Prospekt informacyjny może wydawać się tylko kolejną formalnością przy zakupie mieszkania.
W rzeczywistości jednak jest to jeden z najważniejszych dokumentów związanych zawarciem umowy deweloperskiej.
Prospekt informacyjny to dokument udostępniany przez dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej, umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej.
Zawiera on podstawowe informacje dotyczące przedmiotu umowy, a minimalny zakres tych informacji jest określony w ustawie.
Deweloper ma bezwzględny obowiązek przekazać w prospekcie wszystkie wymagane ustawą informacje, także te negatywne. Przepisy nie wymagają jednak konkretnej formy sporządzenia prospektu, a więc deweloper może podejmować działania zmierzające do ukrycia niekorzystnych dla siebie informacji, np. poprzez uwzględnienie większego niż wymagane minimum zakresu informacji pozytywnych lub poprzez formę graficzną. Z tego względu warto zawsze starannie przeanalizować całość prospektu.
Podstawa prawna
Prospekt informacyjny, podobnie jak umowa deweloperska i inne związane z nią umowy, jest regulowany przepisami ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („ustawa deweloperska”).
Załącznikiem do tej ustawy jest wzór prospektu informacyjnego. Deweloper jest związany zakresem tego wzoru, ale nie jego formą.
Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej. Ma to istotne znaczenie w sytuacjach, gdy przekazane nabywcy mieszkanie nie jest zgodne z prospektem – wówczas nabywcy przysługują roszczenia z tytułu rękojmi.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o rękojmi za wady fizyczne, przeczytaj ARTYKUŁ.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o rękojmi za wady prawne, przeczytaj ARTYKUŁ.
Obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego
Prospekt informacyjny musi zostać sporządzony i doręczony nabywcy przed zawarciem umowy deweloperskiej, umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej.
Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku. Wymóg ten jest spełniony w przypadku doręczenia prospektu w formie papierowej, w postaci elektronicznej (dokument zapisany na dysku przenośnym, np. pendrive) czy też przesłania pliku na adres e-mail nabywcy).
Niedoręczenie nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami przed zawarciem umowy deweloperskiej lub przedwstępnej uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy. Uprawnienie takie przysługuje nabywcy również wówczas, gdy informacje zawarte w prospekcie informacyjnym są niezgodne z prawdą.
W przypadku zmiany danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami – w postaci aneksu lub nowego prospektu.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o zmianach w prospekcie informacyjnym, przeczytaj ARTYKUŁ.
Treść prospektu informacyjnego
Prospekt informacyjny składa się z dwóch części – ogólnej i indywidualnej.
W części ogólnej przedstawione są dane wspólne dla wszystkich lokali lub domów budowanych w ramach przedsięwzięcia, a w części indywidualnej – informacje odnoszące się do konkretnych lokali lub domów. Część ogólna prospektu musi być udostępniona na stronie internetowej dewelopera.
Zakres wymaganych informacji jest bardzo szeroki i obejmuje m.in.:
- dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera;
- doświadczenie dewelopera;
- informacje dotyczące zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości i jej otoczenia;
- informacje dotyczące pozwolenia na budowę;
- informacje dotyczące finansowania inwestycji i ochrony nabywców;
- warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej;
- szczegóły dotyczące mieszkania, w tym powierzchnię, położenie i cenę.
Dodatkowo, prospekt musi zawierać załączniki, czyli rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego, wzór umowy deweloperskiej lub przedwstępnej oraz szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich. Prospekt może zawierać także inne załączniki.
Inne dokumenty udostępniane nabywcy
Deweloper nie ma obowiązku przedstawiania potencjalnemu nabywcy wszystkich dokumentów lub innych dowodów stanowiących podstawę informacji zawartych w prospekcie informacyjnym. Ustawa deweloperska przewiduje jednak obowiązek umożliwienia nabywcy zapoznania się z niektórymi dokumentami, m.in:
- aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
- dokumentem potwierdzającym wpis dewelopera do KRS lub CEIDG
- pozwoleniem na budowę (wraz z ewentualnymi zmianami);
- sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata
- projektem budowlanym stanowiącym podstawę uzyskania pozwolenia na budowę nie ma obowiązku udostępniania potencjalnemu nabywcy projektów
- wykonawczych lub projektów branżowych);
- decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu;
- dokumentem potwierdzającym zgodę wierzyciela hipotecznego na przeniesienie własności nieruchomości bez hipoteki.
Wystarczające jest udostępnienie przez dewelopera tych dokumentów do wglądu (z możliwością wykonywania zdjęć i notatek), nie ma on obowiązku przekazania ich kopii czy przesłania ich w formie elektronicznej.
Dokładna lektura prospektu i załączników przed zawarciem umowy pozwoli na uniknięcie wielu przykrych niespodzianek w przyszłości. Z uwagi na różnorodność zawartych w nim informacji, czasem trudnych do zrozumienia, warto skorzystać z pomocy adwokata, który przeprowadzi badanie stanu prawnego nieruchomości (tzw. due dilligence) i sporządzi raport wskazujący na potencjalne ryzyka i zagrożenia związane z zakupem tej konkretnej nieruchomości.
Jeśli chcesz się dowiedzieć, na jakie element prospektu informacyjnego należy zwrócić szczególną uwagę, przeczytaj ARTYKUŁ.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o odpowiedzialności dewelopera za treść prospektu informacyjnego, przeczytaj ARTYKUŁ.
adwokat Anna Witkowska
tel: +48 698 203 534
