Odbiór robót budowlanych jest jednym z podstawowych obowiązków inwestora.
Warunki dokonania odbioru mogą być modyfikowane w umowie, jednak nie każda modyfikacja będzie ważna i skuteczna.
Kiedy wydaje się, że najważniejsze i najtrudniejsze w kontrakcie budowlanym zostało zrobione, a więc obiekt budowlany został zrealizowany przez wykonawcę, przychodzi czas odbioru przez inwestora.
Dziś zastanowimy się nad sytuacją, kiedy inwestor może odmówić odbioru robót budowlanych – bazując na podstawach umownych wprowadzonych przy zawieraniu umowy o roboty budowlane. Mówiąc wprost – jakie podstawy i wymogi wprowadzone przez inwestora obronią się przed sądem, a które zostaną zakwestionowane i brak odbioru przez inwestora zostanie uznany za nieskuteczny, niedopuszczalny, a wręcz nieważny.
Odbiory robót budowlanych będziemy rozpatrywać przede wszystkim z perspektywy wykonawcy. Dlaczego ten temat jest taki ważny? No cóż, odbiory robót budowlanych poprzedzają rozliczenie – czyli wynagrodzenie dla wykonawcy. Jak nie wiadomo o co chodzi, to chodzi o pieniądze?
Papier przyjmie wszystko, o tym trzeba pamiętać zawierając kontrakt budowlany (każdy kontrakt czy umowę mówiąc ściślej).
Inwestor z zasady będzie dążył do najbardziej surowych wymogów odbioru – na czele z klauzulą bezusterkowości.
Czy ktoś widział skomplikowany obiekt budowlany czy nawet dom jednorodzinny bez żadnych wad i usterek? Chyba nie.
Nie mówimy tu o wadach istotnych, ale o niedociągnięciach wymagających poprawy, czyli dających się usunąć, nietrwałych wadach konstrukcyjnych – przykładowo źle położony tynk w pokoju, źle przymocowane balustrady, źle zamontowane okna, wady stricte estetyczne.
Umowne określenie podstaw odbioru powinno więc zwracać uwagę na rozróżnienie pomiędzy usterkami, niedociągnięciami a wadami istotnymi.
Wymogi mogę być konkretne, precyzyjne i zerojedynkowe, ale inwestor może w ten sposób spróbować ukryć żądanie bezusterkowego odbioru (dążyć do obejścia prawa) poprzez restrykcyjne, choć jasno określone wymogi.
Bezusterkowy odbiór – nie zgadzaj się (klauzula nieważna, ale problematyczna dla wykonawcy)
Jeśli jako wykonawca zauważysz, że procedura odbioru jest dla Ciebie niekorzystna, gdyż inwestor wprowadza wymóg odbioru bezusterkowego, a więc obiekt ma być w całej swojej szerokości i wysokości perfekcyjny – bez wskazania takiego rozróżnienia – powinna zapalić Ci się „czerwona lampka” ostrzegawcza jak kontrolka silnika w Twoim nowym aucie.
Zwiastuje to spore kłopoty, przedłużający się problem i brak wynagrodzenia, czy też zmuszanie do wykonania robót dodatkowych, od których będzie zależało, czy inwestor przyjmie ukończone roboty budowlane i sam obiekt.
Inwestor może proponować dodatkowy zakres robót bez wynagrodzenia dodatkowego, ale wtedy „łaskawie” zgodzi się na dokonanie odbioru i zapłacenie umówionego wynagrodzenia, chociaż to jego podstawowy obowiązek wynikający z art. 647 kodeksu cywilnego.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o odbiorze robót budowlanych, przeczytaj ARTYKUŁ.
Kiedy rzeczywiście inwestor może się wstrzymać z odbiorem?
Wstrzymanie się przez inwestora może nastąpić, jeśli wada (istotna) nie pozwala na korzystanie z efektu robót zgodnie z umówionym i znanym stronom przeznaczeniem. Podobnie inwestor może zaprotestować i sprzeciwić się odbiorom, jeśli obiekt, jego wykonanie jest sprzeczne z celem i treścią łączącej kontrahentów umowy o roboty budowlanej. Dobrym przykładem może być Stadion Narodowy w Warszawie.
Miał być w kolorach i światłach odpowiadającym naszej biało-czerwonej fladze, a jest w kolorach flagi niemieckiej. Oczywistym jest, że Stadion Narodowy powinien być kolorach naszej flagi. Ktoś powie, że to tylko barwy, ale w tym wypadku jest to wada istotna.
W teorii więc inwestor może zapisać w umowie wszystko. Przykładowo, że źle pomalowane balustrady będą stanowiły wadę istotną. Ale jeśli przyrównamy źle pomalowane balustrady (inną farbą i kolorem) na inwestycji polegającej na wybudowaniu osiedla domków jednorodzinnych to ten fakt zawarty w umowie (postanowienie) będzie nam się kłócić z utrwalonym orzecznictwem oraz ustawą – kodeks cywilny – regulującą uprawnienia z rękojmi oraz same roboty budowlane.
