściej są to sąsiedzi inwestycji) wobec pozwolenia na budowę. Treść skargi do sądu administracyjnego może wskazywać na problemy mające znaczenie nie tylko dla jej autorów, ale także dla nabywców mieszkań – np. problemy z parkowaniem, naruszenia przepisów przeciwpożarowych, problemy geologiczne itp. W takiej sytuacji potencjalny nabywca powinien samodzielnie (z pomocą adwokata lub eksperta z zakresu budownictwa) sprawdzić, czy zarzuty te są zasadne.
Z tego względu warto rozważyć wszystkie ryzyka związane z zakupem mieszkania, w przypadku którego pozwolenie na budowę zostało zaskarżone.
6. Informacje techniczne
Prospekt zawiera także informacje o charakterze technicznym, takie jak np. sposób pomiaru powierzchni użytkowej, technologię wykonania, standard prac wykończeniowych w części wspólnej budynku i terenie wokół niego, stanowiącym cześć wspólną nieruchomości.
W przypadku wątpliwości co do tej części prospektu, warto skonsultować się z ekspertem z dziedziny budownictwa, ponieważ informacje te będą później stanowiły podstawę do oceny zgodności kupionego mieszkania z umową.
Podsumowanie
Zakup mieszkania lub domu to jeden z najważniejszych zakupów w życiu. Przed zawarciem umowy warto więc upewnić się, że kupowane mieszkanie rzeczywiście spełnia wszystkie wymagania, co pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek w przyszłości.
Realizacja inwestycji deweloperskiej trwa zazwyczaj kilka lat, dlatego przed zawarciem umowy przenoszącej własność warto ponownie zweryfikować treść prospektu. Deweloper ma co prawda obowiązek aktualizacji prospektu informacyjnego (jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, przeczytaj ARTYKUŁ), ale nie wszyscy deweloperzy wywiązują się z tego obowiązku.
Z tego względu warto skorzystać z pomocy adwokata, który przeprowadzi badanie stanu prawnego nieruchomości i sporządzi raport wskazujący na potencjalne ryzyka, a w razie potrzeby skonsultuje się z ekspertem z zakresu budownictwa i wraz z nim sporządzi opinię techniczno-prawną.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o prospekcie informacyjnym i związanych z nim obowiązkach dewelopera, przeczytaj ARTYKUŁ.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o odpowiedzialności dewelopera za treść prospektu informacyjnego, przeczytaj ARTYKUŁ.
adwokat Anna Witkowska
tel: +48 698 203 534