Czy konkretne i jasne postanowienia procedury odbioru robót budowlanych gwarantują ważność klauzuli?
Wyobraźmy sobie sytuację, że inwestor wprowadza bardzo konkretne i precyzyjne postanowienia dotyczące odbioru – „Obiekt budowlany nie zostanie odebrany, jeśli koszt usunięcia wady przekracza 500 zł, a czas naprawy jest dłuższy niż 3 dni. Taka wada w świetle umowy będzie rozumiana jako istotna i dająca uprawnienie inwestorowi do wstrzymania się z odbiorem.”
Wszystko wydaje się konkretnie określone wymaganiami dla wykonawcy i na pozór wydaje się ważne. Wykonawca wie przecież „na co się pisze”.
Jednakże Sąd Najwyższy wskazuje, że takie postępowanie inwestora jest próbą obejścia zasady niedopuszczalności bezusterkowego odbioru.
Zauważmy, że użycie pracowników (ich czas), zastosowanie materiałów, praktycznie przy każdej wadzie – przekroczy 500 zł. 3 dni to też bardzo krótki okres i często niezwiązany ze skalą usterki. Samo przeniesienie tzw. siły roboczej z jednego etapu kontraktu budowlanego do miejsca zapotrzebowania czy też wdrożenie specjalisty i pozyskania materiałów może wynieść dłużej niż 3 dni.
Zauważmy także jak policzony jest koszt usterki. W jaki sposób mamy ustalić czy jest to 300 zł czy 700 zł? Klauzula umowna nie wprowadza żadnej metodologii, a więc strony mogą się o to spierać.
Chociaż postanowienie wydaje się dopuszczalne, ponieważ jasno i precyzyjnie (wręcz zero-jedynkowo) mamy określony wymóg inwestora, to w praktyce takie postanowienie zostanie uznane za nieważne przez sąd.
Wprowadzając takie postanowienie, zastanów się (będąc inwestorem), jak będziesz tłumaczyć się przed sądem. Tutaj nawet najlepszy prawnik budowlany może nie znaleźć sensownego wytłumaczenia, jeśli oczywistym było, że dążyłeś do bezusterkowego odbioru.
Najlepiej jest skorzystać z bogatego orzecznictwa sądów, a nie samemu wymyślać klauzulę umowną, które z dużą dozą prawdopodobieństwa zostaną zakwestionowane przez sąd.
Wniosek jest jeden – jakakolwiek próba obejścia bezusterkowego odbioru spotka się ze sprzeciwem sądu. Orzecznictwo jest tak bogate, że wystarczy przytoczyć jedno z wielu orzeczeń.
Przykładowo Sąd Najwyższy w wyroku o sygn. akt: V CSK 99/07 stwierdził:
„Jeżeli w umowie znalazłoby się postanowienie, w myśl którego odbiór prac nastąpi jedynie wówczas, gdy zostanie sporządzony protokół odbioru bezusterkowego, nie mogłoby on być uznany za wiążące.”
Co zrobić, jeśli inwestor zmusza do podpisu protokołu odbioru albo unika odbioru obiektu?
Skupmy się teraz na samej procedurze odbioru. Następuje zgłoszenie ukończenia robót budowlanych i wezwanie do odbioru wykonawcy.
W określonym umową o roboty budowlane terminie kontraktowym dochodzi do stawienia się na budowie przez upoważnione strony do odbioru.
Inwestor podsuwa nam protokół, w którym stwierdza, że nie zapłaci wykonawcy, dopóki ten nie usunie wszystkich wad – niezależnie od ich skali. Większość wykonawców podpisze taki protokół i „skaże się na mękę” – procesową i naprawczą – bo inwestor ciągle będzie niezadowolony i zawsze znajdzie coś, co nie jest zgodne z jego poziomem perfekcji czy też oczekiwaniem.
W protokole wykonawca powinien wskazać, które wady akceptuje jako swoją odpowiedzialność, a które nie występują i je kwestionuje. Powinien być wskazany czas na naprawy wskazanych wad, zaakceptowanych przez wykonawcę. To znaczy w praktyce warto wskazać – „za wady od nr 1 do nr 5 biorę odpowiedzialność i zobowiązuje się usunąć je w określonym czasie. Za wady od nr 6 do 10 nie biorę odpowiedzialności, gdyż wada nie występuje.”
W praktyce warto także wskazać, że przykładowo wada nr 7 nie stanowi wady istotnej, uniemożliwiającej eksploatację obiektu.
Wykonawca powinien móc wypowiedzieć się co do wad.
Jeśli inwestor zmusza nas do podpisania protokołu – ważne dla wykonawcy, aby nie tylko dokonać podpisu stwierdzającego stawiennictwo na odbiorach.
Ważne, aby pozostawić stosowną adnotację – „podpis stanowi jedynie potwierdzenie stawiennictwa na odbiorach, ale nie potwierdzam i nie biorę odpowiedzialności za ww. wady”. Oczywiście mówimy o sytuacji, w której rzeczywiście kontrakt budowlany i sam obiekt został wykonany prawidłowo.
Czy brak odbioru robót budowlanych hamuje dochodzenie zapłaty wynagrodzenia przez wykonawcę?
W skrócie: Nie! Prawidłowo odpowiedź: „to zależy”.
Przyjęcie robót budowlanych i zapłata wynagrodzenia to podstawowe obowiązki inwestora.
Jeśli inwestor wstrzymuje się z odbiorem robót budowlanych, a my stoimy na stanowisku, że prace zostały wykonane właściwie, nie hamuje to faktycznego domagania się i dochodzenia naszego wynagrodzenia. Pomimo faktu, że nie doszło do podpisania protokołu odbioru – ze względu na spór odbiorowy. Musimy stworzyć fikcję, którą akceptują sądy.
Jeśli inwestor nie reaguje na zgłoszenie i powstaje spór odbiorowy, nie przeprowadza procedury odbioru, a nie ma podstaw do blokowania odbioru – po terminach wynikających z umowy w przedmiocie odbioru – należy wezwać do zapłaty wynagrodzenia, przyjmując najbardziej prawdopodobną datę i terminy, wynikające z umowy, kiedy faktycznie odbiór powinien nastąpić.
Podkreślić należy ponownie, że sądy wykształciły linię orzeczniczą na wypadek hamowania odbioru przez inwestora (bezpodstawnego blokowania) i uchylania się od zapłaty, pomimo ukończenia robót budowlanych i zaofiarowania prawidłowo wykonane świadczenia przez wykonawcę.
Jeśli wykonawca, będąc w takiej sytuacji, przestraszył się wywodu w naszym wpisie, dajemy w tym momencie pewną nadzieję w tej sytuacji. Wykonawca, o ile jest pewny swoich robót budowlanych, nie stoi na straconej pozycji w walce o swoje wynagrodzenie przed sądem.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o takich postępowaniach sądowych, przeczytaj ARTYKUŁ.
Inwestor wprowadza odbiór bezusterkowy – podpisać czy nie podpisać umowę?
Szansa na zmianę takiego postanowienia z doświadczenia jest mała. Jeśli chcesz podpisać („nie może uciec mi ten kontakt budowlany”), należy zgłosić inwestorowi zastrzeżenia pisemnie co do treści umowy, aby temat ten „wypłynął” już na etapie negocjacji umowy. Inwestor nie będzie chciał z tego zrezygnować, gdyż jest to świetny motywator do terminowego i jakościowego wykonania prac przez wykonawcę. Pozwala traktować wykonawcę jak niewolnika i wyręczać się nim przy wykonywaniu dodatkowych robót budowlanych (warunkowanie odbioru od wykonanie dodatkowych prac).
Warto powołać się w korespondencji na orzecznictwo dotyczącego bezusterkowości odbioru robót budowlanych. Zapytać, jakie usterki będą traktowane jako akceptowalne przez inwestora, a które będą traktowane jako wada istotna. Można także poprosić o zapewnienia ze strony inwestora, że przy małych niedociągnięciach nie będzie wstrzymywał odbioru robót budowlanych. Wszystko to okaże się ważne, jeśli inwestor przy odbiorze będzie próbował wykorzystać wykonawcę.
Wygląda to bowiem tak, że już na tym etapie zbieramy materiał dowodowy do dochodzenia przez wykonawcę wynagrodzenia za roboty budowlane w przypadku, gdy inwestor będzie blokował odbiory.
Nieważne, że wykonawca ma rację co do bezusterkowości odbioru i nieważności takiej klauzuli, jeśli w sądzie „utknie” na kilka lat dochodząc tej „oczywistości” to brak zapłaty może spowodować utratę płynności finansowej, a w kolejnym etapie bankructwo.
Za moralność i znajomość prawa – wykonawcy nikt nie zapłaci.
Pamiętaj, że takie postanowienie w umowie nie znalazło się przypadkowo.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o innych istotnych postanowieniach umownych i związanych z nimi zagrożeniach, przeczytaj ARTYKUŁ oraz ARTYKUŁ.
Jeśli masz podobny problem, skontaktuj się z nami. Pomożemy w otrzymaniu zasadnego wynagrodzenia lub doprowadzimy do sytuacji, w której wykonawca usunie istotne wady, za które jest odpowiedzialny.
adwokat Piotr Śwircz
Tel: +48 660 725 639
